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Vente appartement 4 pièces 67 m² Toulon (83000) - Superimmo

VilleToulon (83)
Surface67m²
Coût Total168 400€
Loyer Annuel10 151€
Rentabilité6.03%
Cashflow/mois-283€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 641,79 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vente Appartement 3 chambres dernier etage Toulon Est A SAISIR Vente appartement lumineux au dernier étage d'une copropriété fermée à Toulon Est (proche Brunet), dernier étage, 3 chambres avec possibilité de réagencement, environnement calme, proche de tous accès, commerces, services (gare TER Sainte Musse à 1 km, bus devant la copropriété), PREVOIR TRAVAUX EXCLUSIVITE CLES DU SUD CBM GESTION 110 000 € HAI DPE D (quote-part annuelle théorique des dépenses énergétiques du logement comprise entre 1413 et 1911 € /an), bien soumis au régime de la copropriété (quote-part des lots vendus dans le budget prévisionnel 75 €/mois) Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Toulon
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83000
Total : 168 400€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 49 600€
Valeur du bien : 159 600€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 12.63€/m²/mois
Fourchette : 9.75€ - 16.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 846€/mois
Loyer annuel estimé : 10151€/an
Fourchette totale : 653€ - 1095€/mois
Fourchette annuelle : 7838€ - 13145€/an
Rentabilité brute :6.03%
Fourchette de rentabilité :4.65% - 7.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 591,62 €/m²
Basé sur :1446 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :173 639 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :-63 639€ (-36.7%)
Marge achat-revente :5 239€ (3.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :168 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :845,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :49,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 894,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 328,59€
Coût de l'assurance :14 735,00€
Taxe foncière : 1 911,00€/an
Soit par mois : 159,25€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 75,00€/mois
Soit par an : 900,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 845,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 129,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-283,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE D mentionné explicitement dans la description.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 67 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage, et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 600 €(740 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 400€
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre: 900€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 500€ = 3 500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10 000€ = 10 000€, Électroménager: 3 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6 000€ = 6 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 30 m² × 50€/m² = 1 500€, Main d'œuvre: 1 500€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 20€/m² = 1 800€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 20€/m² = 900€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulon (pas de coefficient appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 846 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 151 €/an
Calcul : 846 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 870 €/an
Base de calcul : Emprunt de 168 400 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 589 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 911 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 900 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 871 €
Revenus locatifs : +10 151 €
Charges déductibles : -58 871 €
Résultat foncier Année 1 : -48 720 €(Déficit de 48 720 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 320 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 271 €/an
Revenus locatifs : +10 151 €
Charges déductibles : -9 271 €
Résultat foncier Années 2+ : 880 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27320.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 151 €58 876 €5 876 €-48 726 €21 400 €27 326 €27 326 €
210 354 €9 123 €5 723 €1 231 €--26 095 €
310 561 €8 964 €5 564 €1 597 €--24 498 €
410 772 €8 800 €5 399 €1 972 €--22 526 €
510 987 €8 629 €5 229 €2 358 €--20 168 €
611 207 €8 453 €5 052 €2 754 €--17 413 €
711 431 €8 270 €4 869 €3 161 €--14 252 €
811 660 €8 080 €4 680 €3 580 €--10 672 €
911 893 €7 884 €4 484 €4 009 €--6 663 €
1012 131 €7 681 €4 280 €4 450 €--2 213 €
1112 374 €7 470 €4 070 €4 903 €---
1212 621 €7 252 €3 852 €5 369 €---
1312 873 €7 026 €3 626 €5 847 €---
1413 131 €6 792 €3 392 €6 339 €---
1513 394 €6 550 €3 149 €6 844 €---
1613 661 €6 299 €2 898 €7 363 €---
1713 935 €6 039 €2 638 €7 896 €---
1814 213 €5 769 €2 369 €8 444 €---
1914 498 €5 490 €2 090 €9 008 €---
2014 788 €5 201 €1 800 €9 587 €---
2115 083 €4 901 €1 501 €10 182 €---
2215 385 €4 591 €1 191 €10 794 €---
2315 693 €4 270 €869 €11 423 €---
2416 007 €3 937 €536 €12 070 €---
2516 327 €3 592 €191 €12 735 €---
TOTAL325 128 €219 939 €85 329 €105 190 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 105 190 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 151 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 132 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 132 €-6 420 €+8 552 €
2+2 132 €0 €+2 132 €
3+2 132 €0 €+2 132 €
4+2 132 €0 €+2 132 €
5+2 132 €0 €+2 132 €
6+2 132 €0 €+2 132 €
7+2 132 €0 €+2 132 €
8+2 132 €0 €+2 132 €
9+2 132 €0 €+2 132 €
10+2 132 €0 €+2 132 €
11+2 132 €+807 €+1 325 €
12+2 132 €+1 611 €+521 €
13+2 132 €+1 754 €+378 €
14+2 132 €+1 902 €+230 €
15+2 132 €+2 053 €+79 €
16+2 132 €+2 209 €-77 €
17+2 132 €+2 369 €-237 €
18+2 132 €+2 533 €-401 €
19+2 132 €+2 702 €-570 €
20+2 132 €+2 876 €-744 €
21+2 132 €+3 055 €-923 €
22+2 132 €+3 238 €-1 106 €
23+2 132 €+3 427 €-1 295 €
24+2 132 €+3 621 €-1 489 €
25+2 132 €+3 820 €-1 688 €
Total+53 300 €+31 557 €+21 743 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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