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Détails du bien

Bien expiré
VilleThillay (95)
Surface129m²
Coût Total356 880€
Loyer Annuel22 731€
Rentabilité6.37%
Cashflow/mois-155€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 253 000 €
Surface : 129 m²
Prix au m² : 1 961,24 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Centre ville du Thillay , maison de ville comprenant : au rez de chaussée entrée, séjour, cuisine, salle d'eau avec douche et baignoire, wc, 1er étage : Dégagement, 2 bureau, 2 chambres. 2ème étage : dégagement 1 chambres, 1 bureau, salle d'eau avec wc. sur un terrain de 150m² avec dépendances. Chauffage au gaz.

Ville : Thillay
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95500
Total : 356 880€
Prix d'acquisition : 253 000€
Travaux : 83 640€
Valeur du bien : 336 640€
Frais de notaire : 20 240€
Coût estimé : 20 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 129m²
Loyer prédit : 14.68€/m²/mois
Fourchette : 11.40€ - 18.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 1894€/mois
Loyer annuel estimé : 22731€/an
Fourchette totale : 1471€ - 2439€/mois
Fourchette annuelle : 17652€ - 29272€/an
Rentabilité brute :6.37%
Fourchette de rentabilité :4.95% - 8.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :356 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 756,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :104,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 860,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :169 964,45€
Coût de l'assurance :31 227,00€
Taxe foncière : 2 273,13€/an
Soit par mois : 189,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 894,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 049,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-155,39€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 285 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 129 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 129 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur 129 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salle à manger bien entretenue mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :83 640 €(648 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:7 740€
    Isolation toiture/combles: 129 m² × 60€/m² = 7740€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation)
  • Menuiseries:19 200€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 1200€ = 19200€ (incluant pose)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (incluant électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant douche, baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres:12 000€
    Rénovation lourde chambres: 60 m² × 200€/m² = 12000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries, main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle à manger:1 500€
    Peinture salle à manger: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Thillay (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 940€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 894 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 731 €/an
Calcul : 1 894 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 767 €/an
Base de calcul : Emprunt de 356 880 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 249 €/an
Calcul : 104 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 273 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 83 640 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 98 929 €
Revenus locatifs : +22 731 €
Charges déductibles : -98 929 €
Résultat foncier Année 1 : -76 198 €(Déficit de 76 198 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 54 798 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 289 €/an
Revenus locatifs : +22 731 €
Charges déductibles : -15 289 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 442 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 54797.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 253 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 164 450 €(65% de 253 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 980 €/an
Calcul : 164 450 € × 3,636% = 5 980 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 731 €98 941 €11 778 €-76 209 €21 400 €54 809 €54 809 €
223 186 €14 985 €11 463 €8 201 €--46 609 €
323 650 €14 659 €11 137 €8 990 €--37 618 €
424 123 €14 322 €10 800 €9 800 €--27 818 €
524 605 €13 974 €10 452 €10 631 €--17 187 €
625 097 €13 614 €10 091 €11 484 €--5 703 €
725 599 €13 241 €9 719 €12 358 €---
826 111 €12 856 €9 334 €13 255 €---
926 633 €12 458 €8 936 €14 175 €---
1027 166 €12 046 €8 524 €15 120 €---
1127 709 €11 621 €8 098 €16 089 €---
1228 264 €11 180 €7 658 €17 083 €---
1328 829 €10 725 €7 203 €18 103 €---
1429 405 €10 255 €6 733 €19 150 €---
1529 993 €9 769 €6 246 €20 225 €---
1630 593 €9 266 €5 744 €21 328 €---
1731 205 €8 746 €5 224 €22 459 €---
1831 829 €8 208 €4 686 €23 621 €---
1932 466 €7 652 €4 130 €24 813 €---
2033 115 €7 078 €3 556 €26 037 €---
2133 778 €6 484 €2 961 €27 294 €---
2234 453 €5 869 €2 347 €28 584 €---
2335 142 €5 234 €1 712 €29 908 €---
2435 845 €4 578 €1 055 €31 267 €---
2536 562 €3 899 €376 €32 663 €---
TOTAL728 091 €341 660 €169 964 €386 431 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 386 431 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 731 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 774 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 774 €-6 420 €+11 194 €
2+4 774 €0 €+4 774 €
3+4 774 €0 €+4 774 €
4+4 774 €0 €+4 774 €
5+4 774 €0 €+4 774 €
6+4 774 €0 €+4 774 €
7+4 774 €+1 996 €+2 778 €
8+4 774 €+3 977 €+797 €
9+4 774 €+4 253 €+521 €
10+4 774 €+4 536 €+238 €
11+4 774 €+4 827 €-53 €
12+4 774 €+5 125 €-351 €
13+4 774 €+5 431 €-657 €
14+4 774 €+5 745 €-971 €
15+4 774 €+6 067 €-1 293 €
16+4 774 €+6 398 €-1 624 €
17+4 774 €+6 738 €-1 964 €
18+4 774 €+7 086 €-2 312 €
19+4 774 €+7 444 €-2 670 €
20+4 774 €+7 811 €-3 037 €
21+4 774 €+8 188 €-3 414 €
22+4 774 €+8 575 €-3 801 €
23+4 774 €+8 972 €-4 198 €
24+4 774 €+9 380 €-4 606 €
25+4 774 €+9 799 €-5 025 €
Total+119 350 €+115 929 €+3 421 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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