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Appartement à vendre T4 de 76m2

Bien expiré
VilleToulouse (31)
Surface76m²
Coût Total178 940€
Loyer Annuel11 254€
Rentabilité6.29%
Cashflow/mois-290€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 138 000 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 1 815,79 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement à vendre T4 de 76m2 - Appartement T4 à rénover dans le quartier "Trois Cocus", au 3iem étages sans ascenseur d'un immeuble de 1960.

Classe énergie D GES B

Travaux de rénovation nécessaires dans la cuisine et la salle de bain L'électricité a été refaite dans le salon, la salle à manger et une chambre ainsi que le tableau de distribution.

L'appartement à un balcon côté salon et une loggia côté cuisine. Situé à 1mn à pied du métro Ligne B "3 cocus" et à 5mn du périphérique en voiture.

A propos de la copropriété :

  • Nombre de lot : 85
  • Charges prévisionnelles annuelles : 2346€
Ville : Toulouse
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31200
Coordonnées : 43.636990, 1.443830
Total : 178 940€
Prix d'acquisition : 138 000€
Travaux : 29 900€
Valeur du bien : 167 900€
Frais de notaire : 11 040€
Coût estimé : 11 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76m²
Loyer prédit : 12.34€/m²/mois
Fourchette : 9.66€ - 15.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 938€/mois
Loyer annuel estimé : 11254€/an
Fourchette totale : 734€ - 1198€/mois
Fourchette annuelle : 8811€ - 14375€/an
Rentabilité brute :6.29%
Fourchette de rentabilité :4.92% - 8.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :178 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :885,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.39%
Assurance emprunteur :53,68€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 938,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 648,22€
Coût de l'assurance :16 104,60€
Taxe foncière : 1 125,40€/an
Soit par mois : 93,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 195,50€/mois
Soit par an : 2 346,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 937,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 228,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-290,43€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Classe énergétique mentionnée explicitement dans la description.

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, et réfection plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m² assumé)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m² assumé)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation lourde
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) si chauffage ancien.
Quantité: 1 système pour 76 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 900 €(393 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 200€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1200€/m² = 9600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:3 600€
    Rénovation chambre: 12 m² × 300€/m² = 3600€, Main d'œuvre incluse
  • Chauffage:4 500€
    Installation chaudière à condensation: 4500€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries:5 600€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€/fenêtre = 5600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulouse. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix sont adaptés à la région sans coefficient supplémentaire.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 100€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 938 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 254 €/an
Calcul : 938 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 989 €/an
Base de calcul : Emprunt de 178 940 € à 3.39% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 644 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 125 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 346 €/an
Calcul : 196 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 004 €
Revenus locatifs : +11 254 €
Charges déductibles : -40 004 €
Résultat foncier Année 1 : -28 750 €(Déficit de 28 750 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 350 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 104 €/an
Revenus locatifs : +11 254 €
Charges déductibles : -10 104 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 150 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7350.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 138 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 700 €(65% de 138 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 262 €/an
Calcul : 89 700 € × 3,636% = 3 262 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 254 €40 010 €5 995 €-28 756 €21 400 €7 356 €7 356 €
211 479 €9 951 €5 835 €1 528 €--5 828 €
311 709 €9 786 €5 670 €1 923 €--3 905 €
411 943 €9 615 €5 500 €2 327 €--1 578 €
512 182 €9 439 €5 323 €2 743 €---
612 425 €9 256 €5 141 €3 169 €---
712 674 €9 068 €4 952 €3 606 €---
812 927 €8 872 €4 757 €4 055 €---
913 186 €8 670 €4 555 €4 515 €---
1013 450 €8 461 €4 346 €4 988 €---
1113 719 €8 245 €4 130 €5 473 €---
1213 993 €8 022 €3 906 €5 971 €---
1314 273 €7 790 €3 675 €6 482 €---
1414 558 €7 551 €3 436 €7 007 €---
1514 849 €7 304 €3 188 €7 546 €---
1615 146 €7 048 €2 932 €8 099 €---
1715 449 €6 783 €2 667 €8 666 €---
1815 758 €6 509 €2 393 €9 249 €---
1916 073 €6 225 €2 110 €9 848 €---
2016 395 €5 932 €1 817 €10 463 €---
2116 723 €5 629 €1 514 €11 094 €---
2217 057 €5 315 €1 200 €11 742 €---
2317 398 €4 991 €875 €12 407 €---
2417 746 €4 655 €540 €13 091 €---
2518 101 €4 308 €193 €13 793 €---
TOTAL360 468 €219 438 €86 648 €141 030 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 141 030 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 254 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 363 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 363 €-6 420 €+8 783 €
2+2 363 €0 €+2 363 €
3+2 363 €0 €+2 363 €
4+2 363 €0 €+2 363 €
5+2 363 €+349 €+2 014 €
6+2 363 €+951 €+1 412 €
7+2 363 €+1 082 €+1 281 €
8+2 363 €+1 216 €+1 147 €
9+2 363 €+1 355 €+1 008 €
10+2 363 €+1 496 €+867 €
11+2 363 €+1 642 €+721 €
12+2 363 €+1 791 €+572 €
13+2 363 €+1 945 €+418 €
14+2 363 €+2 102 €+261 €
15+2 363 €+2 264 €+99 €
16+2 363 €+2 430 €-67 €
17+2 363 €+2 600 €-237 €
18+2 363 €+2 775 €-412 €
19+2 363 €+2 954 €-591 €
20+2 363 €+3 139 €-776 €
21+2 363 €+3 328 €-965 €
22+2 363 €+3 523 €-1 160 €
23+2 363 €+3 722 €-1 359 €
24+2 363 €+3 927 €-1 564 €
25+2 363 €+4 138 €-1 775 €
Total+59 075 €+42 309 €+16 766 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 99 jours
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