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Appartement à vendre

VillePlessis-Trévise (94)
Surface69m²
Coût Total235 960€
Loyer Annuel14 164€
Rentabilité6.00%
Cashflow/mois-459€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 177 000 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 2 565,22 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 31 m²), 2 chambres, 1 parking: Parking, calme, Exposition sud, Digicode, Interphone

Au coeur du centre-ville du PLESSIS-TREVISE, l'agence Laforêt vous propose cet agréable appartement de QUATRE PIECES en étage. Vous profiterez d'un spacieux séjour double (ou 3ème chambre possible) avec vue dégagée, une cuisine aménagée, deux chambres (10m2 chacune), une salle d'eau avec douche à l'italienne, WC séparés. Une cave et un parking privatifs s'ajoutent à ce bien. Le chauffage est compris dans les charges de copropriété. Idéal premier achat immobilier. Copropriété de 340 lots - dont 241 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 3600.00 euros.

Ville : Plessis-Trévise
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94420
Coordonnées : 48.809653, 2.571927
Total : 235 960€
Prix d'acquisition : 177 000€
Travaux : 44 800€
Valeur du bien : 221 800€
Frais de notaire : 14 160€
Coût estimé : 14 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 17.11€/m²/mois
Fourchette : 14.25€ - 20.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 1180€/mois
Loyer annuel estimé : 14164€/an
Fourchette totale : 984€ - 1416€/mois
Fourchette annuelle : 11803€ - 16996€/an
Rentabilité brute :6.00%
Fourchette de rentabilité :5.00% - 7.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 676,47 €/m²
Basé sur :289 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :253 676 €
Prix d'achat :177 000 €
Décote à l'achat :-76 676€ (-30.2%)
Marge achat-revente :17 716€ (7.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :235 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 152,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :68,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 221,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 749,76€
Coût de l'assurance :20 646,50€
Taxe foncière : 1 416,37€/an
Soit par mois : 118,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 300,00€/mois
Soit par an : 3 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 180,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 639,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-458,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 325 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine aménagée, incluant placards, plan de travail, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 800 €(649 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Plessis-Trévise (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 180 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 164 €/an
Calcul : 1 180 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 616 €/an
Base de calcul : Emprunt de 235 960 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 826 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 416 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 600 €/an
Calcul : 300 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 258 €
Revenus locatifs : +14 164 €
Charges déductibles : -58 258 €
Résultat foncier Année 1 : -44 094 €(Déficit de 44 094 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 694 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 458 €/an
Revenus locatifs : +14 164 €
Charges déductibles : -13 458 €
Résultat foncier Années 2+ : 706 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22694.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 177 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 115 050 €(65% de 177 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 184 €/an
Calcul : 115 050 € × 3,636% = 4 184 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 164 €58 266 €7 623 €-44 102 €21 400 €22 702 €22 702 €
214 447 €13 260 €7 417 €1 187 €--21 515 €
314 736 €13 047 €7 205 €1 689 €--19 826 €
415 031 €12 827 €6 985 €2 204 €--17 622 €
515 331 €12 600 €6 758 €2 731 €--14 891 €
615 638 €12 365 €6 523 €3 273 €--11 618 €
715 951 €12 123 €6 280 €3 828 €--7 790 €
816 270 €11 872 €6 030 €4 398 €--3 392 €
916 595 €11 613 €5 771 €4 982 €---
1016 927 €11 346 €5 504 €5 581 €---
1117 265 €11 069 €5 227 €6 196 €---
1217 611 €10 784 €4 942 €6 827 €---
1317 963 €10 489 €4 647 €7 474 €---
1418 322 €10 184 €4 342 €8 138 €---
1518 689 €9 869 €4 027 €8 819 €---
1619 062 €9 544 €3 702 €9 519 €---
1719 444 €9 208 €3 365 €10 236 €---
1819 833 €8 860 €3 018 €10 972 €---
1920 229 €8 502 €2 659 €11 728 €---
2020 634 €8 131 €2 289 €12 503 €---
2121 047 €7 748 €1 906 €13 299 €---
2221 467 €7 352 €1 510 €14 115 €---
2321 897 €6 943 €1 101 €14 954 €---
2422 335 €6 521 €678 €15 814 €---
2522 781 €6 084 €242 €16 697 €---
TOTAL453 667 €300 605 €109 750 €153 062 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 153 062 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 164 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 974 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 974 €-6 420 €+9 394 €
2+2 974 €0 €+2 974 €
3+2 974 €0 €+2 974 €
4+2 974 €0 €+2 974 €
5+2 974 €0 €+2 974 €
6+2 974 €0 €+2 974 €
7+2 974 €0 €+2 974 €
8+2 974 €0 €+2 974 €
9+2 974 €+477 €+2 497 €
10+2 974 €+1 674 €+1 300 €
11+2 974 €+1 859 €+1 115 €
12+2 974 €+2 048 €+926 €
13+2 974 €+2 242 €+732 €
14+2 974 €+2 441 €+533 €
15+2 974 €+2 646 €+328 €
16+2 974 €+2 856 €+118 €
17+2 974 €+3 071 €-97 €
18+2 974 €+3 292 €-318 €
19+2 974 €+3 518 €-544 €
20+2 974 €+3 751 €-777 €
21+2 974 €+3 990 €-1 016 €
22+2 974 €+4 235 €-1 261 €
23+2 974 €+4 486 €-1 512 €
24+2 974 €+4 744 €-1 770 €
25+2 974 €+5 009 €-2 035 €
Total+74 350 €+45 919 €+28 431 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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