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Maison à vendre

VilleLangon (85)
Surface207m²
Coût Total141 480€
Loyer Annuel21 635€
Rentabilité15.29%
Cashflow/mois+855€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 500 €
Surface : 207 m²
Prix au m² : 577,29 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, 2 salles de bain, 5 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Box de stationnement, Jardin, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave

A la recherche d'une grande maison familiale à rénover entièrement ? Avec des dépendances ? Bienvenue dans votre futur chez vous !

LA MAISON : Au RDC : Entrée, Salon, Salle à manger, cuisine séparée, véranda, dégagement, salle de bains, WC séparés. Petit appartement avec entrée indépendante (pouvant être aménagé en suite parentale) composé d'une pièce de vie avec coin cuisine, une salle d'eau avec WC, une chambre. A l'étage : couloir desservant 4 chambres, des WC avec lave-mains, et un grenier à aménager.

LES EXTÉRIEURS : Terrain de 973m2 environ. Plusieurs dépendances en pierre à rénover (atelier, garage ouvert, ancien pressoir).

LES ÉQUIPEMENTS : PAS DE CHAUFFAGE, maison non habitée depuis presque 20 ans. MAIS possibilité de changer l'ancien système de chauffage au fuel par une pompe à chaleur air/eau, fibre possible. Forage, tout-à-l'égout.

Envie de la visiter ? Contactez votre équipe Dr House Immo Sud Vendée !Ce bien vous est présenté par Julia Moal - Entreprise individuelle - Agent commercial immatriculé au RSAC de La Roche-sur-Yon sous le numéro 887638864.

Ville : Langon
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85370
Coordonnées : 46.435882, -0.954884
Total : 141 480€
Prix d'acquisition : 119 500€
Travaux : 12 420€
Valeur du bien : 131 920€
Frais de notaire : 9 560€
Coût estimé : 9 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 207m²
Loyer prédit : 8.71€/m²/mois
Fourchette : 6.82€ - 11.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 1803€/mois
Loyer annuel estimé : 21635€/an
Fourchette totale : 1411€ - 2304€/mois
Fourchette annuelle : 16934€ - 27642€/an
Rentabilité brute :15.29%
Fourchette de rentabilité :11.97% - 19.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 544,12 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :319 633 €
Prix d'achat :119 500 €
Décote à l'achat :-200 133€ (-62.6%)
Marge achat-revente :178 153€ (55.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :710,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :56,59€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 767,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 688,18€
Coût de l'assurance :16 977,60€
Taxe foncière : 2 163,53€/an
Soit par mois : 180,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 802,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 947,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :855,49€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 207 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer l'ancien chauffage au fuel
Quantité: 1 système pour 207 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 26 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des placards de cuisine, électroménager, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine avec électroménager obsolète et carrelage usé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique (tableau, prises, éclairage)
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie (remplacement des tuyaux, évacuations)
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 420 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 420€
    Isolation combles perdus: 207 m² × 60€/m² = 12420€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Langon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 803 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 635 €/an
Calcul : 1 803 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 932 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 480 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 679 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 164 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 420 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 195 €
Revenus locatifs : +21 635 €
Charges déductibles : -20 195 €
Résultat foncier Année 1 : 1 441 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 775 €/an
Revenus locatifs : +21 635 €
Charges déductibles : -7 775 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 861 €/an
Prix d'achat du bien : 119 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 675 €(65% de 119 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 825 €/an
Calcul : 77 675 € × 3,636% = 2 825 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 635 €20 199 €4 937 €1 436 €---
222 068 €7 650 €4 808 €14 418 €---
322 509 €7 517 €4 674 €14 992 €---
422 960 €7 379 €4 536 €15 581 €---
523 419 €7 236 €4 393 €16 183 €---
623 887 €7 087 €4 245 €16 800 €---
724 365 €6 934 €4 091 €17 431 €---
824 852 €6 774 €3 932 €18 078 €---
925 349 €6 610 €3 767 €18 740 €---
1025 856 €6 439 €3 596 €19 417 €---
1126 373 €6 262 €3 419 €20 111 €---
1226 901 €6 079 €3 236 €20 822 €---
1327 439 €5 889 €3 046 €21 550 €---
1427 988 €5 692 €2 850 €22 295 €---
1528 547 €5 489 €2 646 €23 059 €---
1629 118 €5 278 €2 435 €23 841 €---
1729 701 €5 059 €2 216 €24 642 €---
1830 295 €4 833 €1 990 €25 462 €---
1930 901 €4 598 €1 756 €26 302 €---
2031 519 €4 355 €1 513 €27 163 €---
2132 149 €4 104 €1 261 €28 045 €---
2232 792 €3 843 €1 000 €28 949 €---
2333 448 €3 573 €730 €29 875 €---
2434 117 €3 293 €451 €30 823 €---
2534 799 €3 003 €161 €31 796 €---
TOTAL692 985 €155 174 €71 688 €537 811 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 537 811 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 635 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 543 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 543 €+431 €+4 112 €
2+4 543 €+4 325 €+218 €
3+4 543 €+4 498 €+45 €
4+4 543 €+4 674 €-131 €
5+4 543 €+4 855 €-312 €
6+4 543 €+5 040 €-497 €
7+4 543 €+5 229 €-686 €
8+4 543 €+5 423 €-880 €
9+4 543 €+5 622 €-1 079 €
10+4 543 €+5 825 €-1 282 €
11+4 543 €+6 033 €-1 490 €
12+4 543 €+6 247 €-1 704 €
13+4 543 €+6 465 €-1 922 €
14+4 543 €+6 689 €-2 146 €
15+4 543 €+6 918 €-2 375 €
16+4 543 €+7 152 €-2 609 €
17+4 543 €+7 392 €-2 849 €
18+4 543 €+7 639 €-3 096 €
19+4 543 €+7 891 €-3 348 €
20+4 543 €+8 149 €-3 606 €
21+4 543 €+8 414 €-3 871 €
22+4 543 €+8 685 €-4 142 €
23+4 543 €+8 962 €-4 419 €
24+4 543 €+9 247 €-4 704 €
25+4 543 €+9 539 €-4 996 €
Total+113 575 €+161 343 €+-47 768 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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