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Détails du bien

VilleSaint-Benoît-sur-Loire (45)
Surface403.15m²
Coût Total482 130€
Loyer Annuel39 255€
Rentabilité8.14%
Cashflow/mois+390€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 336 000 €
Surface : 403.15 m²
Prix au m² : 833,44 €/m²
Chambres : 10
Pièces : 13
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Electrique Radiateur Electricité, Nombre de WC : 4, Mandat exclusif, Jardin

Century 21 Trois Rois vous propose à la vente ce magnifique corps de ferme entièrement rénové, composé de quatre logements, dont trois actuellement loués. Lot A : logement libre d'environ 130 m² Classe énergétique D Lot B : logement en duplex de 90 m² Classe énergétique E Lot C : logement de plain-pied de 85 m² Classe énergétique E Lot D : appartement de 84 m² Classe énergétique D Le tout est implanté sur un terrain de 9 193 m², avec un garage attribué à chaque logement. Idéal pour investisseur !! Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 7280.0 € et 9910.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). Bien proposé par Julie POUPEAU EI, agent commercial (RSAC 008335687) - https://www.century21-3rois-chateauneuf.com/mentions_legales/

Ville : Saint-Benoît-sur-Loire
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45730
Coordonnées : 47.820607, 2.328155
Total : 482 130€
Prix d'acquisition : 336 000€
Travaux : 119 250€
Valeur du bien : 455 250€
Frais de notaire : 26 880€
Coût estimé : 26 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 403.15m²
Loyer prédit : 8.11€/m²/mois
Fourchette : 6.51€ - 10.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 3271€/mois
Loyer annuel estimé : 39255€/an
Fourchette totale : 2625€ - 4076€/mois
Fourchette annuelle : 31504€ - 48913€/an
Rentabilité brute :8.14%
Fourchette de rentabilité :6.53% - 10.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 800 €/m²
Basé sur :41 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :725 670 €
Prix d'achat :336 000 €
Décote à l'achat :-389 670€ (-53.7%)
Marge achat-revente :243 540€ (33.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :482 130€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 413,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :140,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 554,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :241 966,93€
Coût de l'assurance :42 186,38€
Taxe foncière : 3 925,49€/an
Soit par mois : 327,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 271,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 881,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :389,84€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 248 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 403.15 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 50 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation de chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 4 chauffe-eaux pour 4 logements
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète pour 130 m²
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments sanitaires et carrelage partiel si nécessaire
Quantité: 8 m² de carrelage
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain moderne mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 10 chambres
Quantité: 10 chambres (environ 200 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et réparation des signes d'usure dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon avec quelques signes d'usure

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :119 250 €(296 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:65 000€
    Fenêtres double vitrage: 50 fenêtres × 1300€ = 65000€ (installation incluse)
  • Eau chaude:12 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 4 chauffe-eaux × 3000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Cuisine:14 950€
    Rénovation complète cuisine: 130 m² × 115€/m² = 14950€, Main d'œuvre: 50€
  • Salle de bain:800€
    Carrelage salle de bain: 8 m² × 100€/m² = 800€ (installation incluse)
  • Chambres:12 000€
    Parquet flottant: 200 m² × 60€/m² = 12000€ (installation incluse)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Benoît-sur-Loire (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 90 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 271 €/mois
Revenus locatifs annuels : 39 255 €/an
Calcul : 3 271 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 16 663 €/an
Base de calcul : Emprunt de 482 130 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 687 €/an
Calcul : 141 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 925 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 119 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 141 526 €
Revenus locatifs : +39 255 €
Charges déductibles : -141 526 €
Résultat foncier Année 1 : -102 271 €(Déficit de 102 271 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 80 871 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 22 276 €/an
Revenus locatifs : +39 255 €
Charges déductibles : -22 276 €
Résultat foncier Années 2+ : 16 979 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 80871.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 336 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 218 400 €(65% de 336 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 942 €/an
Calcul : 218 400 € × 3,636% = 7 942 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
139 255 €141 542 €16 679 €-102 287 €21 400 €80 887 €80 887 €
240 040 €21 855 €16 242 €18 185 €--62 701 €
340 841 €21 402 €15 789 €19 439 €--43 263 €
441 658 €20 934 €15 321 €20 724 €--22 539 €
542 491 €20 448 €14 835 €22 042 €--496 €
643 341 €19 946 €14 333 €23 395 €---
744 207 €19 426 €13 813 €24 782 €---
845 092 €18 887 €13 274 €26 205 €---
945 993 €18 329 €12 716 €27 665 €---
1046 913 €17 751 €12 138 €29 163 €---
1147 852 €17 152 €11 539 €30 699 €---
1248 809 €16 532 €10 920 €32 276 €---
1349 785 €15 891 €10 278 €33 894 €---
1450 780 €15 226 €9 613 €35 554 €---
1551 796 €14 538 €8 925 €37 258 €---
1652 832 €13 825 €8 212 €39 007 €---
1753 889 €13 087 €7 474 €40 802 €---
1854 966 €12 323 €6 710 €42 644 €---
1956 066 €11 531 €5 918 €44 534 €---
2057 187 €10 712 €5 099 €46 475 €---
2158 331 €9 863 €4 250 €48 468 €---
2259 497 €8 984 €3 371 €50 514 €---
2360 687 €8 073 €2 461 €52 614 €---
2461 901 €7 131 €1 518 €54 770 €---
2563 139 €6 155 €542 €56 984 €---
TOTAL1 257 347 €501 541 €241 967 €755 807 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 755 807 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 39 255 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 244 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 244 €-6 420 €+14 664 €
2+8 244 €0 €+8 244 €
3+8 244 €0 €+8 244 €
4+8 244 €0 €+8 244 €
5+8 244 €0 €+8 244 €
6+8 244 €+6 869 €+1 375 €
7+8 244 €+7 435 €+809 €
8+8 244 €+7 861 €+383 €
9+8 244 €+8 299 €-55 €
10+8 244 €+8 749 €-505 €
11+8 244 €+9 210 €-966 €
12+8 244 €+9 683 €-1 439 €
13+8 244 €+10 168 €-1 924 €
14+8 244 €+10 666 €-2 422 €
15+8 244 €+11 177 €-2 933 €
16+8 244 €+11 702 €-3 458 €
17+8 244 €+12 240 €-3 996 €
18+8 244 €+12 793 €-4 549 €
19+8 244 €+13 360 €-5 116 €
20+8 244 €+13 943 €-5 699 €
21+8 244 €+14 540 €-6 296 €
22+8 244 €+15 154 €-6 910 €
23+8 244 €+15 784 €-7 540 €
24+8 244 €+16 431 €-8 187 €
25+8 244 €+17 095 €-8 851 €
Total+206 100 €+226 742 €+-20 642 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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