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Vente maison 6 pièces 200 m² Vitré (35500) - Superimmo

VilleVitré (35)
Surface200m²
Coût Total294 526€
Loyer Annuel23 550€
Rentabilité8.00%
Cashflow/mois+206€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 197 950 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 989,75 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre un Immeuble avec ancien commerce et logements En plein cœur du centre historique de Vitré. A deux pas des commerces, écoles et services, découvrez cet immeuble de caractère offrant un fort potentiel d'environ 200 m2 de surface. Le rez-de-chaussée accueille un local commerce anciennement boulangerie-pâtisserie, idéalement situé dans une rue passante, bénéficiant d’une excellente visibilité. La partie habitation occupe 3 niveaux plus un grenier aménageable, l'ensemble offrant de beaux volumes et la possibilité d’aménager plusieurs appartements selon vos projets : investissement locatif, logement de fonction ou résidence principale. Nombreuses sont les fonctions à venir de cet immeuble. Travaux à prévoir Prix HAI 197 950 € Agence 2B LAVAL

Ville : Vitré
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35500
Total : 294 526€
Prix d'acquisition : 197 950€
Travaux : 80 740€
Valeur du bien : 278 690€
Frais de notaire : 15 836€
Coût estimé : 15 836€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200m²
Loyer prédit : 9.81€/m²/mois
Fourchette : 8.04€ - 11.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 1962€/mois
Loyer annuel estimé : 23550€/an
Fourchette totale : 1607€ - 2396€/mois
Fourchette annuelle : 19288€ - 28753€/an
Rentabilité brute :8.00%
Fourchette de rentabilité :6.55% - 9.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 625 €/m²
Basé sur :95 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :525 000 €
Prix d'achat :197 950 €
Décote à l'achat :-327 050€ (-62.3%)
Marge achat-revente :230 474€ (43.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :294 526€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 474,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :85,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 560,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :147 813,97€
Coût de l'assurance :25 771,02€
Taxe foncière : 2 354,97€/an
Soit par mois : 196,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 962,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 756,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :205,86€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 323 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 200 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et carrelage dans l'entrée
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :80 740 €(404 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:14 000€
    Isolation combles: 200 m² × 70€/m² = 14000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:25 000€
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 1000€/fenêtre = 25000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Entrée - Rafraîchissement:600€
    Rafraîchissement murs et carrelage: 10 m² × 60€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Vitré (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 55 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 962 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 550 €/an
Calcul : 1 962 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 179 €/an
Base de calcul : Emprunt de 294 526 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 031 €/an
Calcul : 86 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 355 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 80 740 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 94 305 €
Revenus locatifs : +23 550 €
Charges déductibles : -94 305 €
Résultat foncier Année 1 : -70 755 €(Déficit de 70 755 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 49 355 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 565 €/an
Revenus locatifs : +23 550 €
Charges déductibles : -13 565 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 985 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 49355.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 197 950 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 128 668 €(65% de 197 950 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 679 €/an
Calcul : 128 668 € × 3,636% = 4 679 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 550 €94 315 €10 189 €-70 765 €21 400 €49 365 €49 365 €
224 021 €13 308 €9 922 €10 713 €--38 652 €
324 501 €13 031 €9 645 €11 470 €--27 182 €
424 991 €12 745 €9 359 €12 246 €--14 936 €
525 491 €12 449 €9 063 €13 042 €--1 894 €
626 001 €12 142 €8 756 €13 859 €---
726 521 €11 824 €8 438 €14 697 €---
827 051 €11 495 €8 109 €15 557 €---
927 592 €11 154 €7 768 €16 439 €---
1028 144 €10 801 €7 415 €17 343 €---
1128 707 €10 435 €7 049 €18 272 €---
1229 281 €10 056 €6 671 €19 225 €---
1329 867 €9 664 €6 279 €20 202 €---
1430 464 €9 258 €5 873 €21 206 €---
1531 073 €8 838 €5 452 €22 235 €---
1631 695 €8 403 €5 017 €23 292 €---
1732 329 €7 952 €4 566 €24 377 €---
1832 975 €7 485 €4 099 €25 491 €---
1933 635 €7 001 €3 615 €26 634 €---
2034 307 €6 500 €3 115 €27 807 €---
2134 994 €5 982 €2 596 €29 012 €---
2235 693 €5 445 €2 059 €30 248 €---
2336 407 €4 889 €1 503 €31 518 €---
2437 135 €4 313 €927 €32 822 €---
2537 878 €3 717 €331 €34 161 €---
TOTAL754 303 €313 199 €147 814 €441 104 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 441 104 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 550 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 945 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 945 €-6 420 €+11 365 €
2+4 945 €0 €+4 945 €
3+4 945 €0 €+4 945 €
4+4 945 €0 €+4 945 €
5+4 945 €0 €+4 945 €
6+4 945 €+3 590 €+1 355 €
7+4 945 €+4 409 €+536 €
8+4 945 €+4 667 €+278 €
9+4 945 €+4 932 €+13 €
10+4 945 €+5 203 €-258 €
11+4 945 €+5 482 €-537 €
12+4 945 €+5 767 €-822 €
13+4 945 €+6 061 €-1 116 €
14+4 945 €+6 362 €-1 417 €
15+4 945 €+6 671 €-1 726 €
16+4 945 €+6 988 €-2 043 €
17+4 945 €+7 313 €-2 368 €
18+4 945 €+7 647 €-2 702 €
19+4 945 €+7 990 €-3 045 €
20+4 945 €+8 342 €-3 397 €
21+4 945 €+8 703 €-3 758 €
22+4 945 €+9 075 €-4 130 €
23+4 945 €+9 456 €-4 511 €
24+4 945 €+9 847 €-4 902 €
25+4 945 €+10 248 €-5 303 €
Total+123 625 €+132 331 €+-8 706 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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