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Appartement 2 pièces 45 m²

VilleMarseille 7e (13)
Surface45m²
Coût Total132 420€
Loyer Annuel10 380€
Rentabilité7.84%
Cashflow/mois+14€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 45 m²
Prix au m² : 2 200 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 45 m²

L’office notarial MICHELUCCI et associés, SCP vous propose : Appartement à vendre en Immo-interactif

Adresse du bien : 18 Rue des tyrans 13007 MARSEILLE 7

VENTE EN IMMO INTERACTIF TYPE 2 18 RUE DE TYRANS 13007 MARSEILLE CHARGES 80 EUROS PAR MOIS EN PREMIER ETAGE UN APPARTEMENT DE TYPE 2+ CAVE BON ETAT CHAUFFAGE INDIVIDUEL 45 M²+ LOGGIA

VISITE SANS RDV LE MERCREDI 20 MAI DE 12 H A 13 H

Visites : VISITE SANS RDV LE MERCREDI 20 MAI DE 12 H A 13 H Contact : [Coordonnées masquées]

Conditions de la vente : Le bien est présenté en Immo-interactif à la hausse :

  • 1ère offre possible : à partir de 99 000 euros (honoraires de négociation inclus)
  • Offres suivantes : multiples de 1 000 euros.
  • Réception des offres du 21/05/2026 à 14:30 au 22/05/2026 à 14:30 sur le site Immo-interactif®.

Annonce de l’étude MICHELUCCI et associés - Notaires à Marseille 6e Arrondissement - N° SIRET : 34237931000028

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Surface : 45 m²

Ville : Marseille 7e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13007
Coordonnées : 43.292160, 5.365804
Total : 132 420€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 25 500€
Valeur du bien : 124 500€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45m²
Loyer prédit : 19.22€/m²/mois
Fourchette : 14.60€ - 25.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 865€/mois
Loyer annuel estimé : 10380€/an
Fourchette totale : 657€ - 1139€/mois
Fourchette annuelle : 7883€ - 13668€/an
Rentabilité brute :7.84%
Fourchette de rentabilité :5.95% - 10.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 166,67 €/m²
Basé sur :365 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :187 500 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-88 500€ (-47.2%)
Marge achat-revente :55 080€ (29.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :646,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :37,52€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 684,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 591,21€
Coût de l'assurance :11 255,70€
Taxe foncière : 1 037,99€/an
Soit par mois : 86,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 80,00€/mois
Soit par an : 960,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 864,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 850,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :14,27€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche et du lavabo, carrelage complet des murs et du sol, réfection de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant une rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Installation d'une nouvelle cuisine équipée, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, peinture des murs.
Quantité: cuisine complète, 8 m² de peinture
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement important
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol (parquet ou stratifié), peinture des murs et plafonds, réfection de l'électricité (prises, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes).
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant une rénovation lourde
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises si insuffisantes.
Quantité: 1 tableau électrique, nombre de prises à évaluer
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 500 €(567 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:6 500€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1300€/m² = 6500€ (incluant douche, lavabo, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Cuisine:10 600€
    Cuisine équipée: 1 cuisine complète milieu de gamme = 8000€, Plomberie mise aux normes: 1000€, Électricité mise aux normes: 800€, Peinture 8 m²: 25€/m² × 8 = 200€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres:7 200€
    Rénovation 2 chambres: Parquet flottant 20 m²: 40€/m² × 20 = 800€, Peinture 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€, Électricité 2 chambres: 1000€, Menuiseries intérieures: 2000€, Main d'œuvre: 2800€
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes électricité: Tableau électrique = 600€, Ajout de prises: 600€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 865 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 380 €/an
Calcul : 865 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 274 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 420 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 450 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 038 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 960 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 222 €
Revenus locatifs : +10 380 €
Charges déductibles : -32 222 €
Résultat foncier Année 1 : -21 842 €(Déficit de 21 842 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 11 142 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 722 €/an
Revenus locatifs : +10 380 €
Charges déductibles : -6 722 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 658 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 11142.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 380 €32 226 €4 278 €-21 847 €10 700 €11 147 €11 147 €
210 587 €6 611 €4 163 €3 977 €--7 170 €
310 799 €6 491 €4 043 €4 308 €--2 862 €
411 015 €6 368 €3 920 €4 647 €---
511 236 €6 241 €3 792 €4 995 €---
611 460 €6 109 €3 661 €5 351 €---
711 689 €5 973 €3 525 €5 717 €---
811 923 €5 832 €3 384 €6 091 €---
912 162 €5 687 €3 239 €6 475 €---
1012 405 €5 537 €3 089 €6 868 €---
1112 653 €5 382 €2 933 €7 271 €---
1212 906 €5 221 €2 773 €7 685 €---
1313 164 €5 056 €2 608 €8 108 €---
1413 427 €4 885 €2 437 €8 543 €---
1513 696 €4 708 €2 260 €8 988 €---
1613 970 €4 526 €2 077 €9 444 €---
1714 249 €4 337 €1 889 €9 912 €---
1814 534 €4 142 €1 694 €10 392 €---
1914 825 €3 941 €1 492 €10 884 €---
2015 122 €3 733 €1 284 €11 389 €---
2115 424 €3 518 €1 069 €11 906 €---
2215 732 €3 295 €847 €12 437 €---
2316 047 €3 066 €618 €12 981 €---
2416 368 €2 829 €381 €13 539 €---
2516 695 €2 584 €136 €14 111 €---
TOTAL332 471 €148 297 €61 591 €184 174 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 184 174 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 380 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 180 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 180 €-3 210 €+5 390 €
2+2 180 €0 €+2 180 €
3+2 180 €0 €+2 180 €
4+2 180 €+535 €+1 645 €
5+2 180 €+1 498 €+682 €
6+2 180 €+1 605 €+575 €
7+2 180 €+1 715 €+465 €
8+2 180 €+1 827 €+353 €
9+2 180 €+1 942 €+238 €
10+2 180 €+2 060 €+120 €
11+2 180 €+2 181 €-1 €
12+2 180 €+2 305 €-125 €
13+2 180 €+2 432 €-252 €
14+2 180 €+2 563 €-383 €
15+2 180 €+2 696 €-516 €
16+2 180 €+2 833 €-653 €
17+2 180 €+2 974 €-794 €
18+2 180 €+3 118 €-938 €
19+2 180 €+3 265 €-1 085 €
20+2 180 €+3 417 €-1 237 €
21+2 180 €+3 572 €-1 392 €
22+2 180 €+3 731 €-1 551 €
23+2 180 €+3 894 €-1 714 €
24+2 180 €+4 062 €-1 882 €
25+2 180 €+4 233 €-2 053 €
Total+54 500 €+55 252 €+-752 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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