Maison à vendre

VilleDescartes (37)

Surface83.89m²

Coût Total125 734€

Loyer Annuel6 771€

Rentabilité5.38%

Cashflow/mois-174€

Prix : 68 000 €

Surface : 83.89 m²

Prix au m² : 810,59 €/m²

Chambres : 4

Pièces : 5

Étage : Non spécifié

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : Salle de bain, 4 chambres, Entrée séparée, 3 parkings: Box de stationnement, Garage, Parking, Jardin, calme, Belle vue, Exposition sud

Pauline vous propose en exclusivité chez Square Habitat Descartes, cette maison familiale offre un cadre de vie agréable, à deux pas des écoles, des commerces et de la maison médicale.

Dès l'entrée, le rez-de-chaussée se compose d'une cuisine, d'un salon-salle à manger lumineux ouvrant directement sur le jardin grâce à une porte-fenêtre, un W.C. indépendant ainsi qu'un garage attenant.

À l'étage, l'espace nuit se compose de quatre chambres et d'une salle de bains.

À l'extérieur, le jardin clos profite d'une vue dégagée sur la vallée.

Nous sommes joignable du lundi au samedi de 8h00 à 19h00.

Ville : Descartes

Département : Indre-et-Loire

Région : Centre-Val de Loire

Code postal : 37160

Coordonnées : 46.993497, 0.685473

Total : 125 734€

Prix d'acquisition : 68 000€

Travaux : 52 294€

Valeur du bien : 120 294€

Frais de notaire : 5 440€

Coût estimé : 5 440€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 83.89m²

Loyer prédit : 6.73€/m²/mois

Fourchette : 5.39€ - 8.40€/m²/mois

Loyer total estimé : 564€/mois

Loyer annuel estimé : 6771€/an

Fourchette totale : 452€ - 704€/mois

Fourchette annuelle : 5424€ - 8452€/an

Rentabilité brute :5.38%

Fourchette de rentabilité :4.31% - 6.72%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

Prix médian /m² :1 183,09 €/m²

Basé sur :18 ventes dans un rayon de 2 km

Prix de marché :99 250 €

Prix d'achat :68 000 €

Décote à l'achat :-31 250€ (-31.5%)

Marge achat-revente :-26 484€ (-26.7%)

⚠ Marge négative à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :125 734€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :631,48€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.53%

Assurance emprunteur :50,29€/mois

Taux d'assurance : 0.48% par an

Total mensualité : 681,77€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 709,65€

Coût de l'assurance :15 088,08€

Taxe foncière : 677,07€/an

Soit par mois : 56,42€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 564,22€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 738,19€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-173,97€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D

Consommation : 218 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Combles

Isolation des combles perdus avec laine soufflée

Quantité: 83.89 m²

Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien

Quantité: 1 système pour 83.89 m²

Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique

MenuiseriesRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant

Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)

Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique

CuisineOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement complet des éléments de cuisine, y compris carrelage et plomberie

Quantité: cuisine complète (8 m²)

Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie

Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)

Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Pose de parquet flottant dans les 4 chambres

Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)

Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Peinture et rafraîchissement des murs et du plafond

Quantité: 12 m²

Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 294 €(623 € / m²)

Détail par catégorie :

Isolation combles:4 394€
Isolation des combles: 83.89 m² × 50€/m² = 4194€, Main d'œuvre: 200€
Chauffage:13 000€
Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
Menuiseries:9 500€
Fenêtres double vitrage PVC: 10 fenêtres × 800€ = 8000€, Main d'œuvre: 1500€
Cuisine:12 000€
Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (8 m²) × 1500€/m² = 12000€, Main d'œuvre incluse
Salle de bain:8 000€
Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1600€/m² = 8000€, Main d'œuvre incluse
Chambres:4 800€
Parquet flottant: 48 m² × 100€/m² = 4800€, Main d'œuvre incluse
Salon:600€
Peinture murs/plafond: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Descartes). Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)

Coût travaux énergétiques : 26 894€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries

Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 564 €/mois

Revenus locatifs annuels : 6 771 €/an

Calcul : 564 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 383 €/an

Base de calcul : Emprunt de 125 734 € à 3.53% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 604 €/an

Calcul : 50 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 677 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 294 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 958 €

Revenus locatifs : +6 771 €

Charges déductibles : -57 958 €

Résultat foncier Année 1 : -51 187 €(Déficit de 51 187 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 29 787 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 664 €/an

Revenus locatifs : +6 771 €

Charges déductibles : -5 664 €

Résultat foncier Années 2+ : 1 107 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29786.91 € reporté.

Prix d'achat du bien : 68 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 44 200 €(65% de 68 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 1 607 €/an

Calcul : 44 200 € × 3,636% = 1 607 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	6 771 €	57 962 €	4 387 €	-51 191 €	21 400 €	29 791 €	29 791 €
2	6 906 €	5 553 €	4 273 €	1 353 €	-	-	28 438 €
3	7 044 €	5 435 €	4 154 €	1 610 €	-	-	26 829 €
4	7 185 €	5 312 €	4 031 €	1 873 €	-	-	24 955 €
5	7 329 €	5 185 €	3 904 €	2 144 €	-	-	22 811 €
6	7 475 €	5 053 €	3 772 €	2 423 €	-	-	20 389 €
7	7 625 €	4 916 €	3 636 €	2 709 €	-	-	17 680 €
8	7 777 €	4 775 €	3 494 €	3 003 €	-	-	14 677 €
9	7 933 €	4 628 €	3 348 €	3 305 €	-	-	11 373 €
10	8 092 €	4 477 €	3 196 €	3 615 €	-	-	7 758 €
11	8 253 €	4 319 €	3 039 €	3 934 €	-	-	3 824 €
12	8 418 €	4 157 €	2 876 €	4 262 €	-	-	-
13	8 587 €	3 988 €	2 707 €	4 599 €	-	-	-
14	8 759 €	3 813 €	2 533 €	4 945 €	-	-	-
15	8 934 €	3 632 €	2 352 €	5 302 €	-	-	-
16	9 112 €	3 445 €	2 164 €	5 668 €	-	-	-
17	9 295 €	3 250 €	1 970 €	6 044 €	-	-	-
18	9 481 €	3 049 €	1 769 €	6 431 €	-	-	-
19	9 670 €	2 841 €	1 560 €	6 829 €	-	-	-
20	9 864 €	2 625 €	1 344 €	7 239 €	-	-	-
21	10 061 €	2 401 €	1 121 €	7 660 €	-	-	-
22	10 262 €	2 170 €	889 €	8 093 €	-	-	-
23	10 467 €	1 930 €	649 €	8 538 €	-	-	-
24	10 677 €	1 681 €	400 €	8 996 €	-	-	-
25	10 890 €	1 424 €	143 €	9 467 €	-	-	-
TOTAL	216 867 €	148 018 €	63 710 €	68 849 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 68 849 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 771 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 422 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 422 €	-6 420 €	+7 842 €
2	+1 422 €	0 €	+1 422 €
3	+1 422 €	0 €	+1 422 €
4	+1 422 €	0 €	+1 422 €
5	+1 422 €	0 €	+1 422 €
6	+1 422 €	0 €	+1 422 €
7	+1 422 €	0 €	+1 422 €
8	+1 422 €	0 €	+1 422 €
9	+1 422 €	0 €	+1 422 €
10	+1 422 €	0 €	+1 422 €
11	+1 422 €	0 €	+1 422 €
12	+1 422 €	+1 279 €	+143 €
13	+1 422 €	+1 380 €	+42 €
14	+1 422 €	+1 484 €	-62 €
15	+1 422 €	+1 591 €	-169 €
16	+1 422 €	+1 700 €	-278 €
17	+1 422 €	+1 813 €	-391 €
18	+1 422 €	+1 929 €	-507 €
19	+1 422 €	+2 049 €	-627 €
20	+1 422 €	+2 172 €	-750 €
21	+1 422 €	+2 298 €	-876 €
22	+1 422 €	+2 428 €	-1 006 €
23	+1 422 €	+2 561 €	-1 139 €
24	+1 422 €	+2 699 €	-1 277 €
25	+1 422 €	+2 840 €	-1 418 €
Total	+35 550 €	+21 802 €	+13 748 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Maison à vendre

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour