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Maison 4 pièces 88 m²

Bien expiré
VilleTonneins (47)
Surface88m²
Coût Total112 020€
Loyer Annuel8 511€
Rentabilité7.60%
Cashflow/mois+60€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 738,64 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 88 m² - Maison 4 pièces 88 m²

EXCLUSIVITE - idéal pour une 1ère acquisition ou investisseurs, venez découvrir cette maison de située au centre-ville de TONNEINS. Elle comprend au rez-de-chaussée un salon, un séjour, un cuisine et salle d'eau avec WC; à l'étage deux chambres. Terrain clos sur l'arrière avec puits.

Surface : 88 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 30/01/2026

Consommation énergie primaire : 266 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 245 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 150 € et 2 970 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Tonneins
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47400
Coordonnées : 44.417843, 0.321501
Total : 112 020€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 41 820€
Valeur du bien : 106 820€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 8.06€/m²/mois
Fourchette : 6.38€ - 10.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 709€/mois
Loyer annuel estimé : 8511€/an
Fourchette totale : 562€ - 895€/mois
Fourchette annuelle : 6741€ - 10745€/an
Rentabilité brute :7.60%
Fourchette de rentabilité :6.02% - 9.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :546,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :31,74€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 578,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 925,07€
Coût de l'assurance :9 521,70€
Taxe foncière : 851,08€/an
Soit par mois : 70,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 709,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 649,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :60,09€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 88 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite mise aux normes plomberie/électricité
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Nettoyage et rafraîchissement du salon, y compris peinture et remplacement des canapés
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état nécessitant un bon nettoyage
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des équipements et peinture
Quantité: environ 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des deux chambres avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres nécessitent un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 820 €(475 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:3 520€
    Isolation combles: 88 m² × 40€/m² = 3520€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (pose incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:1 400€
    Peinture salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture cuisine: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rafraîchissement:2 400€
    Peinture chambres: 20 m² × 120€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tonneins (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 820€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 709 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 511 €/an
Calcul : 709 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 604 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 020 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 381 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 851 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 820 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 656 €
Revenus locatifs : +8 511 €
Charges déductibles : -46 656 €
Résultat foncier Année 1 : -38 146 €(Déficit de 38 146 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 746 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 836 €/an
Revenus locatifs : +8 511 €
Charges déductibles : -4 836 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 674 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16745.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 511 €46 660 €3 608 €-38 149 €21 400 €16 749 €16 749 €
28 681 €4 742 €3 510 €3 939 €--12 811 €
38 855 €4 642 €3 410 €4 213 €--8 597 €
49 032 €4 537 €3 305 €4 494 €--4 103 €
59 212 €4 430 €3 198 €4 783 €---
69 397 €4 319 €3 087 €5 078 €---
79 585 €4 204 €2 972 €5 381 €---
89 776 €4 085 €2 853 €5 691 €---
99 972 €3 962 €2 730 €6 009 €---
1010 171 €3 836 €2 604 €6 335 €---
1110 375 €3 705 €2 473 €6 670 €---
1210 582 €3 570 €2 338 €7 012 €---
1310 794 €3 430 €2 198 €7 364 €---
1411 010 €3 286 €2 054 €7 724 €---
1511 230 €3 137 €1 905 €8 093 €---
1611 454 €2 983 €1 751 €8 472 €---
1711 683 €2 824 €1 592 €8 860 €---
1811 917 €2 659 €1 427 €9 258 €---
1912 156 €2 490 €1 258 €9 666 €---
2012 399 €2 314 €1 082 €10 084 €---
2112 647 €2 133 €901 €10 514 €---
2212 900 €1 946 €714 €10 954 €---
2313 158 €1 752 €521 €11 405 €---
2413 421 €1 553 €321 €11 868 €---
2513 689 €1 346 €114 €12 343 €---
TOTAL272 603 €124 544 €51 925 €148 060 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 148 060 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 511 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 787 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 787 €-6 420 €+8 207 €
2+1 787 €0 €+1 787 €
3+1 787 €0 €+1 787 €
4+1 787 €0 €+1 787 €
5+1 787 €+204 €+1 583 €
6+1 787 €+1 523 €+264 €
7+1 787 €+1 614 €+173 €
8+1 787 €+1 707 €+80 €
9+1 787 €+1 803 €-16 €
10+1 787 €+1 901 €-114 €
11+1 787 €+2 001 €-214 €
12+1 787 €+2 104 €-317 €
13+1 787 €+2 209 €-422 €
14+1 787 €+2 317 €-530 €
15+1 787 €+2 428 €-641 €
16+1 787 €+2 541 €-754 €
17+1 787 €+2 658 €-871 €
18+1 787 €+2 777 €-990 €
19+1 787 €+2 900 €-1 113 €
20+1 787 €+3 025 €-1 238 €
21+1 787 €+3 154 €-1 367 €
22+1 787 €+3 286 €-1 499 €
23+1 787 €+3 422 €-1 635 €
24+1 787 €+3 560 €-1 773 €
25+1 787 €+3 703 €-1 916 €
Total+44 675 €+44 418 €+257 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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