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Appartement à vendre

VilleSassenage (38)
Surface75
Coût Total152 166
Loyer Annuel11 157
Rentabilité7.33%
Cashflow/mois-64
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 112 700 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 502,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, Salon (total 18 m²), 2 chambres, Balcon, Interphone

Appartement 3 pièces 75,45m²

Belle opportunité !

Situé dans la commune de Sassenage, secteur du Parc des Buissières, rue du moucherotte , dans une rue peu passante, cet appartement bénéficie d'un emplacement privilégié dans une rue paisible et peu fréquentée, à proximité immédiate de toutes les commodités : commerces de proximité (boulangerie, supermarché, restaurants), transports en commun ainsi que divers établissements scolaires.

Ce charmant appartement de 75,45m² se trouve au premier étage d'une copropriété bien entretenue.

Un double salon longé d'un grand balcon ,

L'espace nuit se compose de deux chambres confortables, respectivement de 10,66 m² et 12,18 m².

Une salle de bains fonctionnelle ainsi que des toilettes séparées complètent ce bien.

Attention de gros travaux sont à prévoir.

Si une visite de cette propriété vous intéresse, je reste à votre disposition pour toute demande de renseignements.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Amore cédric (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 807793310 - GRENOBLE.

Surface : 75,45m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 60 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 15/10/2025

Consommation énergie primaire : 293kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre960 € et 1 350 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Copropriété de 60 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1230.00 euros. Cédric AMORE (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Ville : Sassenage
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38360
Coordonnées : 45.204450, 5.667339
Total : 152 166
Prix d'acquisition : 112 700
Travaux : 30 450
Valeur du bien : 143 150
Frais de notaire : 9 016
Coût estimé : 9 016
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75
Loyer prédit : 12.40€/m²/mois
Fourchette : 9.99€ - 15.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 930€/mois
Loyer annuel estimé : 11157€/an
Fourchette totale : 749€ - 1154€/mois
Fourchette annuelle : 8988€ - 13849€/an
Rentabilité brute :7.33%
Fourchette de rentabilité :5.91% - 9.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 175 €/m²
Basé sur :165 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :163 125
Prix d'achat :112 700
Décote à l'achat :-50 425 (-30.9%)
Marge achat-revente :10 959€ (6.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 166
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :753,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :44,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 798,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 926,72
Coût de l'assurance :13 314,52
Taxe foncière : 1 115,66€/an
Soit par mois : 92,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 102,50€/mois
Soit par an : 1 230,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 929,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 993,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-63,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 293 kWh/m²/an
Source : Déduit de la consommationConfiance : Moyenne
Consommation énergétique primaire indiquée, classe E inférée.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité pour 75 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs vieillissants nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - décorations vieillissantes nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 450(406 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 750
    Chaudière à condensation: 1 système × 4750€ = 4750€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 320
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:880
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sassenage (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 450✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 930 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 157 €/an
Calcul : 930 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 108 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 166 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 533 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 116 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 230 €/an
Calcul : 103 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 450
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 436
Revenus locatifs : +11 157
Charges déductibles : -38 436
Résultat foncier Année 1 : -27 280(Déficit de 27 280 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 880
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 986 €/an
Revenus locatifs : +11 157
Charges déductibles : -7 986
Résultat foncier Années 2+ : 3 170 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5879.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 112 700
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 73 255(65% de 112 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 664 €/an
Calcul : 73 255 € × 3,636% = 2 664
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 15738 4415 113-27 28421 400 €5 884 €5 884 €
211 3807 8554 9773 524--2 360 €
311 6077 7154 8373 892---
411 8397 5704 6914 270---
512 0767 4194 5414 657---
612 3187 2644 3855 054---
712 5647 1034 2255 461---
812 8156 9364 0585 879---
913 0726 7643 8866 307---
1013 3336 5863 7086 747---
1113 6006 4023 5247 198---
1213 8726 2113 3337 661---
1314 1496 0143 1368 135---
1414 4325 8102 9328 622---
1514 7215 5992 7219 122---
1615 0155 3802 5029 635---
1715 3165 1552 27610 161---
1815 6224 9212 04310 701---
1915 9344 6791 80111 255---
2016 2534 4291 55111 824---
2116 5784 1701 29212 408---
2216 9103 9021 02413 007---
2317 2483 62674713 622---
2417 5933 33946114 254---
2517 9453 04316414 902---
TOTAL357 348176 33373 927181 01521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 181 015
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 157 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 343 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 343-6 420+8 763
2+2 3430+2 343
3+2 343+460+1 883
4+2 343+1 281+1 062
5+2 343+1 397+946
6+2 343+1 516+827
7+2 343+1 638+705
8+2 343+1 764+579
9+2 343+1 892+451
10+2 343+2 024+319
11+2 343+2 159+184
12+2 343+2 298+45
13+2 343+2 441-98
14+2 343+2 587-244
15+2 343+2 737-394
16+2 343+2 890-547
17+2 343+3 048-705
18+2 343+3 210-867
19+2 343+3 377-1 034
20+2 343+3 547-1 204
21+2 343+3 722-1 379
22+2 343+3 902-1 559
23+2 343+4 087-1 744
24+2 343+4 276-1 933
25+2 343+4 471-2 128
Total+58 575+54 305+4 270
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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