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appartement vente 4 pieces moyeuvre grande 74m2

VilleMoyeuvre-Grande (57)
Surface74.31m²
Coût Total187 580€
Loyer Annuel7 664€
Rentabilité4.09%
Cashflow/mois-488€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 74.31 m²
Prix au m² : 1 009,29 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

IDÉAL INVESTISSEUR ou PRIMO-ACCÉDANT

Situé a Moyeuvre-grande, cet appartement bénéficie d’une localisation avantageuse, à moins de 10 minutes d'Amnéville, à proximité de toutes les commodités, proche des écoles, et des axes autoroutiers pour le Luxembourg, Thionville et Metz.

Situé au dernier étage, le bien comprend une entrée, un séjour / salle à manger, une cuisine équipée, 3 Chambres, une salle de bains et WC séparée, Une cave complète la vente de cet appartement.

Pour plus d’informations, merci de me contacter par mail, appel, ou SMS. Si occupé, merci de me laisser un message avec la raison de votre appel.

La presente annonce immobiliere vise 2 lots situés dans une copropriété de 29 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 99€ par mois (soit 1188 € annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Francis Qerimi mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Thionville sous le numéro 100886548, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Moyeuvre-Grande
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57250
Total : 187 580€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 106 580€
Valeur du bien : 181 580€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74.31m²
Loyer prédit : 8.59€/m²/mois
Fourchette : 7.07€ - 10.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 639€/mois
Loyer annuel estimé : 7664€/an
Fourchette totale : 525€ - 776€/mois
Fourchette annuelle : 6305€ - 9315€/an
Rentabilité brute :4.09%
Fourchette de rentabilité :3.36% - 4.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :816,96 €/m²
Basé sur :102 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :60 709 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :+14 291€ (+23.5%)
Marge achat-revente :-126 871€ (-209.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :187 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :909,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :54,71€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 963,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 168,25€
Coût de l'assurance :16 413,25€
Taxe foncière : 766,36€/an
Soit par mois : 63,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 99,00€/mois
Soit par an : 1 188,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 638,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 126,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-488,11€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 170 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :106 580 €(1 434 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (incluant meubles, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres:5 880€
    Parquet flottant: 36 m² × 80€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 120€ = 3000€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Total Estimation:50 000€
    Total des estimations des travaux.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Moyeuvre-Grande (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: -1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 639 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 664 €/an
Calcul : 639 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 924 €/an
Base de calcul : Emprunt de 187 580 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 657 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 766 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 188 €/an
Calcul : 99 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 106 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 115 115 €
Revenus locatifs : +7 664 €
Charges déductibles : -115 115 €
Résultat foncier Année 1 : -107 451 €(Déficit de 107 451 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 86 051 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 535 €/an
Revenus locatifs : +7 664 €
Charges déductibles : -8 535 €
Résultat foncier Années 2+ : -871 €/an(Déficit de 871 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 86051.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 664 €115 121 €5 930 €-107 457 €21 400 €86 057 €86 057 €
27 817 €8 379 €5 768 €-562 €562 €-86 057 €
37 973 €8 212 €5 601 €-239 €239 €-86 057 €
48 133 €8 040 €5 429 €93 €--85 964 €
58 295 €7 862 €5 251 €434 €--85 531 €
68 461 €7 678 €5 067 €783 €--84 748 €
78 630 €7 488 €4 877 €1 142 €--83 606 €
88 803 €7 292 €4 681 €1 511 €--82 095 €
98 979 €7 090 €4 479 €1 889 €--80 206 €
109 159 €6 881 €4 270 €2 277 €--77 929 €
119 342 €6 666 €4 055 €2 676 €--75 252 €
129 529 €6 443 €3 832 €3 086 €---
139 719 €6 213 €3 602 €3 506 €---
149 914 €5 976 €3 365 €3 938 €---
1510 112 €5 731 €3 120 €4 381 €---
1610 314 €5 478 €2 867 €4 836 €---
1710 520 €5 217 €2 606 €5 304 €---
1810 731 €4 947 €2 336 €5 784 €---
1910 945 €4 669 €2 058 €6 277 €---
2011 164 €4 381 €1 770 €6 783 €---
2111 388 €4 084 €1 474 €7 303 €---
2211 615 €3 778 €1 167 €7 837 €---
2311 848 €3 462 €851 €8 386 €---
2412 085 €3 135 €524 €8 950 €---
2512 326 €2 798 €187 €9 529 €---
TOTAL245 466 €257 020 €85 168 €-11 555 €22 201 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 660 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -11 555 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 664 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 609 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 609 €-6 420 €+8 029 €
2+1 609 €-169 €+1 778 €
3+1 609 €-72 €+1 681 €
4+1 609 €0 €+1 609 €
5+1 609 €0 €+1 609 €
6+1 609 €0 €+1 609 €
7+1 609 €0 €+1 609 €
8+1 609 €0 €+1 609 €
9+1 609 €0 €+1 609 €
10+1 609 €0 €+1 609 €
11+1 609 €0 €+1 609 €
12+1 609 €+926 €+683 €
13+1 609 €+1 052 €+557 €
14+1 609 €+1 181 €+428 €
15+1 609 €+1 314 €+295 €
16+1 609 €+1 451 €+158 €
17+1 609 €+1 591 €+18 €
18+1 609 €+1 735 €-126 €
19+1 609 €+1 883 €-274 €
20+1 609 €+2 035 €-426 €
21+1 609 €+2 191 €-582 €
22+1 609 €+2 351 €-742 €
23+1 609 €+2 516 €-907 €
24+1 609 €+2 685 €-1 076 €
25+1 609 €+2 859 €-1 250 €
Total+40 225 €+19 109 €+21 116 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 46 jours
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