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Appartement 5 pièces 89 m²

VilleAnnonay (07)
Surface89m²
Coût Total147 600€
Loyer Annuel8 905€
Rentabilité6.03%
Cashflow/mois-167€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 1 292,13 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

ANNONAY, secteur bel air, lumineux appartement au deuxième étage, de type 4 de 89.6 m² avec balcon, cave et garage. Comprenant une cuisine, pièce de vie, séjour, trois chambres, salle de bain. Travaux de modernisation à prévoir. Référence annonce : 5340 Consommation énergétique : 53 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 2 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 48 Charges prévisionnelles annuelles : 912 €

Ville : Annonay
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07100
Coordonnées : 45.249371, 4.667230
Total : 147 600€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 23 400€
Valeur du bien : 138 400€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89m²
Loyer prédit : 8.34€/m²/mois
Fourchette : 6.27€ - 11.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 742€/mois
Loyer annuel estimé : 8905€/an
Fourchette totale : 558€ - 987€/mois
Fourchette annuelle : 6697€ - 11841€/an
Rentabilité brute :6.03%
Fourchette de rentabilité :4.54% - 8.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 276,56 €/m²
Basé sur :133 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :113 614 €
Prix d'achat :115 000 €
Décote à l'achat :+1 386€ (+1.2%)
Marge achat-revente :-33 986€ (-29.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :147 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :715,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :43,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 758,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 015,85€
Coût de l'assurance :12 915,00€
Taxe foncière : 890,51€/an
Soit par mois : 74,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 76,00€/mois
Soit par an : 912,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 742,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 908,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-166,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :A
Consommation : 53 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la cuisine équipée par une nouvelle cuisine moderne
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - revêtement de sol à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
Électricité généraleRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique
Quantité: 1 installation
Raison: Mise aux normes nécessaire pour sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 400 €(263 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 600€
    Cuisine complète entrée de gamme: 10 m² × 800€/m² = 8000€, Main d'œuvre: 1600€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1600€/m² = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 80€/m² = 2400€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité générale:1 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Annonay (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

A→A(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (A) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 742 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 905 €/an
Calcul : 742 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 661 €/an
Base de calcul : Emprunt de 147 600 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 517 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 891 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 912 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 381 €
Revenus locatifs : +8 905 €
Charges déductibles : -30 381 €
Résultat foncier Année 1 : -21 475 €(Déficit de 21 475 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 10 775 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 981 €/an
Revenus locatifs : +8 905 €
Charges déductibles : -6 981 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 925 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 10775.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 905 €30 385 €4 666 €-21 480 €10 700 €10 780 €10 780 €
29 083 €6 858 €4 539 €2 225 €--8 555 €
39 265 €6 727 €4 407 €2 538 €--6 017 €
49 450 €6 591 €4 272 €2 859 €--3 157 €
59 639 €6 451 €4 132 €3 188 €---
69 832 €6 306 €3 987 €3 526 €---
710 029 €6 157 €3 838 €3 872 €---
810 229 €6 003 €3 684 €4 226 €---
910 434 €5 844 €3 525 €4 590 €---
1010 642 €5 679 €3 360 €4 963 €---
1110 855 €5 510 €3 191 €5 346 €---
1211 072 €5 334 €3 015 €5 738 €---
1311 294 €5 154 €2 835 €6 140 €---
1411 520 €4 967 €2 648 €6 553 €---
1511 750 €4 774 €2 455 €6 976 €---
1611 985 €4 575 €2 256 €7 410 €---
1712 225 €4 370 €2 050 €7 855 €---
1812 469 €4 157 €1 838 €8 312 €---
1912 719 €3 938 €1 619 €8 780 €---
2012 973 €3 712 €1 393 €9 261 €---
2113 232 €3 479 €1 159 €9 754 €---
2213 497 €3 237 €918 €10 260 €---
2313 767 €2 988 €669 €10 779 €---
2414 042 €2 731 €412 €11 311 €---
2514 323 €2 466 €147 €11 857 €---
TOTAL285 232 €148 394 €67 016 €136 839 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 136 839 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 905 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 870 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 870 €-3 210 €+5 080 €
2+1 870 €0 €+1 870 €
3+1 870 €0 €+1 870 €
4+1 870 €0 €+1 870 €
5+1 870 €+9 €+1 861 €
6+1 870 €+1 058 €+812 €
7+1 870 €+1 161 €+709 €
8+1 870 €+1 268 €+602 €
9+1 870 €+1 377 €+493 €
10+1 870 €+1 489 €+381 €
11+1 870 €+1 604 €+266 €
12+1 870 €+1 721 €+149 €
13+1 870 €+1 842 €+28 €
14+1 870 €+1 966 €-96 €
15+1 870 €+2 093 €-223 €
16+1 870 €+2 223 €-353 €
17+1 870 €+2 357 €-487 €
18+1 870 €+2 494 €-624 €
19+1 870 €+2 634 €-764 €
20+1 870 €+2 778 €-908 €
21+1 870 €+2 926 €-1 056 €
22+1 870 €+3 078 €-1 208 €
23+1 870 €+3 234 €-1 364 €
24+1 870 €+3 393 €-1 523 €
25+1 870 €+3 557 €-1 687 €
Total+46 750 €+41 052 €+5 698 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 48 jours
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