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MAISON 137M2 CENTRE VILLE VIHIERS

VilleVihiers (49)
Surface137m²
Coût Total168 130€
Loyer Annuel12 539€
Rentabilité7.46%
Cashflow/mois+75€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 96 000 €
Surface : 137 m²
Prix au m² : 700,73 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 2

Agence immobilière EPI LAPORTE DE L'IMMO Vihiers Lys Haut Layon Votre conseiller Philippe LAPORTE vous propose au centre ville de Vihiers Lys Haut Layon ce lot de 2 maisons 137M2 à rénover et qui se décompose en 2 parties: Maison de 57M2avec pièce de vie et à l'étage: palier, chambre, bureau, salle de douche. DPE en D. Seconde maison de 80M2 avec séjour, cuisine, salle de bain. A l'étage: palier, 2 chambres, grenier aménageable et cave. DPE vierge . Localisation proche de tous les commerces et écoles. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://laporte-immo.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Vihiers
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49310
Coordonnées : 47.147942, -0.539780
Total : 168 130€
Prix d'acquisition : 96 000€
Travaux : 64 450€
Valeur du bien : 160 450€
Frais de notaire : 7 680€
Coût estimé : 7 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 137m²
Loyer prédit : 7.63€/m²/mois
Fourchette : 5.84€ - 9.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 1045€/mois
Loyer annuel estimé : 12539€/an
Fourchette totale : 799€ - 1366€/mois
Fourchette annuelle : 9593€ - 16390€/an
Rentabilité brute :7.46%
Fourchette de rentabilité :5.71% - 9.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 287,88 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :176 440 €
Prix d'achat :96 000 €
Décote à l'achat :-80 440€ (-45.6%)
Marge achat-revente :8 310€ (4.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :168 130€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :823,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :42,03€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 865,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 001,71€
Coût de l'assurance :12 609,75€
Taxe foncière : 1 253,90€/an
Soit par mois : 104,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 044,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 970,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :74,62€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 247 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 137 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (137 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 47 m² total)
Raison: État 2.7/5 visible - chambres en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 47 m² total)
Raison: État 2.7/5 visible - murs vieillissants nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec peinture et revêtement de sol
Quantité: salon complet (estimé 20 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salon nécessite rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 450 €(470 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:6 850€
    Isolation combles: 137 m² × 50€/m² = 6850€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:20 400€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 1200€ = 20400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9500€ = 9500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 820€
    Parquet flottant: 47 m² × 60€/m² = 2820€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 880€
    Peinture murs et plafonds: 47 m² × 40€/m² = 1880€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:5 000€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 250€/m² = 5000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vihiers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 39 250€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 045 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 539 €/an
Calcul : 1 045 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 477 €/an
Base de calcul : Emprunt de 168 130 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 504 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 254 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 685 €
Revenus locatifs : +12 539 €
Charges déductibles : -71 685 €
Résultat foncier Année 1 : -59 146 €(Déficit de 59 146 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 746 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 235 €/an
Revenus locatifs : +12 539 €
Charges déductibles : -7 235 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 304 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37745.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 96 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 400 €(65% de 96 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 269 €/an
Calcul : 62 400 € × 3,636% = 2 269 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 539 €71 690 €5 482 €-59 151 €21 400 €37 751 €37 751 €
212 790 €7 093 €5 335 €5 697 €--32 054 €
313 046 €6 940 €5 182 €6 105 €--25 949 €
413 307 €6 783 €5 025 €6 524 €--19 425 €
513 573 €6 620 €4 862 €6 953 €--12 473 €
613 844 €6 452 €4 693 €7 392 €--5 080 €
714 121 €6 278 €4 519 €7 843 €---
814 403 €6 098 €4 340 €8 305 €---
914 691 €5 912 €4 154 €8 779 €---
1014 985 €5 720 €3 962 €9 265 €---
1115 285 €5 522 €3 763 €9 763 €---
1215 591 €5 317 €3 558 €10 274 €---
1315 903 €5 105 €3 346 €10 798 €---
1416 221 €4 885 €3 127 €11 335 €---
1516 545 €4 659 €2 901 €11 886 €---
1616 876 €4 425 €2 667 €12 451 €---
1717 213 €4 183 €2 425 €13 030 €---
1817 558 €3 933 €2 175 €13 624 €---
1917 909 €3 675 €1 917 €14 234 €---
2018 267 €3 408 €1 650 €14 859 €---
2118 632 €3 132 €1 374 €15 500 €---
2219 005 €2 847 €1 089 €16 158 €---
2319 385 €2 552 €794 €16 833 €---
2419 773 €2 248 €489 €17 525 €---
2520 168 €1 933 €174 €18 236 €---
TOTAL401 629 €187 409 €79 002 €214 220 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 214 220 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 539 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 633 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 633 €-6 420 €+9 053 €
2+2 633 €0 €+2 633 €
3+2 633 €0 €+2 633 €
4+2 633 €0 €+2 633 €
5+2 633 €0 €+2 633 €
6+2 633 €0 €+2 633 €
7+2 633 €+829 €+1 804 €
8+2 633 €+2 492 €+141 €
9+2 633 €+2 634 €-1 €
10+2 633 €+2 780 €-147 €
11+2 633 €+2 929 €-296 €
12+2 633 €+3 082 €-449 €
13+2 633 €+3 239 €-606 €
14+2 633 €+3 401 €-768 €
15+2 633 €+3 566 €-933 €
16+2 633 €+3 735 €-1 102 €
17+2 633 €+3 909 €-1 276 €
18+2 633 €+4 087 €-1 454 €
19+2 633 €+4 270 €-1 637 €
20+2 633 €+4 458 €-1 825 €
21+2 633 €+4 650 €-2 017 €
22+2 633 €+4 847 €-2 214 €
23+2 633 €+5 050 €-2 417 €
24+2 633 €+5 258 €-2 625 €
25+2 633 €+5 471 €-2 838 €
Total+65 825 €+64 266 €+1 559 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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