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Appartement 4 pièces 63 m²

Bien expiré
VilleBéthune (62)
Surface63m²
Coût Total123 520€
Loyer Annuel7 383€
Rentabilité5.98%
Cashflow/mois-261€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 81 500 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 293,65 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 63 m²

SELEDEN vous propose à la vente cet appartement T4 de 63.1m2 situé dans le centre-ville de Béthune. Se trouvant au 1e étage dans une petite copropriété de 5 lots, ce bien vous offre une cuisine meublée ouverte sur une pièce de vie lumineuse, 3 chambres, une salle de bains avec baignoire et un WC. Chauffage électrique Charges de copropriété annuelles : 1236EUR Taxe foncière : 1446EUR Prix de vente 81 500EUR FAI, honoraires charge vendeur Pour tout renseignement complémentaire, contactez Matthieu au [Coordonnées masquées].

Surface : 63 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 22 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 28/08/2025

Consommation énergie primaire : 247 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 107 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 220 € et 1 700 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Béthune
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62400
Coordonnées : 50.522614, 2.637270
Total : 123 520€
Prix d'acquisition : 81 500€
Travaux : 35 500€
Valeur du bien : 117 000€
Frais de notaire : 6 520€
Coût estimé : 6 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 9.77€/m²/mois
Fourchette : 7.61€ - 12.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 615€/mois
Loyer annuel estimé : 7383€/an
Fourchette totale : 479€ - 790€/mois
Fourchette annuelle : 5751€ - 9477€/an
Rentabilité brute :5.98%
Fourchette de rentabilité :4.66% - 7.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 725,27 €/m²
Basé sur :153 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :108 692 €
Prix d'achat :81 500 €
Décote à l'achat :-27 192€ (-25.0%)
Marge achat-revente :-14 828€ (-13.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :603,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :49,41€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 652,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 451,64€
Coût de l'assurance :14 822,40€
Taxe foncière : 1 446,00€/an
Soit par mois : 120,50€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 103,00€/mois
Soit par an : 1 236,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 615,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 876,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-260,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par une pompe à chaleur air/air (clim réversible)
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation de la salle de bain avec remplacement de la baignoire, lavabo et carrelage
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage fissuré nécessitant une rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état, mais rafraîchissement recommandé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 500 €(563 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:6 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Béthune (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 615 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 383 €/an
Calcul : 615 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 987 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 520 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 593 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 446 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 236 €/an
Calcul : 103 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 762 €
Revenus locatifs : +7 383 €
Charges déductibles : -42 762 €
Résultat foncier Année 1 : -35 379 €(Déficit de 35 379 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 979 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 262 €/an
Revenus locatifs : +7 383 €
Charges déductibles : -7 262 €
Résultat foncier Années 2+ : 121 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13979.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 81 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 975 €(65% de 81 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 926 €/an
Calcul : 52 975 € × 3,636% = 1 926 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 383 €42 766 €3 991 €-35 383 €21 400 €13 983 €13 983 €
27 530 €7 158 €3 883 €372 €--13 611 €
37 681 €7 046 €3 771 €634 €--12 976 €
47 834 €6 931 €3 656 €903 €--12 073 €
57 991 €6 812 €3 537 €1 179 €--10 894 €
68 151 €6 690 €3 415 €1 461 €--9 433 €
78 314 €6 563 €3 288 €1 751 €--7 681 €
88 480 €6 431 €3 157 €2 049 €--5 633 €
98 650 €6 296 €3 021 €2 354 €--3 279 €
108 823 €6 156 €2 881 €2 667 €--612 €
118 999 €6 011 €2 736 €2 988 €---
129 179 €5 862 €2 587 €3 318 €---
139 363 €5 707 €2 432 €3 656 €---
149 550 €5 548 €2 273 €4 002 €---
159 741 €5 383 €2 108 €4 358 €---
169 936 €5 213 €1 938 €4 723 €---
1710 135 €5 037 €1 762 €5 098 €---
1810 337 €4 855 €1 580 €5 483 €---
1910 544 €4 667 €1 392 €5 877 €---
2010 755 €4 473 €1 198 €6 282 €---
2110 970 €4 272 €998 €6 698 €---
2211 189 €4 065 €790 €7 124 €---
2311 413 €3 851 €576 €7 562 €---
2411 642 €3 630 €355 €8 012 €---
2511 874 €3 402 €127 €8 473 €---
TOTAL236 465 €174 824 €57 452 €61 641 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 61 641 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 383 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 550 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 550 €-6 420 €+7 970 €
2+1 550 €0 €+1 550 €
3+1 550 €0 €+1 550 €
4+1 550 €0 €+1 550 €
5+1 550 €0 €+1 550 €
6+1 550 €0 €+1 550 €
7+1 550 €0 €+1 550 €
8+1 550 €0 €+1 550 €
9+1 550 €0 €+1 550 €
10+1 550 €0 €+1 550 €
11+1 550 €+713 €+837 €
12+1 550 €+995 €+555 €
13+1 550 €+1 097 €+453 €
14+1 550 €+1 201 €+349 €
15+1 550 €+1 307 €+243 €
16+1 550 €+1 417 €+133 €
17+1 550 €+1 529 €+21 €
18+1 550 €+1 645 €-95 €
19+1 550 €+1 763 €-213 €
20+1 550 €+1 885 €-335 €
21+1 550 €+2 009 €-459 €
22+1 550 €+2 137 €-587 €
23+1 550 €+2 269 €-719 €
24+1 550 €+2 403 €-853 €
25+1 550 €+2 542 €-992 €
Total+38 750 €+18 492 €+20 258 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 84 jours
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