Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 3 pièces 78 m²

Bien expiré
VilleSainte-Sévère-sur-Indre (36)
Surface78m²
Coût Total89 846€
Loyer Annuel5 696€
Rentabilité6.34%
Cashflow/mois-43€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 38 450 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 492,95 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Propriété unique avec 2 chambres, cuisine neuve et grenier aménageable

A28558WT36 - Réduite pour une vente rapide, cette résidence secondaire classique serait idéale pour un couple ou une personne seule souhaitant explorer ce coin caché du centre de la France.

Dans une rue agréable du charmant village historique de Sainte-Sévère-sur-Indre, cette propriété est à quelques pas de toutes les commodités : épicerie, boulangerie, boutiques, bureau de poste, bar, restaurant, coiffeurs, médecins, dentiste, pharmacie, vétérinaires et écoles. D'autres services sont disponibles à La Châtre (15 km).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : UF-A28558WT36 Date de réalisation du diagnostic : 15/04/2024 Prix hors honoraires : 31 850 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 110 € et 2 920 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Sainte-Sévère-sur-Indre
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36160
Coordonnées : 46.498207, 2.098063
Total : 89 846€
Prix d'acquisition : 38 450€
Travaux : 48 320€
Valeur du bien : 86 770€
Frais de notaire : 3 076€
Coût estimé : 3 076€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 6.09€/m²/mois
Fourchette : 4.84€ - 7.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 475€/mois
Loyer annuel estimé : 5696€/an
Fourchette totale : 377€ - 597€/mois
Fourchette annuelle : 4526€ - 7168€/an
Rentabilité brute :6.34%
Fourchette de rentabilité :5.04% - 7.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 846€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :444,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :26,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 470,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 362,62€
Coût de l'assurance :7 861,53€
Taxe foncière : 569,58€/an
Soit par mois : 47,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 474,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 517,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-43,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 78 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur le score énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon (revêtement sol, peinture, électricité)
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine (électroménager, peinture)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - électroménager daté

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 320 €(619 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:3 120€
    Isolation combles: 78 m² × 40€/m² = 3120€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€/fenêtre = 7200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon:5 000€
    Rénovation complète salon: 25 m² × 200€/m² = 5000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, main d'œuvre)
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: 6000€ (incluant mise à jour des éléments, électroménager, peinture, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Sainte-Sévère-sur-Indre (coefficient 0.8 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 320€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 475 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 696 €/an
Calcul : 475 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 998 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 846 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 314 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 570 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 202 €
Revenus locatifs : +5 696 €
Charges déductibles : -52 202 €
Résultat foncier Année 1 : -46 506 €(Déficit de 46 506 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 106 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 882 €/an
Revenus locatifs : +5 696 €
Charges déductibles : -3 882 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 814 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25106.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 38 450 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 24 993 €(65% de 38 450 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 909 €/an
Calcul : 24 993 € × 3,636% = 909 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 696 €52 205 €3 001 €-46 509 €21 400 €25 109 €25 109 €
25 810 €3 805 €2 921 €2 005 €--23 105 €
35 926 €3 722 €2 838 €2 203 €--20 901 €
46 044 €3 637 €2 753 €2 407 €--18 494 €
56 165 €3 549 €2 665 €2 617 €--15 877 €
66 289 €3 457 €2 573 €2 831 €--13 046 €
76 414 €3 363 €2 479 €3 052 €--9 994 €
86 543 €3 265 €2 381 €3 278 €--6 716 €
96 673 €3 164 €2 279 €3 510 €--3 206 €
106 807 €3 059 €2 175 €3 748 €---
116 943 €2 951 €2 067 €3 992 €---
127 082 €2 839 €1 955 €4 243 €---
137 224 €2 723 €1 839 €4 501 €---
147 368 €2 603 €1 719 €4 765 €---
157 515 €2 479 €1 595 €5 036 €---
167 666 €2 351 €1 467 €5 315 €---
177 819 €2 218 €1 334 €5 601 €---
187 975 €2 081 €1 197 €5 894 €---
198 135 €1 939 €1 055 €6 195 €---
208 298 €1 793 €909 €6 505 €---
218 464 €1 641 €757 €6 823 €---
228 633 €1 484 €600 €7 149 €---
238 806 €1 322 €438 €7 484 €---
248 982 €1 154 €270 €7 828 €---
259 161 €980 €96 €8 181 €---
TOTAL182 437 €113 784 €43 363 €68 653 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 68 653 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 696 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 196 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 196 €-6 420 €+7 616 €
2+1 196 €0 €+1 196 €
3+1 196 €0 €+1 196 €
4+1 196 €0 €+1 196 €
5+1 196 €0 €+1 196 €
6+1 196 €0 €+1 196 €
7+1 196 €0 €+1 196 €
8+1 196 €0 €+1 196 €
9+1 196 €0 €+1 196 €
10+1 196 €+163 €+1 033 €
11+1 196 €+1 198 €-2 €
12+1 196 €+1 273 €-77 €
13+1 196 €+1 350 €-154 €
14+1 196 €+1 430 €-234 €
15+1 196 €+1 511 €-315 €
16+1 196 €+1 594 €-398 €
17+1 196 €+1 680 €-484 €
18+1 196 €+1 768 €-572 €
19+1 196 €+1 859 €-663 €
20+1 196 €+1 951 €-755 €
21+1 196 €+2 047 €-851 €
22+1 196 €+2 145 €-949 €
23+1 196 €+2 245 €-1 049 €
24+1 196 €+2 348 €-1 152 €
25+1 196 €+2 454 €-1 258 €
Total+29 900 €+20 596 €+9 304 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 136 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →