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Appartement 2 ch - grand balcon

VilleCholet (49)
Surface75.9m²
Coût Total149 860€
Loyer Annuel9 965€
Rentabilité6.65%
Cashflow/mois-27€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 127 000 €
Surface : 75.9 m²
Prix au m² : 1 673,25 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 14, Mandat exclusif

Christophe Bouchonneau vous présente ce bel appartement baigné de lumière avec 2 chambres et un grand balcon. Dès l'entrée avec placard, vous trouverez un grand salon séjour avec accès au balcon, une cuisine séparée équipée et aménagée, 2 chambres, une salle d'eau et des WC. Une cave complète ce bien. A très vite pour une visite (5.83 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Christophe BOUCHONNEAU (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 897 954 327 - ANGERS. - https://mortagnesursevre.coteparticuliers.com/nos-honoraires.html

Ville : Cholet
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49300
Coordonnées : 47.058287, -0.865481
Total : 149 860€
Prix d'acquisition : 127 000€
Travaux : 12 700€
Valeur du bien : 139 700€
Frais de notaire : 10 160€
Coût estimé : 10 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75.9m²
Loyer prédit : 10.94€/m²/mois
Fourchette : 8.49€ - 14.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 830€/mois
Loyer annuel estimé : 9965€/an
Fourchette totale : 645€ - 1070€/mois
Fourchette annuelle : 7735€ - 12838€/an
Rentabilité brute :6.65%
Fourchette de rentabilité :5.16% - 8.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 881,71 €/m²
Basé sur :192 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :142 821 €
Prix d'achat :127 000 €
Décote à l'achat :-15 821€ (-11.1%)
Marge achat-revente :-7 039€ (-4.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :731,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :42,46€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 774,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 702,91€
Coût de l'assurance :12 738,10€
Taxe foncière : 996,49€/an
Soit par mois : 83,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 830,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 857,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-26,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 194 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune intervention nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de la plomberie et de l'électricité si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement éventuel des éléments sanitaires et peinture.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 700 €(167 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune intervention nécessaire car DPE est D.
  • Cuisine:6 000€
    Cuisine complète: 1 × 6000€ = 6000€ (Rénovation légère, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:4 000€
    Salle de bain complète: 1 × 4000€ = 4000€ (Rénovation légère, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds 2 chambres (30 m²): 30 m² × 60€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds salon (15 m²): 15 m² × 60€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cholet (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 830 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 965 €/an
Calcul : 830 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 837 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 860 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 510 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 996 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 043 €
Revenus locatifs : +9 965 €
Charges déductibles : -19 043 €
Résultat foncier Année 1 : -9 078 €(Déficit de 9 078 €)
Imputable sur revenu global : 9 078 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 343 €/an
Revenus locatifs : +9 965 €
Charges déductibles : -6 343 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 622 €/an
Prix d'achat du bien : 127 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 550 €(65% de 127 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 002 €/an
Calcul : 82 550 € × 3,636% = 3 002 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 965 €19 048 €4 842 €-9 083 €9 083 €--
210 164 €6 217 €4 711 €3 947 €---
310 368 €6 082 €4 576 €4 286 €---
410 575 €5 942 €4 436 €4 633 €---
510 786 €5 798 €4 292 €4 989 €---
611 002 €5 649 €4 143 €5 353 €---
711 222 €5 495 €3 989 €5 727 €---
811 447 €5 336 €3 830 €6 111 €---
911 675 €5 171 €3 665 €6 504 €---
1011 909 €5 001 €3 495 €6 908 €---
1112 147 €4 826 €3 320 €7 321 €---
1212 390 €4 645 €3 138 €7 746 €---
1312 638 €4 457 €2 951 €8 181 €---
1412 891 €4 264 €2 758 €8 627 €---
1513 149 €4 064 €2 558 €9 085 €---
1613 411 €3 857 €2 351 €9 555 €---
1713 680 €3 643 €2 137 €10 036 €---
1813 953 €3 423 €1 917 €10 530 €---
1914 232 €3 195 €1 689 €11 037 €---
2014 517 €2 960 €1 454 €11 557 €---
2114 807 €2 716 €1 210 €12 091 €---
2215 103 €2 465 €959 €12 639 €---
2315 406 €2 205 €699 €13 200 €---
2415 714 €1 937 €431 €13 777 €---
2516 028 €1 660 €154 €14 368 €---
TOTAL319 179 €120 053 €69 703 €199 126 €9 083 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 725 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 199 126 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 965 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 093 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 093 €-2 725 €+4 818 €
2+2 093 €+1 184 €+909 €
3+2 093 €+1 286 €+807 €
4+2 093 €+1 390 €+703 €
5+2 093 €+1 497 €+596 €
6+2 093 €+1 606 €+487 €
7+2 093 €+1 718 €+375 €
8+2 093 €+1 833 €+260 €
9+2 093 €+1 951 €+142 €
10+2 093 €+2 072 €+21 €
11+2 093 €+2 196 €-103 €
12+2 093 €+2 324 €-231 €
13+2 093 €+2 454 €-361 €
14+2 093 €+2 588 €-495 €
15+2 093 €+2 725 €-632 €
16+2 093 €+2 866 €-773 €
17+2 093 €+3 011 €-918 €
18+2 093 €+3 159 €-1 066 €
19+2 093 €+3 311 €-1 218 €
20+2 093 €+3 467 €-1 374 €
21+2 093 €+3 627 €-1 534 €
22+2 093 €+3 792 €-1 699 €
23+2 093 €+3 960 €-1 867 €
24+2 093 €+4 133 €-2 040 €
25+2 093 €+4 310 €-2 217 €
Total+52 325 €+59 738 €+-7 413 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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