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Opportunité investisseur Castillon La Bataille

Bien expiré
VilleCastillon-la-Bataille (33)
Surface37
Coût Total90 020
Loyer Annuel5 200
Rentabilité5.78%
Cashflow/mois-76
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 56 500 €
Surface : 37 m²
Prix au m² : 1 527,03 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À découvrir : charmant appartement 2 pièces au sein d'une résidence sécurisée, idéalement situé à proximité immédiate des commerces et commodités.

Actuellement loué, ce bien représente une belle opportunité pour un investissement locatif.

Il se compose d'une entrée avec placard, d’un séjour lumineux avec cuisine ouverte donnant sur une agréable terrasse extérieure. Un couloir mène à une salle de bain, un WC séparé, ainsi qu’une chambre équipée d’un placard.

L'appartement bénéficie également de deux places de stationnement sécurisées au sein de la résidence.

Les équipements sont individuels et fonctionnent à l’électricité.

N’hésitez pas à nous contacter pour en savoir plus ou pour organiser une visite !

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 620 € et 880 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris)

Ville : Castillon-la-Bataille
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33350
Coordonnées : 44.872820, -0.002843
Total : 90 020
Prix d'acquisition : 56 500
Travaux : 29 000
Valeur du bien : 85 500
Frais de notaire : 4 520
Coût estimé : 4 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 37
Loyer prédit : 11.71€/m²/mois
Fourchette : 9.62€ - 14.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 433€/mois
Loyer annuel estimé : 5200€/an
Fourchette totale : 356€ - 528€/mois
Fourchette annuelle : 4271€ - 6331€/an
Rentabilité brute :5.78%
Fourchette de rentabilité :4.74% - 7.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :90 020
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :439,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :27,01€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 466,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 727,33
Coût de l'assurance :8 101,80
Taxe foncière : 519,99€/an
Soit par mois : 43,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 433,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 509,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-76,17€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 37 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées nécessitant une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage des murs et du sol
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 000(784 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système pour 37 m² × 200€/m² = 7400€, Main d'œuvre: 600€
  • Menuiseries:2 800
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 700€ = 2800€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3500€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 10000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:3 500
    Rénovation salle de bain: Baignoire: 1 baignoire = 1500€, Lavabo: 1 lavabo = 500€, Carrelage murs: 5 m² × 50€/m² = 250€, Carrelage sol: 5 m² × 50€/m² = 250€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:1 200
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Castillon-la-Bataille (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 433 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 200 €/an
Calcul : 433 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 897 €/an
Base de calcul : Emprunt de 90 020 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 324 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 520 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 741
Revenus locatifs : +5 200
Charges déductibles : -32 741
Résultat foncier Année 1 : -27 541(Déficit de 27 541 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 141
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 741 €/an
Revenus locatifs : +5 200
Charges déductibles : -3 741
Résultat foncier Années 2+ : 1 459 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6140.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 56 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 725(65% de 56 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 335 €/an
Calcul : 36 725 € × 3,636% = 1 335
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 20032 7442 899-27 54421 400 €6 144 €6 144 €
25 3043 6652 8211 639--4 505 €
35 4103 5842 7401 826--2 679 €
45 5183 5002 6562 018--661 €
55 6293 4142 5702 215---
65 7413 3242 4802 417---
75 8563 2322 3882 624---
85 9733 1372 2932 836---
96 0933 0382 1943 054---
106 2142 9362 0923 278---
116 3392 8311 9873 507---
126 4652 7231 8793 743---
136 5952 6111 7663 984---
146 7272 4951 6514 232---
156 8612 3751 5314 486---
166 9982 2511 4074 747---
177 1382 1231 2795 015---
187 2811 9911 1475 290---
197 4271 8551 0115 572---
207 5751 7148705 862---
217 7271 5687246 159---
227 8811 4185746 464---
238 0391 2624186 777---
248 2001 1022587 098---
258 364936927 428---
TOTAL166 55691 82941 72774 72721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 74 727
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 200 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 092 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 092-6 420+7 512
2+1 0920+1 092
3+1 0920+1 092
4+1 0920+1 092
5+1 092+466+626
6+1 092+725+367
7+1 092+787+305
8+1 092+851+241
9+1 092+916+176
10+1 092+983+109
11+1 092+1 052+40
12+1 092+1 123-31
13+1 092+1 195-103
14+1 092+1 270-178
15+1 092+1 346-254
16+1 092+1 424-332
17+1 092+1 505-413
18+1 092+1 587-495
19+1 092+1 672-580
20+1 092+1 758-666
21+1 092+1 848-756
22+1 092+1 939-847
23+1 092+2 033-941
24+1 092+2 129-1 037
25+1 092+2 228-1 136
Total+27 300+22 418+4 882
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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