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Détails du bien

Bien expiré
VilleAnnecy (74)
Surface66m²
Coût Total201 807€
Loyer Annuel13 671€
Rentabilité6.77%
Cashflow/mois-33€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 163 525 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 2 477,65 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Nous vous proposons ce magnifique appartement de 3 pièces, idéalement situé au rez-de-jardin d'une résidence de standing. D'une SURFACE PRIVATIVE de 79m², cet appartement vous séduira par ses prestations de qualité et son agencement optimisé. Ce bien spacieux et lumineux est idéal pour une famille ou pour ceux en quête de confort.

Pour votre confort, 1 emplacement de stationnement privatif est inclus.

Cet appartement bénéficie d'une excellente exposition SUD, offrant une luminosité naturelle tout au long de la journée. Vous profiterez également de 13m² d'exterieurs parfait pour vos moments de détente en extérieur.

** Dispositif fiscal avantageux pouvant s'appliquer suivant le profil acquéreur ** ** La livraison de ce bien est prévue pour le 4eme trimestre 2027 **

Ne manquez pas cette opportunité unique d'acquérir un appartement alliant confort, modernité et fonctionnalité.

Pas de frais d'agence, Certifié BBC, norme RT2012 / RE2020, haute qualité environnementale et éligible au prêt à taux 0.

Photos de synthèse non contractuelles. Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, n'hésitez pas à nous contacter dès maintenant !

REZKI - - BLG Immobilier [14]

Ville : Annecy
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74000
Total : 201 807€
Prix d'acquisition : 163 525€
Travaux : 25 200€
Valeur du bien : 188 725€
Frais de notaire : 13 082€
Coût estimé : 13 082€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 17.26€/m²/mois
Fourchette : 12.40€ - 24.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 1139€/mois
Loyer annuel estimé : 13671€/an
Fourchette totale : 818€ - 1586€/mois
Fourchette annuelle : 9820€ - 19033€/an
Rentabilité brute :6.77%
Fourchette de rentabilité :4.87% - 9.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 530,3 €/m²
Basé sur :627 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :365 000 €
Prix d'achat :163 525 €
Décote à l'achat :-201 475€ (-55.2%)
Marge achat-revente :163 193€ (44.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :201 807€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :999,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :58,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 058,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 043,78€
Coût de l'assurance :17 658,11€
Taxe foncière : 1 367,13€/an
Soit par mois : 113,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 139,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 172,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-33,02€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :A
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Certifié BBC, norme RT2012 / RE2020, ce qui indique une bonne performance énergétique.

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité mises aux normes.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé pour la cuisine - nécessité de modernisation et mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification des joints de la salle de bain.
Quantité: 10 m²
Raison: État 5/5 visible - salle de bain en excellent état, travaux cosmétiques recommandés
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 30 m²
Raison: État 5/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 200 €(382 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:22 000€
    Cuisine complète: 1 × 20000€ = 20000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€
  • Salle de bain:800€
    Peinture salle de bain: 10 m² × 80€/m² = 800€
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Annecy (coefficient 1.2 appliqué pour la cuisine). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

A→A(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (A) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 139 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 671 €/an
Calcul : 1 139 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 774 €/an
Base de calcul : Emprunt de 201 807 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 706 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 367 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 048 €
Revenus locatifs : +13 671 €
Charges déductibles : -34 048 €
Résultat foncier Année 1 : -20 376 €(Déficit de 20 376 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 9 676 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 848 €/an
Revenus locatifs : +13 671 €
Charges déductibles : -8 848 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 824 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 9676.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 163 525 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 106 291 €(65% de 163 525 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 865 €/an
Calcul : 106 291 € × 3,636% = 3 865 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 671 €34 054 €6 781 €-20 383 €10 700 €9 683 €9 683 €
213 945 €8 674 €6 601 €5 271 €--4 412 €
314 224 €8 488 €6 414 €5 736 €---
414 508 €8 295 €6 222 €6 213 €---
514 798 €8 096 €6 022 €6 702 €---
615 094 €7 890 €5 816 €7 205 €---
715 396 €7 676 €5 603 €7 720 €---
815 704 €7 455 €5 382 €8 248 €---
916 018 €7 227 €5 154 €8 791 €---
1016 338 €6 991 €4 917 €9 347 €---
1116 665 €6 747 €4 673 €9 919 €---
1216 998 €6 494 €4 420 €10 505 €---
1317 338 €6 232 €4 159 €11 106 €---
1417 685 €5 962 €3 888 €11 724 €---
1518 039 €5 682 €3 608 €12 357 €---
1618 400 €5 392 €3 319 €13 008 €---
1718 768 €5 092 €3 019 €13 675 €---
1819 143 €4 782 €2 709 €14 361 €---
1919 526 €4 462 €2 388 €15 064 €---
2019 916 €4 130 €2 057 €15 786 €---
2120 315 €3 787 €1 713 €16 528 €---
2220 721 €3 432 €1 358 €17 289 €---
2321 135 €3 065 €991 €18 071 €---
2421 558 €2 685 €611 €18 874 €---
2521 989 €2 291 €218 €19 698 €---
TOTAL437 895 €175 080 €98 044 €262 815 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 262 815 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 671 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 871 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 871 €-3 210 €+6 081 €
2+2 871 €0 €+2 871 €
3+2 871 €+397 €+2 474 €
4+2 871 €+1 864 €+1 007 €
5+2 871 €+2 011 €+860 €
6+2 871 €+2 161 €+710 €
7+2 871 €+2 316 €+555 €
8+2 871 €+2 475 €+396 €
9+2 871 €+2 637 €+234 €
10+2 871 €+2 804 €+67 €
11+2 871 €+2 976 €-105 €
12+2 871 €+3 151 €-280 €
13+2 871 €+3 332 €-461 €
14+2 871 €+3 517 €-646 €
15+2 871 €+3 707 €-836 €
16+2 871 €+3 902 €-1 031 €
17+2 871 €+4 103 €-1 232 €
18+2 871 €+4 308 €-1 437 €
19+2 871 €+4 519 €-1 648 €
20+2 871 €+4 736 €-1 865 €
21+2 871 €+4 958 €-2 087 €
22+2 871 €+5 187 €-2 316 €
23+2 871 €+5 421 €-2 550 €
24+2 871 €+5 662 €-2 791 €
25+2 871 €+5 909 €-3 038 €
Total+71 775 €+78 844 €+-7 069 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 197 jours
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