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Détails du bien

Bien expiré
VilleAnnecy (74)
Surface66
Coût Total201 807
Loyer Annuel13 671
Rentabilité6.77%
Cashflow/mois-33
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 163 525 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 2 477,65 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Nous vous proposons ce magnifique appartement de 3 pièces, idéalement situé au rez-de-jardin d'une résidence de standing. D'une SURFACE PRIVATIVE de 79m², cet appartement vous séduira par ses prestations de qualité et son agencement optimisé. Ce bien spacieux et lumineux est idéal pour une famille ou pour ceux en quête de confort.

Pour votre confort, 1 emplacement de stationnement privatif est inclus.

Cet appartement bénéficie d'une excellente exposition SUD, offrant une luminosité naturelle tout au long de la journée. Vous profiterez également de 13m² d'exterieurs parfait pour vos moments de détente en extérieur.

** Dispositif fiscal avantageux pouvant s'appliquer suivant le profil acquéreur ** ** La livraison de ce bien est prévue pour le 4eme trimestre 2027 **

Ne manquez pas cette opportunité unique d'acquérir un appartement alliant confort, modernité et fonctionnalité.

Pas de frais d'agence, Certifié BBC, norme RT2012 / RE2020, haute qualité environnementale et éligible au prêt à taux 0.

Photos de synthèse non contractuelles. Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, n'hésitez pas à nous contacter dès maintenant !

REZKI - - BLG Immobilier [14]

Ville : Annecy
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74000
Total : 201 807
Prix d'acquisition : 163 525
Travaux : 25 200
Valeur du bien : 188 725
Frais de notaire : 13 082
Coût estimé : 13 082
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66
Loyer prédit : 17.26€/m²/mois
Fourchette : 12.40€ - 24.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 1139€/mois
Loyer annuel estimé : 13671€/an
Fourchette totale : 818€ - 1586€/mois
Fourchette annuelle : 9820€ - 19033€/an
Rentabilité brute :6.77%
Fourchette de rentabilité :4.87% - 9.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 530,3 €/m²
Basé sur :627 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :365 000
Prix d'achat :163 525
Décote à l'achat :-201 475 (-55.2%)
Marge achat-revente :163 193€ (44.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :201 807
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :999,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :58,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 058,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 043,78
Coût de l'assurance :17 658,11
Taxe foncière : 1 367,13€/an
Soit par mois : 113,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 139,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 172,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-33,02€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :A
Source : Estimé (année de construction)Confiance : Faible
Certifié BBC, norme RT2012 / RE2020, ce qui indique une bonne performance énergétique.

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité mises aux normes.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé pour la cuisine - nécessité de modernisation et mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification des joints de la salle de bain.
Quantité: 10 m²
Raison: État 5/5 visible - salle de bain en excellent état, travaux cosmétiques recommandés
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 30 m²
Raison: État 5/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 200(382 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:22 000
    Cuisine complète: 1 × 20000€ = 20000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:1 200
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€
  • Salle de bain:800
    Peinture salle de bain: 10 m² × 80€/m² = 800€
  • Salon:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Annecy (coefficient 1.2 appliqué pour la cuisine). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

AA(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (A) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 139 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 671 €/an
Calcul : 1 139 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 774 €/an
Base de calcul : Emprunt de 201 807 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 706 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 367 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 048
Revenus locatifs : +13 671
Charges déductibles : -34 048
Résultat foncier Année 1 : -20 376(Déficit de 20 376 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 9 676
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 848 €/an
Revenus locatifs : +13 671
Charges déductibles : -8 848
Résultat foncier Années 2+ : 4 824 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 9676.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 163 525
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 106 291(65% de 163 525 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 865 €/an
Calcul : 106 291 € × 3,636% = 3 865
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 67134 0546 781-20 38310 700 €9 683 €9 683 €
213 9458 6746 6015 271--4 412 €
314 2248 4886 4145 736---
414 5088 2956 2226 213---
514 7988 0966 0226 702---
615 0947 8905 8167 205---
715 3967 6765 6037 720---
815 7047 4555 3828 248---
916 0187 2275 1548 791---
1016 3386 9914 9179 347---
1116 6656 7474 6739 919---
1216 9986 4944 42010 505---
1317 3386 2324 15911 106---
1417 6855 9623 88811 724---
1518 0395 6823 60812 357---
1618 4005 3923 31913 008---
1718 7685 0923 01913 675---
1819 1434 7822 70914 361---
1919 5264 4622 38815 064---
2019 9164 1302 05715 786---
2120 3153 7871 71316 528---
2220 7213 4321 35817 289---
2321 1353 06599118 071---
2421 5582 68561118 874---
2521 9892 29121819 698---
TOTAL437 895175 08098 044262 81510 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 262 815
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 671 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 871 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 871-3 210+6 081
2+2 8710+2 871
3+2 871+397+2 474
4+2 871+1 864+1 007
5+2 871+2 011+860
6+2 871+2 161+710
7+2 871+2 316+555
8+2 871+2 475+396
9+2 871+2 637+234
10+2 871+2 804+67
11+2 871+2 976-105
12+2 871+3 151-280
13+2 871+3 332-461
14+2 871+3 517-646
15+2 871+3 707-836
16+2 871+3 902-1 031
17+2 871+4 103-1 232
18+2 871+4 308-1 437
19+2 871+4 519-1 648
20+2 871+4 736-1 865
21+2 871+4 958-2 087
22+2 871+5 187-2 316
23+2 871+5 421-2 550
24+2 871+5 662-2 791
25+2 871+5 909-3 038
Total+71 775+78 844+-7 069
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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