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Maison à vendre

VilleNogent-le-Rotrou (28)
Surface120m²
Coût Total168 332€
Loyer Annuel10 949€
Rentabilité6.50%
Cashflow/mois-62€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 400 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 795 €/m²
Chambres : 3
Pièces : Non spécifié
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 1 Terrasse, Surface de 120 m², 3 Chambres, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, Une entrée, Salle de séjour, Terrain de 1213 m², Travaux

Immobilier.notaires® et l'office notarial GAPAIS et associé, SARL vous proposent : Maison / villa à vendre - NOGENT LE ROTROU (28400)

NOGENT LE ROTROU (Le Tertre Masnier), maison de ville mitoyenne comprenant

Au rez-de-chaussée : entrée sur cuisine, salle d'eau et buanderie, séjour, WC, salon.

A l'étage : palier/couloir, 3 chambres, WC, salle de bains.

Grenier sur le dessus.

Extérieur : terrasse en face de la maison avec cave en dessous et dépendance. Non attenant : terrain potager avec abris de jardin, et bâtiment comprenant 3 garages libres avec jardin.

Travaux de rénovation à prévoir.

Visites : Sur rendez-vous. Contact : 02.37.52.17.73

Annonce de l'étude GAPAIS et associé, SARL - Notaires à Nogent-le-Rotrou - N° SIRET : 39529520700025

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Ville : Nogent-le-Rotrou
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28400
Coordonnées : 48.316615, 0.811235
Total : 168 332€
Prix d'acquisition : 95 400€
Travaux : 65 300€
Valeur du bien : 160 700€
Frais de notaire : 7 632€
Coût estimé : 7 632€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 7.60€/m²/mois
Fourchette : 6.06€ - 9.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 912€/mois
Loyer annuel estimé : 10949€/an
Fourchette totale : 727€ - 1145€/mois
Fourchette annuelle : 8722€ - 13744€/an
Rentabilité brute :6.50%
Fourchette de rentabilité :5.18% - 8.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 343,28 €/m²
Basé sur :69 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :161 194 €
Prix d'achat :95 400 €
Décote à l'achat :-65 794€ (-40.8%)
Marge achat-revente :-7 138€ (-4.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :168 332€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :833,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :49,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 882,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 780,64€
Coût de l'assurance :14 729,05€
Taxe foncière : 1 094,86€/an
Soit par mois : 91,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 912,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 974,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-61,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 381 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, et réfection plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, et réfection plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite mise à jour
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et rafraîchissement du parquet
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter dans la maison
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie, remplacement si nécessaire
Quantité: 120 m²
Raison: Assurer l'intégrité de la plomberie dans la maison

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 300 €(544 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 400€
    Isolation toiture: 120 m² × 70€/m² = 8400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:5 400€
    Rénovation chambres: 30 m² × 180€/m² = 5400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale:9 600€
    Mise à jour plomberie: 120 m² × 80€/m² = 9600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nogent-le-Rotrou (coefficient 0.8 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 912 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 949 €/an
Calcul : 912 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 651 €/an
Base de calcul : Emprunt de 168 332 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 589 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 095 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 635 €
Revenus locatifs : +10 949 €
Charges déductibles : -72 635 €
Résultat foncier Année 1 : -61 686 €(Déficit de 61 686 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 286 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 335 €/an
Revenus locatifs : +10 949 €
Charges déductibles : -7 335 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 614 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40285.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 010 €(65% de 95 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 255 €/an
Calcul : 62 010 € × 3,636% = 2 255 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 949 €72 640 €5 656 €-61 691 €21 400 €40 291 €40 291 €
211 168 €7 190 €5 506 €3 978 €--36 314 €
311 391 €7 034 €5 350 €4 356 €--31 957 €
411 619 €6 874 €5 190 €4 745 €--27 212 €
511 851 €6 707 €5 023 €5 144 €--22 068 €
612 088 €6 535 €4 851 €5 553 €--16 516 €
712 330 €6 357 €4 673 €5 972 €--10 543 €
812 576 €6 173 €4 489 €6 403 €--4 140 €
912 828 €5 983 €4 299 €6 845 €---
1013 085 €5 786 €4 102 €7 299 €---
1113 346 €5 582 €3 898 €7 764 €---
1213 613 €5 371 €3 687 €8 242 €---
1313 885 €5 153 €3 469 €8 733 €---
1414 163 €4 927 €3 243 €9 236 €---
1514 446 €4 694 €3 010 €9 753 €---
1614 735 €4 452 €2 768 €10 283 €---
1715 030 €4 202 €2 518 €10 828 €---
1815 331 €3 944 €2 260 €11 387 €---
1915 637 €3 676 €1 992 €11 961 €---
2015 950 €3 399 €1 715 €12 551 €---
2116 269 €3 113 €1 429 €13 156 €---
2216 594 €2 817 €1 133 €13 777 €---
2316 926 €2 511 €827 €14 416 €---
2417 265 €2 194 €510 €15 071 €---
2517 610 €1 866 €182 €15 744 €---
TOTAL350 686 €189 181 €81 781 €161 505 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 161 505 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 949 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 299 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 299 €-6 420 €+8 719 €
2+2 299 €0 €+2 299 €
3+2 299 €0 €+2 299 €
4+2 299 €0 €+2 299 €
5+2 299 €0 €+2 299 €
6+2 299 €0 €+2 299 €
7+2 299 €0 €+2 299 €
8+2 299 €0 €+2 299 €
9+2 299 €+812 €+1 487 €
10+2 299 €+2 190 €+109 €
11+2 299 €+2 329 €-30 €
12+2 299 €+2 473 €-174 €
13+2 299 €+2 620 €-321 €
14+2 299 €+2 771 €-472 €
15+2 299 €+2 926 €-627 €
16+2 299 €+3 085 €-786 €
17+2 299 €+3 248 €-949 €
18+2 299 €+3 416 €-1 117 €
19+2 299 €+3 588 €-1 289 €
20+2 299 €+3 765 €-1 466 €
21+2 299 €+3 947 €-1 648 €
22+2 299 €+4 133 €-1 834 €
23+2 299 €+4 325 €-2 026 €
24+2 299 €+4 521 €-2 222 €
25+2 299 €+4 723 €-2 424 €
Total+57 475 €+48 451 €+9 024 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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