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Fermette 130 m²

VilleAnché, Ceaux-en-couhé, Châtillon, Couhé, Payré, Romagne, Vaux, Voulon (86)
Surface130m²
Coût Total159 280€
Loyer Annuel11 053€
Rentabilité6.94%
Cashflow/mois+5€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 661,54 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Fermette à restaurer, une grande entrée, cuisine, salon, 3 chambres, salle d'eau, wc et une grande pièce de 44 m². Diverses dépendances attenantes et toits. Hangar. Terrain de 3523 m². Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site géorisques: www.georisques.gouv.fr Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre4661 € et 6305 € au 9/04/2026. Honoraires TTC charge acquéreur: 7,50 % du prix hors honoraires. Prix du bien hors honoraires: 80 000 € hors frais de notaire, d'enregistrement et de publicité foncière.

Ville : Anché, Ceaux-en-couhé, Châtillon, Couhé, Payré, Romagne, Vaux, Voulon
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86700
Coordonnées : 46.265640, 0.260170
Total : 159 280€
Prix d'acquisition : 86 000€
Travaux : 66 400€
Valeur du bien : 152 400€
Frais de notaire : 6 880€
Coût estimé : 6 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 7.09€/m²/mois
Fourchette : 5.52€ - 9.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 921€/mois
Loyer annuel estimé : 11053€/an
Fourchette totale : 718€ - 1182€/mois
Fourchette annuelle : 8612€ - 14186€/an
Rentabilité brute :6.94%
Fourchette de rentabilité :5.41% - 8.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :570 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :74 100 €
Prix d'achat :86 000 €
Décote à l'achat :+11 900€ (+16.1%)
Marge achat-revente :-85 180€ (-115.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :159 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :777,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :46,46€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 824,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 084,34€
Coût de l'assurance :13 937,00€
Taxe foncière : 1 105,30€/an
Soit par mois : 92,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 921,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 916,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :4,64€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 130 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (~5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations datées et carrelage fissuré
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement de la cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité, peinture
Quantité: cuisine complète (~12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - pas de photos fournies, état mauvais
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, éventuellement changement de revêtement de sol
Quantité: salon (~20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée
Quantité: entrée (~6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 400 €(511 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Isolation:10 400€
    Isolation toiture/combles: 130 m² × 80€/m² = 10400€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 650€ = 10400€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1600€/m² = 8000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 12 m² × 1000€/m² = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres:8 100€
    Rénovation 3 chambres: 45 m² × 180€/m² = 8100€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon:1 400€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Autres pièces:600€
    Rafraîchissement entrée: 6 m² × 100€/m² = 600€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 921 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 053 €/an
Calcul : 921 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 141 €/an
Base de calcul : Emprunt de 159 280 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 557 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 105 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 204 €
Revenus locatifs : +11 053 €
Charges déductibles : -73 204 €
Résultat foncier Année 1 : -62 151 €(Déficit de 62 151 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 751 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 804 €/an
Revenus locatifs : +11 053 €
Charges déductibles : -6 804 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 249 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40750.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 900 €(65% de 86 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 033 €/an
Calcul : 55 900 € × 3,636% = 2 033 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 053 €73 209 €5 146 €-62 156 €21 400 €40 756 €40 756 €
211 274 €6 670 €5 007 €4 604 €--36 152 €
311 500 €6 526 €4 863 €4 973 €--31 178 €
411 730 €6 378 €4 715 €5 352 €--25 826 €
511 964 €6 224 €4 562 €5 740 €--20 087 €
612 203 €6 066 €4 403 €6 137 €--13 949 €
712 447 €5 902 €4 239 €6 545 €--7 404 €
812 696 €5 733 €4 070 €6 963 €--441 €
912 950 €5 558 €3 896 €7 392 €---
1013 209 €5 378 €3 715 €7 832 €---
1113 474 €5 191 €3 529 €8 282 €---
1213 743 €4 999 €3 336 €8 744 €---
1314 018 €4 799 €3 137 €9 218 €---
1414 298 €4 594 €2 931 €9 705 €---
1514 584 €4 381 €2 718 €10 203 €---
1614 876 €4 162 €2 499 €10 714 €---
1715 173 €3 935 €2 272 €11 239 €---
1815 477 €3 700 €2 037 €11 777 €---
1915 786 €3 458 €1 795 €12 328 €---
2016 102 €3 208 €1 545 €12 894 €---
2116 424 €2 949 €1 286 €13 475 €---
2216 753 €2 682 €1 019 €14 071 €---
2317 088 €2 406 €743 €14 682 €---
2417 429 €2 121 €458 €15 309 €---
2517 778 €1 826 €163 €15 952 €---
TOTAL354 030 €182 054 €74 084 €171 977 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 171 977 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 053 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 321 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 321 €-6 420 €+8 741 €
2+2 321 €0 €+2 321 €
3+2 321 €0 €+2 321 €
4+2 321 €0 €+2 321 €
5+2 321 €0 €+2 321 €
6+2 321 €0 €+2 321 €
7+2 321 €0 €+2 321 €
8+2 321 €0 €+2 321 €
9+2 321 €+2 085 €+236 €
10+2 321 €+2 349 €-28 €
11+2 321 €+2 485 €-164 €
12+2 321 €+2 623 €-302 €
13+2 321 €+2 766 €-445 €
14+2 321 €+2 911 €-590 €
15+2 321 €+3 061 €-740 €
16+2 321 €+3 214 €-893 €
17+2 321 €+3 372 €-1 051 €
18+2 321 €+3 533 €-1 212 €
19+2 321 €+3 699 €-1 378 €
20+2 321 €+3 868 €-1 547 €
21+2 321 €+4 043 €-1 722 €
22+2 321 €+4 221 €-1 900 €
23+2 321 €+4 405 €-2 084 €
24+2 321 €+4 593 €-2 272 €
25+2 321 €+4 786 €-2 465 €
Total+58 025 €+51 593 €+6 432 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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