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Maison 6 pièces 250 m²

VilleTournay (65)
Surface250
Coût Total381 000
Loyer Annuel25 719
Rentabilité6.75%
Cashflow/mois-43
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 280 000 €
Surface : 250 m²
Prix au m² : 1 120 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 250 m² - Belle maison de 5 chambres, avec grand jardin et vue imprenable près de Tournay

A37633YJR65 - Charmante maison de campagne avec terrasse et garages

Construite en 1981, cette maison bien entretenue est idéale comme résidence familiale ou maison de vacances. La terrasse spacieuse permet de se détendre ou recevoir, avec un accès direct à l'intérieur. Deux garages offrent un grand espace pour véhicules ou rangement. Le salon est lumineux, la cuisine fonctionnelle avec coin repas chaleureux. Les chambres sont calmes avec rangement, les salles de bains pratiques. Le jardin offre un bel espace extérieur avec arbres et plantes. Située au calme, proche des commodités et transports. En excellent état, prête à emménager. Ne ratez pas cette opportunité.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : UF-A37633YJR65 Date de réalisation du diagnostic : 17/06/2025 Prix hors honoraires : 262 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 7 140 € et 9 720 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Tournay
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65190
Coordonnées : 43.189140, 0.264099
Total : 381 000
Prix d'acquisition : 280 000
Travaux : 78 600
Valeur du bien : 358 600
Frais de notaire : 22 400
Coût estimé : 22 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 250
Loyer prédit : 8.57€/m²/mois
Fourchette : 6.62€ - 11.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 2143€/mois
Loyer annuel estimé : 25719€/an
Fourchette totale : 1655€ - 2776€/mois
Fourchette annuelle : 19859€ - 33308€/an
Rentabilité brute :6.75%
Fourchette de rentabilité :5.21% - 8.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 315,55 €/m²
Basé sur :32 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :328 888
Prix d'achat :280 000
Décote à l'achat :-48 888 (-14.9%)
Marge achat-revente :-52 112€ (-15.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :381 000
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 860,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :111,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 971,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :177 210,79
Coût de l'assurance :33 337,50
Taxe foncière : 2 571,90€/an
Soit par mois : 214,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 143,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 186,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-42,90€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 250 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 250 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 31 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage murs et sol complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 5/5 visible - chambres en excellent état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
Salle à mangerOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - salle à manger en bon état mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :78 600(314 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:20 000
    Isolation toiture/combles: 250 m² × 80€/m² = 20000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:18 600
    Remplacement fenêtres double vitrage: 31 fenêtres × 600€ = 18600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200
    Pose parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle à manger - Peinture:800
    Peinture salle à manger: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tournay (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 51 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 143 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 719 €/an
Calcul : 2 143 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 297 €/an
Base de calcul : Emprunt de 381 000 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 333 €/an
Calcul : 111 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 572 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 78 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 94 803
Revenus locatifs : +25 719
Charges déductibles : -94 803
Résultat foncier Année 1 : -69 084(Déficit de 69 084 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 684
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 203 €/an
Revenus locatifs : +25 719
Charges déductibles : -16 203
Résultat foncier Années 2+ : 9 516 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47683.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 280 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 182 000(65% de 280 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 618 €/an
Calcul : 182 000 € × 3,636% = 6 618
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 71994 81512 309-69 09621 400 €47 696 €47 696 €
226 23315 88211 97710 351--37 345 €
326 75815 53911 63311 219--26 125 €
427 29315 18411 27812 110--14 016 €
527 83914 81710 91113 022--993 €
628 39614 43810 53213 958---
728 96414 04610 14114 918---
829 54313 6429 73615 901---
930 13413 2249 31816 910---
1030 73712 7928 88617 945---
1131 35112 3468 44019 006---
1231 97811 8857 97920 094---
1332 61811 4087 50321 210---
1433 27010 9167 01122 354---
1533 93610 4086 50223 528---
1634 6149 8825 97724 732---
1735 3079 3405 43425 967---
1836 0138 7794 87327 234---
1936 7338 1994 29428 534---
2037 4687 6013 69529 867---
2138 2176 9823 07731 235---
2238 9816 3432 43832 638---
2339 7615 6831 77834 078---
2440 5565 0011 09535 556---
2541 3674 29639137 071---
TOTAL823 787353 446177 211470 34221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 470 342
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 719 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 401 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 401-6 420+11 821
2+5 4010+5 401
3+5 4010+5 401
4+5 4010+5 401
5+5 4010+5 401
6+5 401+3 889+1 512
7+5 401+4 475+926
8+5 401+4 770+631
9+5 401+5 073+328
10+5 401+5 383+18
11+5 401+5 702-301
12+5 401+6 028-627
13+5 401+6 363-962
14+5 401+6 706-1 305
15+5 401+7 058-1 657
16+5 401+7 420-2 019
17+5 401+7 790-2 389
18+5 401+8 170-2 769
19+5 401+8 560-3 159
20+5 401+8 960-3 559
21+5 401+9 370-3 969
22+5 401+9 791-4 390
23+5 401+10 223-4 822
24+5 401+10 667-5 266
25+5 401+11 121-5 720
Total+135 025+141 103+-6 078
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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