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Maison 6 pièces 250 m²

Bien expiré
VilleTournay (65)
Surface250m²
Coût Total381 000€
Loyer Annuel25 719€
Rentabilité6.75%
Cashflow/mois-43€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 280 000 €
Surface : 250 m²
Prix au m² : 1 120 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 250 m² - Belle maison de 5 chambres, avec grand jardin et vue imprenable près de Tournay

A37633YJR65 - Charmante maison de campagne avec terrasse et garages

Construite en 1981, cette maison bien entretenue est idéale comme résidence familiale ou maison de vacances. La terrasse spacieuse permet de se détendre ou recevoir, avec un accès direct à l'intérieur. Deux garages offrent un grand espace pour véhicules ou rangement. Le salon est lumineux, la cuisine fonctionnelle avec coin repas chaleureux. Les chambres sont calmes avec rangement, les salles de bains pratiques. Le jardin offre un bel espace extérieur avec arbres et plantes. Située au calme, proche des commodités et transports. En excellent état, prête à emménager. Ne ratez pas cette opportunité.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : UF-A37633YJR65 Date de réalisation du diagnostic : 17/06/2025 Prix hors honoraires : 262 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 7 140 € et 9 720 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Tournay
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65190
Coordonnées : 43.189140, 0.264099
Total : 381 000€
Prix d'acquisition : 280 000€
Travaux : 78 600€
Valeur du bien : 358 600€
Frais de notaire : 22 400€
Coût estimé : 22 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 250m²
Loyer prédit : 8.57€/m²/mois
Fourchette : 6.62€ - 11.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 2143€/mois
Loyer annuel estimé : 25719€/an
Fourchette totale : 1655€ - 2776€/mois
Fourchette annuelle : 19859€ - 33308€/an
Rentabilité brute :6.75%
Fourchette de rentabilité :5.21% - 8.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 315,55 €/m²
Basé sur :32 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :328 888 €
Prix d'achat :280 000 €
Décote à l'achat :-48 888€ (-14.9%)
Marge achat-revente :-52 112€ (-15.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :381 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 860,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :111,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 971,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :177 210,79€
Coût de l'assurance :33 337,50€
Taxe foncière : 2 571,90€/an
Soit par mois : 214,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 143,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 186,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-42,90€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 250 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 250 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 31 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage murs et sol complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 5/5 visible - chambres en excellent état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
Salle à mangerOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - salle à manger en bon état mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :78 600 €(314 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:20 000€
    Isolation toiture/combles: 250 m² × 80€/m² = 20000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:18 600€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 31 fenêtres × 600€ = 18600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Pose parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle à manger - Peinture:800€
    Peinture salle à manger: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tournay (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 51 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 143 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 719 €/an
Calcul : 2 143 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 297 €/an
Base de calcul : Emprunt de 381 000 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 333 €/an
Calcul : 111 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 572 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 78 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 94 803 €
Revenus locatifs : +25 719 €
Charges déductibles : -94 803 €
Résultat foncier Année 1 : -69 084 €(Déficit de 69 084 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 684 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 203 €/an
Revenus locatifs : +25 719 €
Charges déductibles : -16 203 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 516 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47683.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 280 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 182 000 €(65% de 280 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 618 €/an
Calcul : 182 000 € × 3,636% = 6 618 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 719 €94 815 €12 309 €-69 096 €21 400 €47 696 €47 696 €
226 233 €15 882 €11 977 €10 351 €--37 345 €
326 758 €15 539 €11 633 €11 219 €--26 125 €
427 293 €15 184 €11 278 €12 110 €--14 016 €
527 839 €14 817 €10 911 €13 022 €--993 €
628 396 €14 438 €10 532 €13 958 €---
728 964 €14 046 €10 141 €14 918 €---
829 543 €13 642 €9 736 €15 901 €---
930 134 €13 224 €9 318 €16 910 €---
1030 737 €12 792 €8 886 €17 945 €---
1131 351 €12 346 €8 440 €19 006 €---
1231 978 €11 885 €7 979 €20 094 €---
1332 618 €11 408 €7 503 €21 210 €---
1433 270 €10 916 €7 011 €22 354 €---
1533 936 €10 408 €6 502 €23 528 €---
1634 614 €9 882 €5 977 €24 732 €---
1735 307 €9 340 €5 434 €25 967 €---
1836 013 €8 779 €4 873 €27 234 €---
1936 733 €8 199 €4 294 €28 534 €---
2037 468 €7 601 €3 695 €29 867 €---
2138 217 €6 982 €3 077 €31 235 €---
2238 981 €6 343 €2 438 €32 638 €---
2339 761 €5 683 €1 778 €34 078 €---
2440 556 €5 001 €1 095 €35 556 €---
2541 367 €4 296 €391 €37 071 €---
TOTAL823 787 €353 446 €177 211 €470 342 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 470 342 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 719 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 401 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 401 €-6 420 €+11 821 €
2+5 401 €0 €+5 401 €
3+5 401 €0 €+5 401 €
4+5 401 €0 €+5 401 €
5+5 401 €0 €+5 401 €
6+5 401 €+3 889 €+1 512 €
7+5 401 €+4 475 €+926 €
8+5 401 €+4 770 €+631 €
9+5 401 €+5 073 €+328 €
10+5 401 €+5 383 €+18 €
11+5 401 €+5 702 €-301 €
12+5 401 €+6 028 €-627 €
13+5 401 €+6 363 €-962 €
14+5 401 €+6 706 €-1 305 €
15+5 401 €+7 058 €-1 657 €
16+5 401 €+7 420 €-2 019 €
17+5 401 €+7 790 €-2 389 €
18+5 401 €+8 170 €-2 769 €
19+5 401 €+8 560 €-3 159 €
20+5 401 €+8 960 €-3 559 €
21+5 401 €+9 370 €-3 969 €
22+5 401 €+9 791 €-4 390 €
23+5 401 €+10 223 €-4 822 €
24+5 401 €+10 667 €-5 266 €
25+5 401 €+11 121 €-5 720 €
Total+135 025 €+141 103 €+-6 078 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 169 jours
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