Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Vds appartement f2

VilleCharleville-Mézières (08)
Surface40m²
Coût Total86 520€
Loyer Annuel5 475€
Rentabilité6.33%
Cashflow/mois-49€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 49 000 €
Surface : 40 m²
Prix au m² : 1 225 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vds appartement f2cause décès.. Possibilité d’acheter les 2 autres dans l’immeuble…très calme.. Chauffage électrique et gaz parquet au sol pour chambre et salon.. linoléum pour salle de bain et cuisine.. une douche..!! Super bien situé.. 10 minutes à pied place ducale .. cinéma.. et 15 minutes de la gare …tous les commerces à proximité d’un arrêt de bus boulangerie, Carrefour Market, médecin pharmacie Restaurant.. Possibilité de location de garage, très bonne affaire pour premier investissement ..

Ville : Charleville-Mézières
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08000
Coordonnées : 49.774950, 4.708510
Total : 86 520€
Prix d'acquisition : 49 000€
Travaux : 33 600€
Valeur du bien : 82 600€
Frais de notaire : 3 920€
Coût estimé : 3 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 40m²
Loyer prédit : 11.41€/m²/mois
Fourchette : 8.91€ - 14.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 456€/mois
Loyer annuel estimé : 5475€/an
Fourchette totale : 356€ - 584€/mois
Fourchette annuelle : 4275€ - 7012€/an
Rentabilité brute :6.33%
Fourchette de rentabilité :4.94% - 8.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 363,64 €/m²
Basé sur :205 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :54 546 €
Prix d'achat :49 000 €
Décote à l'achat :-5 546€ (-10.2%)
Marge achat-revente :-31 974€ (-58.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :86 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :434,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :25,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 459,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 700,43€
Coût de l'assurance :7 570,50€
Taxe foncière : 547,48€/an
Soit par mois : 45,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 456,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 504,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-48,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 40 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments de rangement et du plan de travail
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 600 €(840 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10400€ = 10400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 600€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 900€ = 3600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:800€
    Peinture chambre: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Charleville-Mézières (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 456 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 475 €/an
Calcul : 456 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 007 €/an
Base de calcul : Emprunt de 86 520 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 303 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 547 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 458 €
Revenus locatifs : +5 475 €
Charges déductibles : -37 458 €
Résultat foncier Année 1 : -31 983 €(Déficit de 31 983 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 583 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 858 €/an
Revenus locatifs : +5 475 €
Charges déductibles : -3 858 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 617 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10582.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850 €(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 475 €37 461 €3 010 €-31 986 €21 400 €10 586 €10 586 €
25 584 €3 782 €2 932 €1 802 €--8 783 €
35 696 €3 700 €2 850 €1 996 €--6 788 €
45 810 €3 616 €2 766 €2 194 €--4 594 €
55 926 €3 529 €2 678 €2 397 €--2 196 €
66 045 €3 438 €2 588 €2 607 €---
76 166 €3 344 €2 494 €2 821 €---
86 289 €3 247 €2 397 €3 042 €---
96 415 €3 147 €2 296 €3 268 €---
106 543 €3 042 €2 192 €3 500 €---
116 674 €2 935 €2 084 €3 739 €---
126 807 €2 823 €1 973 €3 984 €---
136 943 €2 707 €1 857 €4 236 €---
147 082 €2 587 €1 737 €4 495 €---
157 224 €2 463 €1 613 €4 761 €---
167 368 €2 334 €1 484 €5 034 €---
177 516 €2 201 €1 351 €5 315 €---
187 666 €2 063 €1 213 €5 603 €---
197 819 €1 920 €1 070 €5 899 €---
207 976 €1 772 €922 €6 204 €---
218 135 €1 619 €768 €6 517 €---
228 298 €1 460 €609 €6 838 €---
238 464 €1 295 €445 €7 169 €---
248 633 €1 125 €274 €7 508 €---
258 806 €948 €98 €7 858 €---
TOTAL175 361 €98 558 €43 700 €76 803 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 76 803 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 475 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 150 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 150 €-6 420 €+7 570 €
2+1 150 €0 €+1 150 €
3+1 150 €0 €+1 150 €
4+1 150 €0 €+1 150 €
5+1 150 €0 €+1 150 €
6+1 150 €+123 €+1 027 €
7+1 150 €+846 €+304 €
8+1 150 €+912 €+238 €
9+1 150 €+980 €+170 €
10+1 150 €+1 050 €+100 €
11+1 150 €+1 122 €+28 €
12+1 150 €+1 195 €-45 €
13+1 150 €+1 271 €-121 €
14+1 150 €+1 349 €-199 €
15+1 150 €+1 428 €-278 €
16+1 150 €+1 510 €-360 €
17+1 150 €+1 594 €-444 €
18+1 150 €+1 681 €-531 €
19+1 150 €+1 770 €-620 €
20+1 150 €+1 861 €-711 €
21+1 150 €+1 955 €-805 €
22+1 150 €+2 051 €-901 €
23+1 150 €+2 151 €-1 001 €
24+1 150 €+2 253 €-1 103 €
25+1 150 €+2 357 €-1 207 €
Total+28 750 €+23 041 €+5 709 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →