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Appartement - 3 pièce(s) - 82 m²

VilleBagnols-sur-Cèze (30)
Surface82m²
Coût Total120 600€
Loyer Annuel8 826€
Rentabilité7.32%
Cashflow/mois-60€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 975,61 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement en plein c½ur de Bagnols sur Cèze. Idéalement situé en centre-ville de Bagnols-sur-Cèze, découvrez cet appartement offrant de beaux volumes et un cadre de vie agréable, à proximité immédiate des commerces, écoles et commodités. Il se compose d'un vaste salon lumineux, d'une grande cuisine indépendante, de deux chambres confortables, d'une salle de bain ainsi qu'un balcon, idéal pour profiter des beaux jours. Que vous soyez à la recherche de votre résidence principale ou d'un investissement, cet appartement représente une belle opportunité grâce à son emplacement privilégié et à son potentiel. A visiter sans tarder! Prix : 80000.0 euros, Honoraires charge vendeur. Copropriété : Nb de lots : 5 Budget prévisionnel (dépenses courantes) : 1216.0 euros/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1200.0 € et 1690.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). Bien proposé par Sabrina TETART EI, agent commercial (RSAC 924607617)

Surface Loi Carrez : 82

Ville : Bagnols-sur-Cèze
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30200
Coordonnées : 44.164021, 4.618749
Total : 120 600€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 34 200€
Valeur du bien : 114 200€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 8.97€/m²/mois
Fourchette : 7.32€ - 10.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 735€/mois
Loyer annuel estimé : 8826€/an
Fourchette totale : 601€ - 901€/mois
Fourchette annuelle : 7207€ - 10808€/an
Rentabilité brute :7.32%
Fourchette de rentabilité :5.98% - 8.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 486,84 €/m²
Basé sur :155 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :121 921 €
Prix d'achat :80 000 €
Décote à l'achat :-41 921€ (-34.4%)
Marge achat-revente :1 321€ (1.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :590,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :30,15€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 621,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 668,09€
Coût de l'assurance :9 045,00€
Taxe foncière : 882,58€/an
Soit par mois : 73,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 101,33€/mois
Soit par an : 1 216,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 735,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 795,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-60,44€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 193 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine, y compris les placards et l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, WC, douche) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour moderniser l'espace
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 200 €(417 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 600€ = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bagnols-sur-Cèze (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 735 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 826 €/an
Calcul : 735 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 928 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 600 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 362 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 883 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 216 €/an
Calcul : 101 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 589 €
Revenus locatifs : +8 826 €
Charges déductibles : -40 589 €
Résultat foncier Année 1 : -31 763 €(Déficit de 31 763 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 363 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 389 €/an
Revenus locatifs : +8 826 €
Charges déductibles : -6 389 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 437 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10363.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 826 €40 593 €3 932 €-31 767 €21 400 €10 367 €10 367 €
29 002 €6 287 €3 826 €2 715 €--7 651 €
39 182 €6 178 €3 717 €3 005 €--4 646 €
49 366 €6 064 €3 604 €3 302 €--1 345 €
59 553 €5 948 €3 487 €3 606 €---
69 744 €5 827 €3 367 €3 917 €---
79 939 €5 702 €3 242 €4 237 €---
810 138 €5 573 €3 113 €4 565 €---
910 341 €5 440 €2 980 €4 901 €---
1010 548 €5 302 €2 842 €5 245 €---
1110 759 €5 160 €2 699 €5 599 €---
1210 974 €5 013 €2 552 €5 961 €---
1311 193 €4 861 €2 400 €6 333 €---
1411 417 €4 704 €2 243 €6 714 €---
1511 646 €4 541 €2 081 €7 104 €---
1611 878 €4 373 €1 913 €7 505 €---
1712 116 €4 200 €1 739 €7 916 €---
1812 358 €4 020 €1 560 €8 338 €---
1912 605 €3 835 €1 375 €8 770 €---
2012 858 €3 644 €1 183 €9 214 €---
2113 115 €3 446 €985 €9 669 €---
2213 377 €3 241 €781 €10 136 €---
2313 645 €3 030 €569 €10 615 €---
2413 917 €2 811 €351 €11 106 €---
2514 196 €2 586 €125 €11 610 €---
TOTAL282 694 €152 378 €56 668 €130 317 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 130 317 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 826 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 853 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 853 €-6 420 €+8 273 €
2+1 853 €0 €+1 853 €
3+1 853 €0 €+1 853 €
4+1 853 €0 €+1 853 €
5+1 853 €+678 €+1 175 €
6+1 853 €+1 175 €+678 €
7+1 853 €+1 271 €+582 €
8+1 853 €+1 369 €+484 €
9+1 853 €+1 470 €+383 €
10+1 853 €+1 574 €+279 €
11+1 853 €+1 680 €+173 €
12+1 853 €+1 788 €+65 €
13+1 853 €+1 900 €-47 €
14+1 853 €+2 014 €-161 €
15+1 853 €+2 131 €-278 €
16+1 853 €+2 252 €-399 €
17+1 853 €+2 375 €-522 €
18+1 853 €+2 501 €-648 €
19+1 853 €+2 631 €-778 €
20+1 853 €+2 764 €-911 €
21+1 853 €+2 901 €-1 048 €
22+1 853 €+3 041 €-1 188 €
23+1 853 €+3 184 €-1 331 €
24+1 853 €+3 332 €-1 479 €
25+1 853 €+3 483 €-1 630 €
Total+46 325 €+39 095 €+7 230 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 37 jours
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