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Achat : Appartement Grenoble (38000)

VilleGrenoble (38)
Surface63m²
Coût Total112 440€
Loyer Annuel9 027€
Rentabilité8.03%
Cashflow/mois-55€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 507,94 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 63 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, 1 balcon, Cave, Structure/extérieur à rafraîchir

Grenoble "les alpins" belle opportunité pour un premier achat ou investisseur : cet appartement traversant de 4 pièces, 63 m² (carrez), avec balcon exposé plein sud, équipé de menuiseries pvc double vitrage, comprend 3 chambres, un séjour, une salle d'eau, des toilettes, une cave en sous-sol. Des travaux de rafraîchissement sont à prévoir afin d'optimiser les espaces selon vos envies. Taxe foncière : 1 525 €. Très faibles charges de copropriété : 90 € par mois, comprenant le chauffage, l'eau chaude et l'entretien courant. Prix intéressant, faites vite. Honoraires à la charge du vendeur - montant moyen de la quote-part de charges courantes 1,080 € / an - montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : 1150€ ~ 1570€.

Ville : Grenoble
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38000
Coordonnées : 45.172280, 5.718770
Total : 112 440€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 9 840€
Valeur du bien : 104 840€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 11.94€/m²/mois
Fourchette : 9.30€ - 15.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 752€/mois
Loyer annuel estimé : 9027€/an
Fourchette totale : 586€ - 965€/mois
Fourchette annuelle : 7034€ - 11584€/an
Rentabilité brute :8.03%
Fourchette de rentabilité :6.26% - 10.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 191,18 €/m²
Basé sur :1085 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :138 044 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :-43 044€ (-31.2%)
Marge achat-revente :25 604€ (18.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :556,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :32,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 589,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 626,66€
Coût de l'assurance :9 838,50€
Taxe foncière : 1 525,00€/an
Soit par mois : 127,08€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 90,00€/mois
Soit par an : 1 080,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 752,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 806,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-54,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car le DPE est D et le chauffage est inclus dans les charges de copropriété.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et mise à jour des éléments de cuisine légèrement datés.
Quantité: 10 m²
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessite un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, douche ou baignoire, WC), carrelage murs et sol, mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité et mise à jour des menuiseries intérieures si nécessaire.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état général mais nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité.
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon bien entretenu mais un léger rafraîchissement est conseillé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 840 €(156 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:800€
    Peinture des murs: 10 m² × 70€/m² = 700€, Main d'œuvre: 100€
  • Salle de bain - Rénovation:6 300€
    Remplacement lavabo: 300€, Remplacement douche: 1500€, Remplacement WC: 400€, Carrelage murs: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Carrelage sol: 5 m² × 50€/m² = 250€, Plomberie: 1500€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 650€
  • Chambres - Rafraîchissement:1 740€
    Peinture des murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€, Vérification électricité et menuiseries: 300€, Main d'œuvre: 60€
  • Salon - Rafraîchissement:1 000€
    Peinture des murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grenoble (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 752 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 027 €/an
Calcul : 752 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 774 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 440 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 394 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 525 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 080 €/an
Calcul : 90 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 840 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 613 €
Revenus locatifs : +9 027 €
Charges déductibles : -16 613 €
Résultat foncier Année 1 : -7 586 €(Déficit de 7 586 €)
Imputable sur revenu global : 7 586 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 773 €/an
Revenus locatifs : +9 027 €
Charges déductibles : -6 773 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 254 €/an
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 027 €16 617 €3 778 €-7 590 €7 590 €--
29 207 €6 676 €3 678 €2 531 €---
39 392 €6 572 €3 574 €2 819 €---
49 579 €6 465 €3 467 €3 114 €---
59 771 €6 354 €3 355 €3 417 €---
69 966 €6 239 €3 241 €3 727 €---
710 166 €6 120 €3 122 €4 046 €---
810 369 €5 997 €2 999 €4 372 €---
910 576 €5 870 €2 871 €4 706 €---
1010 788 €5 738 €2 740 €5 050 €---
1111 004 €5 602 €2 604 €5 402 €---
1211 224 €5 461 €2 463 €5 762 €---
1311 448 €5 316 €2 317 €6 133 €---
1411 677 €5 165 €2 166 €6 512 €---
1511 911 €5 009 €2 010 €6 902 €---
1612 149 €4 848 €1 849 €7 302 €---
1712 392 €4 681 €1 682 €7 711 €---
1812 640 €4 508 €1 509 €8 132 €---
1912 893 €4 329 €1 331 €8 563 €---
2013 151 €4 144 €1 146 €9 006 €---
2113 414 €3 953 €955 €9 460 €---
2213 682 €3 755 €757 €9 926 €---
2313 955 €3 551 €552 €10 405 €---
2414 235 €3 339 €340 €10 896 €---
2514 519 €3 120 €121 €11 399 €---
TOTAL289 135 €139 430 €54 627 €149 705 €7 590 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 277 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 149 705 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 027 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 896 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 896 €-2 277 €+4 173 €
2+1 896 €+759 €+1 137 €
3+1 896 €+846 €+1 050 €
4+1 896 €+934 €+962 €
5+1 896 €+1 025 €+871 €
6+1 896 €+1 118 €+778 €
7+1 896 €+1 214 €+682 €
8+1 896 €+1 312 €+584 €
9+1 896 €+1 412 €+484 €
10+1 896 €+1 515 €+381 €
11+1 896 €+1 620 €+276 €
12+1 896 €+1 729 €+167 €
13+1 896 €+1 840 €+56 €
14+1 896 €+1 954 €-58 €
15+1 896 €+2 071 €-175 €
16+1 896 €+2 190 €-294 €
17+1 896 €+2 313 €-417 €
18+1 896 €+2 440 €-544 €
19+1 896 €+2 569 €-673 €
20+1 896 €+2 702 €-806 €
21+1 896 €+2 838 €-942 €
22+1 896 €+2 978 €-1 082 €
23+1 896 €+3 121 €-1 225 €
24+1 896 €+3 269 €-1 373 €
25+1 896 €+3 420 €-1 524 €
Total+47 400 €+44 911 €+2 489 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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