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Appartement 72 m² à blaye

Bien expiré
VilleBlaye (33)
Surface72m²
Coût Total690 612€
Loyer Annuel9 082€
Rentabilité1.32%
Cashflow/mois-2 884€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 400 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 1 644,44 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 72 m², 3 pièces

Appartement T3 de 72,59 m² (Loi Carrez) au rez-de-chaussée d'une coproprièté de 5 lots (syndic bénévole).

Idéalement situé en plein centre de la commune de Blaye, il se compose d'une entrée indépendante, d'un cellier, d'un séjour avec cuisine aménagée, d'un wc indépendant et d'une salle d'eau.

Côté nuit, l'appartement offre un espace pouvant servir de bureau, ainsi que deux grandes chambres de 13 m2 et 16 m2.

Aucune procédure en cours.

Idéal pour une résidence principale ou un investissement locatif.

Proche de toutes commodités Ce bien vous est présenté par Isabelle Labyre, votre conseillère indépendante Dr House Immo.

Ville : Blaye
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33390
Coordonnées : 45.121987, -0.653282
Total : 690 612€
Prix d'acquisition : 118 400€
Travaux : 562 740€
Valeur du bien : 681 140€
Frais de notaire : 9 472€
Coût estimé : 9 472€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 10.51€/m²/mois
Fourchette : 8.32€ - 13.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 757€/mois
Loyer annuel estimé : 9082€/an
Fourchette totale : 599€ - 956€/mois
Fourchette annuelle : 7190€ - 11470€/an
Rentabilité brute :1.32%
Fourchette de rentabilité :1.04% - 1.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :690 612€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 369,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :195,67€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 3 564,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :320 122,10€
Coût de l'assurance :58 702,02€
Taxe foncière : 908,16€/an
Soit par mois : 75,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 756,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 640,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-2 883,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 246 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage existant
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle du confort thermique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement esthétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé, nécessite une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 30 m²
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, léger rafraîchissement esthétique
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon incluant peinture et revêtement de sol
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé, nécessite une rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :562 740 €(7 816 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:540 300€
    Remplacement système de chauffage: 1 système pour 72 m² × 7500€ (prix moyen) = 7500€, Main d'œuvre: 300€
  • Cuisine - Peinture:840€
    Peinture cuisine: 12 m² × 70€/m² = 840€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ (prix moyen) = 12000€ (fournitures et main d'œuvre incluses)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Pose de parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 300€/m² = 6000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Blaye (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 540 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 757 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 082 €/an
Calcul : 757 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 22 222 €/an
Base de calcul : Emprunt de 690 612 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 348 €/an
Calcul : 196 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 908 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 562 740 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 588 218 €
Revenus locatifs : +9 082 €
Charges déductibles : -588 218 €
Résultat foncier Année 1 : -579 137 €(Déficit de 579 137 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 557 737 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 25 478 €/an
Revenus locatifs : +9 082 €
Charges déductibles : -25 478 €
Résultat foncier Années 2+ : -16 397 €/an(Déficit de 16 397 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 544596.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 118 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 960 €(65% de 118 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 799 €/an
Calcul : 76 960 € × 3,636% = 2 799 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 082 €588 240 €22 244 €-579 158 €21 400 €557 758 €557 758 €
29 263 €24 898 €21 642 €-15 635 €3 256 €12 379 €570 137 €
39 448 €24 277 €21 020 €-14 828 €3 256 €11 572 €581 709 €
49 637 €23 634 €20 378 €-13 997 €3 256 €10 741 €592 450 €
59 830 €22 971 €19 715 €-13 141 €3 256 €9 884 €602 334 €
610 027 €22 285 €19 029 €-12 258 €3 256 €9 002 €611 336 €
710 227 €21 577 €18 321 €-11 350 €3 256 €8 094 €619 430 €
810 432 €20 846 €17 589 €-10 414 €3 256 €7 157 €626 587 €
910 641 €20 090 €16 833 €-9 449 €3 256 €6 193 €632 780 €
1010 853 €19 309 €16 053 €-8 456 €3 256 €5 199 €637 979 €
1111 070 €18 502 €15 246 €-7 432 €3 256 €4 176 €642 155 €
1211 292 €17 669 €14 413 €-6 377 €3 256 €3 121 €87 517 €
1311 518 €16 808 €13 552 €-5 290 €3 256 €2 034 €77 172 €
1411 748 €15 918 €12 662 €-4 170 €3 256 €914 €66 515 €
1511 983 €15 000 €11 743 €-3 017 €3 017 €-55 774 €
1612 223 €14 050 €10 794 €-1 828 €1 828 €-45 890 €
1712 467 €13 070 €9 813 €-603 €603 €-36 888 €
1812 716 €12 057 €8 800 €660 €--28 134 €
1912 971 €11 010 €7 754 €1 961 €--19 676 €
2013 230 €9 929 €6 672 €3 302 €--12 142 €
2113 495 €8 812 €5 555 €4 683 €--5 561 €
2213 765 €7 658 €4 401 €6 107 €---
2314 040 €6 465 €3 209 €7 575 €---
2414 321 €5 234 €1 977 €9 087 €---
2514 607 €3 961 €705 €10 646 €---
TOTAL290 886 €964 268 €320 122 €-673 382 €69 178 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 20 753 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -673 382 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 082 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 907 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 907 €-6 420 €+8 327 €
2+1 907 €-977 €+2 884 €
3+1 907 €-977 €+2 884 €
4+1 907 €-977 €+2 884 €
5+1 907 €-977 €+2 884 €
6+1 907 €-977 €+2 884 €
7+1 907 €-977 €+2 884 €
8+1 907 €-977 €+2 884 €
9+1 907 €-977 €+2 884 €
10+1 907 €-977 €+2 884 €
11+1 907 €-977 €+2 884 €
12+1 907 €-977 €+2 884 €
13+1 907 €-977 €+2 884 €
14+1 907 €-977 €+2 884 €
15+1 907 €-905 €+2 812 €
16+1 907 €-548 €+2 455 €
17+1 907 €-181 €+2 088 €
18+1 907 €0 €+1 907 €
19+1 907 €0 €+1 907 €
20+1 907 €0 €+1 907 €
21+1 907 €0 €+1 907 €
22+1 907 €+164 €+1 743 €
23+1 907 €+2 272 €-365 €
24+1 907 €+2 726 €-819 €
25+1 907 €+3 194 €-1 287 €
Total+47 675 €-12 397 €+60 072 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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