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Appartement 4 pièces 97 m²

Bien expiré
VilleStrasbourg (67)
Surface97m²
Coût Total257 800€
Loyer Annuel15 979€
Rentabilité6.20%
Cashflow/mois-1 155€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 198 000 €
Surface : 97 m²
Prix au m² : 2 041,24 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pces de 97m2 à Strasbourg

Appartement 4 pièces – 97 m² au sol (90 m² Carrez) – Strasbourg Centre, le long des Quais

Idéalement situé au cœur de Strasbourg, le long des quais, ce charmant appartement de 4 pièces se niche au sein d'une résidence sénior verdoyante et sécurisée. Ce véritable havre de paix propose de nombreux services : restauration, animations, espace santé, salon de coiffure, boutique, et bien plus encore.

Situé au 3e et dernier étage avec ascenseur, l'appartement bénéficie d'une vue imprenable sur l'Ill, la cathédrale de Strasbourg et les jardins paysagers de la résidence.

Il se compose d'un vaste et lumineux séjour de 40 m², d'une cuisine entièrement équipée, de deux chambres (12 m² et 9 m²), ainsi qu'une salle d'eau avec douche.

Les combles accessibles offrent un espace de rangement supplémentaire très appréciable.

Honoraires inclus : 5,3% Référence annonce : 260318-094621 Prix hors honoraires : 188 000 €

A propos de la copropriété : Charges prévisionnelles annuelles : 12000 €

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Strasbourg
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67000
Coordonnées : 48.583390, 7.753222
Total : 257 800€
Prix d'acquisition : 198 000€
Travaux : 43 960€
Valeur du bien : 241 960€
Frais de notaire : 15 840€
Coût estimé : 15 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 97m²
Loyer prédit : 13.73€/m²/mois
Fourchette : 10.19€ - 18.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 1332€/mois
Loyer annuel estimé : 15979€/an
Fourchette totale : 989€ - 1793€/mois
Fourchette annuelle : 11866€ - 21519€/an
Rentabilité brute :6.20%
Fourchette de rentabilité :4.60% - 8.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :257 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 278,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :75,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 353,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :125 659,25€
Coût de l'assurance :22 557,50€
Taxe foncière : 1 597,95€/an
Soit par mois : 133,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 1 000,00€/mois
Soit par an : 12 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 331,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 486,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-1 154,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 97 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 21 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 21 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 960 €(453 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:9 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 900€ = 9000€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€
  • Chambres - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 21 m² × 60€/m² = 1260€, Main d'œuvre: 140€
  • Chambres - Revêtement sol:1 260€
    Parquet flottant: 21 m² × 60€/m² = 1260€, Main d'œuvre incluse: 0€
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre incluse: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Strasbourg (pas d'ajustement régional appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 332 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 979 €/an
Calcul : 1 332 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 679 €/an
Base de calcul : Emprunt de 257 800 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 902 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 598 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 12 000 €/an
Calcul : 1 000 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 140 €
Revenus locatifs : +15 979 €
Charges déductibles : -67 140 €
Résultat foncier Année 1 : -51 160 €(Déficit de 51 160 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 760 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 23 180 €/an
Revenus locatifs : +15 979 €
Charges déductibles : -23 180 €
Résultat foncier Années 2+ : -7 200 €/an(Déficit de 7 200 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29760.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 198 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 128 700 €(65% de 198 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 680 €/an
Calcul : 128 700 € × 3,636% = 4 680 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 979 €67 148 €8 688 €-51 168 €21 400 €29 768 €29 768 €
216 299 €22 958 €8 457 €-6 658 €6 658 €-29 768 €
316 625 €22 719 €8 219 €-6 094 €6 094 €-29 768 €
416 958 €22 473 €7 972 €-5 515 €5 515 €-29 768 €
517 297 €22 217 €7 717 €-4 921 €4 921 €-29 768 €
617 643 €21 953 €7 453 €-4 311 €4 311 €-29 768 €
717 995 €21 680 €7 180 €-3 685 €3 685 €-29 768 €
818 355 €21 398 €6 898 €-3 042 €3 042 €-29 768 €
918 722 €21 105 €6 605 €-2 383 €2 383 €-29 768 €
1019 097 €20 803 €6 303 €-1 706 €1 706 €-29 768 €
1119 479 €20 490 €5 990 €-1 011 €1 011 €-29 768 €
1219 868 €20 166 €5 666 €-298 €298 €--
1320 266 €19 831 €5 331 €435 €---
1420 671 €19 484 €4 984 €1 187 €---
1521 085 €19 126 €4 626 €1 959 €---
1621 506 €18 755 €4 254 €2 752 €---
1721 936 €18 371 €3 871 €3 566 €---
1822 375 €17 974 €3 473 €4 402 €---
1922 823 €17 563 €3 062 €5 260 €---
2023 279 €17 137 €2 637 €6 142 €---
2123 745 €16 697 €2 197 €7 047 €---
2224 220 €16 242 €1 742 €7 977 €---
2324 704 €15 771 €1 271 €8 933 €---
2425 198 €15 284 €784 €9 914 €---
2525 702 €14 780 €280 €10 922 €---
TOTAL511 827 €532 125 €125 659 €-20 298 €61 024 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 18 307 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -20 298 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 979 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 356 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 356 €-6 420 €+9 776 €
2+3 356 €-1 998 €+5 354 €
3+3 356 €-1 828 €+5 184 €
4+3 356 €-1 655 €+5 011 €
5+3 356 €-1 476 €+4 832 €
6+3 356 €-1 293 €+4 649 €
7+3 356 €-1 105 €+4 461 €
8+3 356 €-913 €+4 269 €
9+3 356 €-715 €+4 071 €
10+3 356 €-512 €+3 868 €
11+3 356 €-303 €+3 659 €
12+3 356 €-89 €+3 445 €
13+3 356 €+130 €+3 226 €
14+3 356 €+356 €+3 000 €
15+3 356 €+588 €+2 768 €
16+3 356 €+825 €+2 531 €
17+3 356 €+1 070 €+2 286 €
18+3 356 €+1 320 €+2 036 €
19+3 356 €+1 578 €+1 778 €
20+3 356 €+1 843 €+1 513 €
21+3 356 €+2 114 €+1 242 €
22+3 356 €+2 393 €+963 €
23+3 356 €+2 680 €+676 €
24+3 356 €+2 974 €+382 €
25+3 356 €+3 277 €+79 €
Total+83 900 €+2 841 €+81 059 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 205 jours
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