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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Ouen-l'Aumône (95)
Surface49m²
Coût Total151 280€
Loyer Annuel11 481€
Rentabilité7.59%
Cashflow/mois-136€
Image de bien 1
Prix : 110 000 €
Surface : 49 m²
Prix au m² : 2 244,9 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Cave, Toilettes séparées, Cuisine équipée, 1 chambre, Pas de balcon, Non meublé

? IDEAL INVESTISSEUR – Appartement F2 vendu loué – Quartier Pont Petit

Dans une résidence arborée et agréable, découvrez cet appartement de type F2, déjà occupé, vous assurant une rentrée locative immédiate. Il se compose d'une entrée, d'une cuisine séparée, d'un cellier, d'un séjour lumineux, d'une chambre, d'une salle de bains et d'un WC indépendant. ? Loyer actuel : 651 euros + 198 euros de charges.Les charges incluent : eau froide, eau chaude et chauffage collectif, pour un confort optimal des occupants. ? Prix net vendeur : 110 000 euros; ? Estimation des dépenses annuelles d'énergie : entre 1 120 euros et 1 560 euros (prix moyens des énergies indexés 2024).

À saisir !

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 1 lots. Aucune procédure n'est en cours. DPE en cours. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller CK IMMOBILIER : Laurence RUSTUEL Agent commercial (Entreprise individuelle)

Ville : Saint-Ouen-l'Aumône
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95310
Coordonnées : 49.046176, 2.131648
Total : 151 280€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 32 480€
Valeur du bien : 142 480€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 49m²
Loyer prédit : 19.53€/m²/mois
Fourchette : 16.83€ - 22.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 957€/mois
Loyer annuel estimé : 11481€/an
Fourchette totale : 825€ - 1110€/mois
Fourchette annuelle : 9898€ - 13319€/an
Rentabilité brute :7.59%
Fourchette de rentabilité :6.54% - 8.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :754,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :44,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 799,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 193,45€
Coût de l'assurance :13 237,00€
Taxe foncière : 1 148,15€/an
Soit par mois : 95,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 198,00€/mois
Soit par an : 2 376,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 956,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 092,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-135,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage collectif plus performant ou d'une chaudière individuelle à condensation si applicable.
Quantité: 1 système pour 49 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 480 €(663 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs/plafond: 12 m² × 40€/m² = 480€
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs/plafond: 20 m² × 40€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Ouen-l'Aumône (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 957 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 481 €/an
Calcul : 957 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 183 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 280 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 529 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 148 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 376 €/an
Calcul : 198 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 717 €
Revenus locatifs : +11 481 €
Charges déductibles : -41 717 €
Résultat foncier Année 1 : -30 235 €(Déficit de 30 235 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 835 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 237 €/an
Revenus locatifs : +11 481 €
Charges déductibles : -9 237 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 245 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8835.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 481 €41 722 €5 188 €-30 240 €21 400 €8 840 €8 840 €
211 711 €9 105 €5 052 €2 606 €--6 235 €
311 945 €8 964 €4 910 €2 981 €--3 253 €
412 184 €8 818 €4 764 €3 366 €---
512 428 €8 666 €4 613 €3 761 €---
612 676 €8 510 €4 456 €4 167 €---
712 930 €8 347 €4 294 €4 583 €---
813 189 €8 179 €4 126 €5 009 €---
913 452 €8 005 €3 952 €5 447 €---
1013 721 €7 825 €3 772 €5 896 €---
1113 996 €7 639 €3 585 €6 357 €---
1214 276 €7 446 €3 392 €6 830 €---
1314 561 €7 246 €3 193 €7 315 €---
1414 853 €7 039 €2 986 €7 813 €---
1515 150 €6 825 €2 772 €8 324 €---
1615 453 €6 604 €2 550 €8 849 €---
1715 762 €6 374 €2 320 €9 388 €---
1816 077 €6 137 €2 083 €9 940 €---
1916 398 €5 891 €1 837 €10 508 €---
2016 726 €5 636 €1 582 €11 090 €---
2117 061 €5 372 €1 319 €11 689 €---
2217 402 €5 099 €1 046 €12 303 €---
2317 750 €4 817 €763 €12 933 €---
2418 105 €4 524 €471 €13 581 €---
2518 467 €4 222 €168 €14 246 €---
TOTAL367 755 €209 014 €75 193 €158 741 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 158 741 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 481 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 411 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 411 €-6 420 €+8 831 €
2+2 411 €0 €+2 411 €
3+2 411 €0 €+2 411 €
4+2 411 €+34 €+2 377 €
5+2 411 €+1 128 €+1 283 €
6+2 411 €+1 250 €+1 161 €
7+2 411 €+1 375 €+1 036 €
8+2 411 €+1 503 €+908 €
9+2 411 €+1 634 €+777 €
10+2 411 €+1 769 €+642 €
11+2 411 €+1 907 €+504 €
12+2 411 €+2 049 €+362 €
13+2 411 €+2 195 €+216 €
14+2 411 €+2 344 €+67 €
15+2 411 €+2 497 €-86 €
16+2 411 €+2 655 €-244 €
17+2 411 €+2 816 €-405 €
18+2 411 €+2 982 €-571 €
19+2 411 €+3 152 €-741 €
20+2 411 €+3 327 €-916 €
21+2 411 €+3 507 €-1 096 €
22+2 411 €+3 691 €-1 280 €
23+2 411 €+3 880 €-1 469 €
24+2 411 €+4 074 €-1 663 €
25+2 411 €+4 274 €-1 863 €
Total+60 275 €+47 622 €+12 653 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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