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Maison de plain-pied à vendre

VilleMoissac (82)
Surface253m²
Coût Total300 092€
Loyer Annuel25 744€
Rentabilité8.58%
Cashflow/mois+365€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 210 400 €
Surface : 253 m²
Prix au m² : 831,62 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Au calme de la campagne, laissez-vous séduire par cet ensemble de deux habitations ! Maison principale aux beaux volumes : cuisine aménagée, buanderie, lumineux salon, séjour, trois chambres, bureau et salle de bain. Dépendance de plain-pied idéale (Gîte/famille). Garage, grenier et cave sur 1700 m² environ, complète le tout. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo. Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Moissac
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82200
Coordonnées : 44.137005, 1.147670
Total : 300 092€
Prix d'acquisition : 210 400€
Travaux : 72 860€
Valeur du bien : 283 260€
Frais de notaire : 16 832€
Coût estimé : 16 832€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 253m²
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.83€ - 10.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 2145€/mois
Loyer annuel estimé : 25744€/an
Fourchette totale : 1729€ - 2662€/mois
Fourchette annuelle : 20750€ - 31940€/an
Rentabilité brute :8.58%
Fourchette de rentabilité :6.91% - 10.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 631,99 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :412 893 €
Prix d'achat :210 400 €
Décote à l'achat :-202 493€ (-49.0%)
Marge achat-revente :112 801€ (27.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :300 092€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 478,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :87,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 565,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :143 397,45€
Coût de l'assurance :26 258,05€
Taxe foncière : 2 574,36€/an
Soit par mois : 214,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 145,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 780,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :364,95€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 263 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 253 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 253 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 32 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite rénovation pour mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes, mise aux normes plomberie et électricité, peinture
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :72 860 €(288 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:15 680€
    Isolation combles: 253 m² × 60€/m² = 15180€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€
  • Menuiseries:21 200€
    Fenêtres double vitrage: 32 fenêtres × 600€ = 19200€, Main d'œuvre: 2000€
  • Rénovation salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€
  • Rafraîchissement cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€
  • Revêtement sol chambres:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Peinture chambres:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€
  • Peinture salon:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€
  • Peinture salle à manger:480€
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 12 m² × 40€/m² = 480€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Moissac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 49 380€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 145 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 744 €/an
Calcul : 2 145 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 924 €/an
Base de calcul : Emprunt de 300 092 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 050 €/an
Calcul : 88 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 574 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 72 860 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 86 409 €
Revenus locatifs : +25 744 €
Charges déductibles : -86 409 €
Résultat foncier Année 1 : -60 665 €(Déficit de 60 665 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 265 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 549 €/an
Revenus locatifs : +25 744 €
Charges déductibles : -13 549 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 195 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39265.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 210 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 136 760 €(65% de 210 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 973 €/an
Calcul : 136 760 € × 3,636% = 4 973 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 744 €86 419 €9 934 €-60 675 €21 400 €39 275 €39 275 €
226 258 €13 293 €9 668 €12 965 €--26 310 €
326 784 €13 019 €9 394 €13 765 €--12 544 €
427 319 €12 735 €9 110 €14 585 €---
527 866 €12 441 €8 816 €15 425 €---
628 423 €12 137 €8 513 €16 286 €---
728 992 €11 824 €8 199 €17 168 €---
829 571 €11 499 €7 874 €18 072 €---
930 163 €11 163 €7 539 €18 999 €---
1030 766 €10 816 €7 192 €19 950 €---
1131 381 €10 458 €6 833 €20 924 €---
1232 009 €10 087 €6 462 €21 922 €---
1332 649 €9 703 €6 078 €22 946 €---
1433 302 €9 306 €5 681 €23 996 €---
1533 968 €8 896 €5 271 €25 072 €---
1634 648 €8 472 €4 847 €26 176 €---
1735 340 €8 033 €4 409 €27 307 €---
1836 047 €7 580 €3 955 €28 468 €---
1936 768 €7 111 €3 486 €29 657 €---
2037 504 €6 626 €3 001 €30 878 €---
2138 254 €6 124 €2 500 €32 129 €---
2239 019 €5 606 €1 981 €33 413 €---
2339 799 €5 070 €1 445 €34 729 €---
2440 595 €4 516 €891 €36 079 €---
2541 407 €3 942 €318 €37 465 €---
TOTAL824 576 €306 875 €143 397 €517 701 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 517 701 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 744 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 406 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 406 €-6 420 €+11 826 €
2+5 406 €0 €+5 406 €
3+5 406 €0 €+5 406 €
4+5 406 €+612 €+4 794 €
5+5 406 €+4 627 €+779 €
6+5 406 €+4 886 €+520 €
7+5 406 €+5 150 €+256 €
8+5 406 €+5 422 €-16 €
9+5 406 €+5 700 €-294 €
10+5 406 €+5 985 €-579 €
11+5 406 €+6 277 €-871 €
12+5 406 €+6 577 €-1 171 €
13+5 406 €+6 884 €-1 478 €
14+5 406 €+7 199 €-1 793 €
15+5 406 €+7 522 €-2 116 €
16+5 406 €+7 853 €-2 447 €
17+5 406 €+8 192 €-2 786 €
18+5 406 €+8 540 €-3 134 €
19+5 406 €+8 897 €-3 491 €
20+5 406 €+9 263 €-3 857 €
21+5 406 €+9 639 €-4 233 €
22+5 406 €+10 024 €-4 618 €
23+5 406 €+10 419 €-5 013 €
24+5 406 €+10 824 €-5 418 €
25+5 406 €+11 239 €-5 833 €
Total+135 150 €+155 310 €+-20 160 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 36 jours
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