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Achat maison traditionnelle

Bien expiré
VilleSelle-sur-le-Bied (45)
Surface90m²
Coût Total147 310€
Loyer Annuel9 609€
Rentabilité6.52%
Cashflow/mois-51€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 944,44 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cheminée, Surface de 90 m², 4 Pièces, 3 Chambres, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Une entrée, Salle de séjour, Terrain de 830 m², Travaux, Calme

AU CALME, DANS UN ENVIRONNEMENT SOURCE DE REPOS, IDEAL PECHEUR, MAISON AVEC GRANGE 148M2 COMPRENANT ENTREE, SALON/SEJOUR AVEC CHEMINEE OUVERTE, CUISINE, CHAMBRE, SALLE D'EAU, WC A L'ETAGE PALIER, 2 CHAMBRES. TRAVAUX RECENTS : FENETRES ET PORTE PVC, TOITURE GRANGE, CARRELAGE. A L'EXTERIEUR TERRAIN DE 830M2, GRANGE 148M2, PARKINGS. A 8KM DE FERRIERES, 14KM D'EGREVILLE, 14KM DE COURTENAY (A6, A19), 17KM DE DORDIVES (A77), MONTARGIS (GARE, A19, A77), 35KM DE NEMOURS (GARE, A6). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Selle-sur-le-Bied
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45210
Coordonnées : 48.052890, 2.897490
Total : 147 310€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 55 510€
Valeur du bien : 140 510€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 8.90€/m²/mois
Fourchette : 7.23€ - 10.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 801€/mois
Loyer annuel estimé : 9609€/an
Fourchette totale : 651€ - 985€/mois
Fourchette annuelle : 7813€ - 11818€/an
Rentabilité brute :6.52%
Fourchette de rentabilité :5.30% - 8.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :147 310€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :729,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :41,74€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 771,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 567,53€
Coût de l'assurance :12 521,35€
Taxe foncière : 960,87€/an
Soit par mois : 80,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 800,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 851,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-50,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 617 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (90 m²)
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 90 m²
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - sols à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - murs à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - murs avec signes d'usure

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 510 €(617 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:5 400€
    Isolation toiture/combles: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:1 800€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 600€ = 1800€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:7 200€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1200€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (installation comprise, mise aux normes plomberie et électricité incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 32 m² × 75€/m² = 2400€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 32 m² × 30€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Selle-sur-le-Bied (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 801 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 609 €/an
Calcul : 801 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 945 €/an
Base de calcul : Emprunt de 147 310 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 501 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 961 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 510 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 917 €
Revenus locatifs : +9 609 €
Charges déductibles : -61 917 €
Résultat foncier Année 1 : -52 308 €(Déficit de 52 308 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 908 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 407 €/an
Revenus locatifs : +9 609 €
Charges déductibles : -6 407 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 202 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30907.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 609 €61 921 €4 950 €-52 313 €21 400 €30 913 €30 913 €
29 801 €6 280 €4 818 €3 521 €--27 392 €
39 997 €6 144 €4 682 €3 853 €--23 539 €
410 197 €6 003 €4 542 €4 194 €--19 345 €
510 401 €5 858 €4 396 €4 543 €--14 802 €
610 609 €5 707 €4 246 €4 902 €--9 900 €
710 821 €5 551 €4 090 €5 269 €--4 631 €
811 037 €5 390 €3 929 €5 647 €---
911 258 €5 224 €3 762 €6 034 €---
1011 483 €5 051 €3 590 €6 432 €---
1111 713 €4 873 €3 411 €6 840 €---
1211 947 €4 688 €3 227 €7 259 €---
1312 186 €4 497 €3 036 €7 689 €---
1412 430 €4 300 €2 838 €8 130 €---
1512 679 €4 096 €2 634 €8 583 €---
1612 932 €3 884 €2 422 €9 048 €---
1713 191 €3 665 €2 204 €9 525 €---
1813 455 €3 439 €1 977 €10 015 €---
1913 724 €3 205 €1 743 €10 519 €---
2013 998 €2 963 €1 501 €11 035 €---
2114 278 €2 712 €1 251 €11 566 €---
2214 564 €2 453 €992 €12 110 €---
2314 855 €2 185 €723 €12 670 €---
2415 152 €1 908 €446 €13 244 €---
2515 455 €1 621 €159 €13 834 €---
TOTAL307 770 €163 621 €71 568 €144 150 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 144 150 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 609 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 018 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 018 €-6 420 €+8 438 €
2+2 018 €0 €+2 018 €
3+2 018 €0 €+2 018 €
4+2 018 €0 €+2 018 €
5+2 018 €0 €+2 018 €
6+2 018 €0 €+2 018 €
7+2 018 €0 €+2 018 €
8+2 018 €+305 €+1 713 €
9+2 018 €+1 810 €+208 €
10+2 018 €+1 930 €+88 €
11+2 018 €+2 052 €-34 €
12+2 018 €+2 178 €-160 €
13+2 018 €+2 307 €-289 €
14+2 018 €+2 439 €-421 €
15+2 018 €+2 575 €-557 €
16+2 018 €+2 714 €-696 €
17+2 018 €+2 858 €-840 €
18+2 018 €+3 005 €-987 €
19+2 018 €+3 156 €-1 138 €
20+2 018 €+3 311 €-1 293 €
21+2 018 €+3 470 €-1 452 €
22+2 018 €+3 633 €-1 615 €
23+2 018 €+3 801 €-1 783 €
24+2 018 €+3 973 €-1 955 €
25+2 018 €+4 150 €-2 132 €
Total+50 450 €+43 245 €+7 205 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
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