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Appartement 2 pièces 48 m²

VilleAvion (62)
Surface48m²
Coût Total105 500€
Loyer Annuel7 361€
Rentabilité6.98%
Cashflow/mois-62€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 48 m²
Prix au m² : 1 354,17 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
  • EN EXCLUSIVITÉ - Dans une résidence sécurisée, proche de toutes les commodités, investissez en toute tranquillité dans un T2 au deuxième étage avec balcon et parking privatif. Cet appartement vous offrira une rentabilité brute supérieure à 9%. Nos équipes prennent en charge la recherche des locataires, les déclarations fiscales, la gestion au quotidien et de nombreux autres services à la carte. N'hésitez pas à nous contacter si vous cherchez à vous constituer un patrimoine immobilier. Vous pouvez retrouver la totalité de nos annonces sur notre site CITYA. Référence annonce : TAPP960330 Date de réalisation du diagnostic : 31/10/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 212 Charges prévisionnelles annuelles : 746 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 680 € et 1 190 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Avion
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62210
Coordonnées : 50.407944, 2.801135
Total : 105 500€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 35 300€
Valeur du bien : 100 300€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48m²
Loyer prédit : 12.78€/m²/mois
Fourchette : 10.85€ - 15.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 613€/mois
Loyer annuel estimé : 7361€/an
Fourchette totale : 521€ - 722€/mois
Fourchette annuelle : 6250€ - 8669€/an
Rentabilité brute :6.98%
Fourchette de rentabilité :5.92% - 8.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 439,22 €/m²
Basé sur :150 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :69 082 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :-4 082€ (-5.9%)
Marge achat-revente :-36 418€ (-52.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :522,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :29,89€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 552,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 255,00€
Coût de l'assurance :8 967,50€
Taxe foncière : 736,12€/an
Soit par mois : 61,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 62,17€/mois
Soit par an : 746,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 613,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 675,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-62,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 48 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau pour 48 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification de la plomberie.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification de la plomberie.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des 2 chambres avec peinture.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 300 €(735 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 800€
    Peinture chambres: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€ = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Avion (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 613 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 361 €/an
Calcul : 613 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 541 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 500 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 359 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 736 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 746 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 682 €
Revenus locatifs : +7 361 €
Charges déductibles : -40 682 €
Résultat foncier Année 1 : -33 321 €(Déficit de 33 321 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 921 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 382 €/an
Revenus locatifs : +7 361 €
Charges déductibles : -5 382 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 979 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11921.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 361 €40 686 €3 545 €-33 324 €21 400 €11 924 €11 924 €
27 508 €5 291 €3 451 €2 217 €--9 708 €
37 659 €5 194 €3 353 €2 464 €--7 243 €
47 812 €5 093 €3 253 €2 718 €--4 525 €
57 968 €4 989 €3 148 €2 979 €--1 546 €
68 127 €4 881 €3 041 €3 246 €---
78 290 €4 770 €2 929 €3 520 €---
88 456 €4 654 €2 814 €3 801 €---
98 625 €4 535 €2 694 €4 090 €---
108 797 €4 412 €2 571 €4 386 €---
118 973 €4 284 €2 443 €4 689 €---
129 153 €4 152 €2 311 €5 001 €---
139 336 €4 015 €2 174 €5 321 €---
149 522 €3 873 €2 033 €5 649 €---
159 713 €3 727 €1 886 €5 986 €---
169 907 €3 576 €1 735 €6 331 €---
1710 105 €3 419 €1 578 €6 686 €---
1810 307 €3 257 €1 416 €7 050 €---
1910 514 €3 089 €1 249 €7 424 €---
2010 724 €2 916 €1 075 €7 808 €---
2110 938 €2 737 €896 €8 202 €---
2211 157 €2 551 €710 €8 606 €---
2311 380 €2 359 €518 €9 021 €---
2411 608 €2 160 €319 €9 448 €---
2511 840 €1 955 €114 €9 885 €---
TOTAL235 781 €132 575 €51 255 €103 205 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 103 205 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 361 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 546 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 546 €-6 420 €+7 966 €
2+1 546 €0 €+1 546 €
3+1 546 €0 €+1 546 €
4+1 546 €0 €+1 546 €
5+1 546 €0 €+1 546 €
6+1 546 €+510 €+1 036 €
7+1 546 €+1 056 €+490 €
8+1 546 €+1 140 €+406 €
9+1 546 €+1 227 €+319 €
10+1 546 €+1 316 €+230 €
11+1 546 €+1 407 €+139 €
12+1 546 €+1 500 €+46 €
13+1 546 €+1 596 €-50 €
14+1 546 €+1 695 €-149 €
15+1 546 €+1 796 €-250 €
16+1 546 €+1 899 €-353 €
17+1 546 €+2 006 €-460 €
18+1 546 €+2 115 €-569 €
19+1 546 €+2 227 €-681 €
20+1 546 €+2 342 €-796 €
21+1 546 €+2 461 €-915 €
22+1 546 €+2 582 €-1 036 €
23+1 546 €+2 706 €-1 160 €
24+1 546 €+2 834 €-1 288 €
25+1 546 €+2 966 €-1 420 €
Total+38 650 €+30 962 €+7 688 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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