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appartement vente 5 pieces perpignan 135m2

Bien expiré
VillePerpignan (66)
Surface135m²
Coût Total193 320€
Loyer Annuel16 224€
Rentabilité8.39%
Cashflow/mois+218€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 135 m²
Prix au m² : 1 251,85 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Exclusivité – Sur la commune de Perpignan, appartement 3 faces avec garage et terrasse.

Au rez-de-chaussée, vous trouverez un grand garage pouvant accueillir 2 véhicules ainsi qu’un patio donnant accès à l’étage et à sa terrasse.

Le bien se compose d’une entrée ouvrant sur un spacieux salon-séjour de 43 m² avec cheminée, d’une cuisine séparée d’environ 16 m², de deux suites parentales avec salle de bain (20 m² et 18 m²), de deux chambres de 9 m², ainsi que d’une salle de bain avec WC.

Côté confort : chauffage, cheminée et climatisation.

Idéalement situé à 15 minutes des plages et à 5 minutes du centre-ville de Perpignan, à proximité de toutes les commodités.

Pour toute demande d’évaluation ou d’estimation dans le cadre de votre projet d’achat, n’hésitez pas à me contacter.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 225 et classe CLIMAT B indice 7. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Michel-Ange Alarcon mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de PERPIGNAN sous le numéro 448396275, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66100
Total : 193 320€
Prix d'acquisition : 169 000€
Travaux : 10 800€
Valeur du bien : 179 800€
Frais de notaire : 13 520€
Coût estimé : 13 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 135m²
Loyer prédit : 10.01€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1352€/mois
Loyer annuel estimé : 16224€/an
Fourchette totale : 1091€ - 1675€/mois
Fourchette annuelle : 13096€ - 20098€/an
Rentabilité brute :8.39%
Fourchette de rentabilité :6.77% - 10.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 454,55 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :331 364 €
Prix d'achat :169 000 €
Décote à l'achat :-162 364€ (-49.0%)
Marge achat-revente :138 044€ (41.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :193 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :944,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :54,77€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 998,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 917,03€
Coût de l'assurance :16 432,20€
Taxe foncière : 1 622,38€/an
Soit par mois : 135,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 351,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 134,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :217,89€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 225 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage existant, en s'assurant qu'il est conforme aux exigences actuelles.
Quantité: 1 système pour 135 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle du confort thermique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine pour améliorer l'esthétique.
Quantité: environ 12 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain, incluant peinture et vérification de la robinetterie.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état mais peut bénéficier d'un léger rafraîchissement
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les deux chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 18 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais peut bénéficier d'un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 800 €(80 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:7 800€
    Remplacement système de chauffage: 1 système = 7800€ (coût moyen incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:360€
    Peinture cuisine: 12 m² × 30€/m² = 360€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:1 200€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain = 1200€ (coût moyen incluant peinture et vérification robinetterie)
  • Chambres - Peinture:540€
    Peinture chambres: 18 m² × 30€/m² = 540€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture salon: 30 m² × 30€/m² = 900€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan. Main d'œuvre incluse. Les coûts de peinture sont basés sur une fourchette de 20-40€/m², et le remplacement du système de chauffage est estimé à 7800€ pour un système complet.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 7 800€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 352 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 224 €/an
Calcul : 1 352 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 240 €/an
Base de calcul : Emprunt de 193 320 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 657 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 622 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 319 €
Revenus locatifs : +16 224 €
Charges déductibles : -19 319 €
Résultat foncier Année 1 : -3 096 €(Déficit de 3 096 €)
Imputable sur revenu global : 3 096 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 519 €/an
Revenus locatifs : +16 224 €
Charges déductibles : -8 519 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 704 €/an
Prix d'achat du bien : 169 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850 €(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 224 €19 325 €6 246 €-3 102 €3 102 €--
216 548 €8 357 €6 077 €8 192 €---
316 879 €8 182 €5 903 €8 697 €---
417 217 €8 002 €5 723 €9 215 €---
517 561 €7 816 €5 536 €9 745 €---
617 912 €7 624 €5 344 €10 289 €---
718 271 €7 425 €5 145 €10 845 €---
818 636 €7 220 €4 940 €11 416 €---
919 009 €7 008 €4 728 €12 001 €---
1019 389 €6 789 €4 509 €12 600 €---
1119 777 €6 562 €4 283 €13 214 €---
1220 172 €6 328 €4 049 €13 844 €---
1320 576 €6 087 €3 807 €14 489 €---
1420 987 €5 837 €3 557 €15 150 €---
1521 407 €5 579 €3 299 €15 828 €---
1621 835 €5 312 €3 033 €16 523 €---
1722 272 €5 037 €2 757 €17 235 €---
1822 717 €4 752 €2 473 €17 965 €---
1923 172 €4 458 €2 179 €18 713 €---
2023 635 €4 155 €1 875 €19 480 €---
2124 108 €3 841 €1 561 €20 267 €---
2224 590 €3 517 €1 237 €21 073 €---
2325 082 €3 182 €902 €21 900 €---
2425 583 €2 835 €556 €22 748 €---
2526 095 €2 478 €198 €23 617 €---
TOTAL519 654 €157 709 €89 917 €361 945 €3 102 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 931 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 361 945 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 224 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 407 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 407 €-931 €+4 338 €
2+3 407 €+2 457 €+950 €
3+3 407 €+2 609 €+798 €
4+3 407 €+2 764 €+643 €
5+3 407 €+2 924 €+483 €
6+3 407 €+3 087 €+320 €
7+3 407 €+3 254 €+153 €
8+3 407 €+3 425 €-18 €
9+3 407 €+3 600 €-193 €
10+3 407 €+3 780 €-373 €
11+3 407 €+3 964 €-557 €
12+3 407 €+4 153 €-746 €
13+3 407 €+4 347 €-940 €
14+3 407 €+4 545 €-1 138 €
15+3 407 €+4 748 €-1 341 €
16+3 407 €+4 957 €-1 550 €
17+3 407 €+5 170 €-1 763 €
18+3 407 €+5 389 €-1 982 €
19+3 407 €+5 614 €-2 207 €
20+3 407 €+5 844 €-2 437 €
21+3 407 €+6 080 €-2 673 €
22+3 407 €+6 322 €-2 915 €
23+3 407 €+6 570 €-3 163 €
24+3 407 €+6 824 €-3 417 €
25+3 407 €+7 085 €-3 678 €
Total+85 175 €+108 583 €+-23 408 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
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