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Superbe T4 rénové de 91 m² – Lumineux, spacieux et idéalement situé – DPE C

Bien expiré
VilleDigne-les-Bains (04)
Surface91m²
Coût Total129 600€
Loyer Annuel10 817€
Rentabilité8.35%
Cashflow/mois+141€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 120 000 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 1 318,68 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

RARE – Appartement T4 entièrement rénové de 91 m² avec balcon, climatisation et cave – Vente à terme possible !

Idéalement situé à proximité immédiate des commerces, écoles et transports, cet appartement de 91 m² Loi Carrez offre un cadre de vie confortable, lumineux et sans travaux.

Parfait pour une famille, un premier achat ou un investissement locatif rentable.

Grand séjour lumineux avec ouverture sur l’extérieur (balcon) et climatisation Cuisine moderne équipée et fonctionnelle Grande chambre avec grand balcon, climatisation et placard intégré 2 chambres supplémentaires (10 m² et 11 m²) Salle de bain WC séparé Cave en sous-sol

Les + qui font la différence :

Appartement entièrement rénové – aucun travaux à prévoir Belle surface de 91 m² Balcon agréable Proximité immédiate des commodités

Vente à terme possible : opportunité rare permettant une solution de financement flexible.

Contactez-moi pour organiser une visite ou obtenir plus d’informations

Ville : Digne-les-Bains
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04000
Coordonnées : 44.092130, 6.236980
Total : 129 600€
Prix d'acquisition : 120 000€
Valeur du bien : 120 000€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91m²
Loyer prédit : 9.91€/m²/mois
Fourchette : 7.68€ - 12.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 901€/mois
Loyer annuel estimé : 10817€/an
Fourchette totale : 699€ - 1162€/mois
Fourchette annuelle : 8391€ - 13946€/an
Rentabilité brute :8.35%
Fourchette de rentabilité :6.47% - 10.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 544,71 €/m²
Basé sur :248 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :140 568 €
Prix d'achat :120 000 €
Décote à l'achat :-20 568€ (-14.6%)
Marge achat-revente :10 968€ (7.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :632,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :37,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 670,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 279,57€
Coût de l'assurance :11 340,00€
Taxe foncière : 1 081,74€/an
Soit par mois : 90,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 901,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 760,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :140,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 901 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 817 €/an
Calcul : 901 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 183 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 600 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 454 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 082 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 5 718 €/an
Revenus locatifs : +10 817 €
Charges déductibles : -5 718 €
Résultat foncier : 5 099 €/an
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 817 €5 722 €4 187 €5 095 €---
211 034 €5 609 €4 074 €5 424 €---
311 254 €5 492 €3 957 €5 762 €---
411 480 €5 372 €3 836 €6 108 €---
511 709 €5 247 €3 712 €6 462 €---
611 943 €5 118 €3 583 €6 825 €---
712 182 €4 985 €3 449 €7 197 €---
812 426 €4 847 €3 312 €7 579 €---
912 674 €4 705 €3 170 €7 969 €---
1012 928 €4 558 €3 023 €8 370 €---
1113 186 €4 406 €2 871 €8 780 €---
1213 450 €4 250 €2 714 €9 201 €---
1313 719 €4 088 €2 552 €9 632 €---
1413 993 €3 920 €2 385 €10 073 €---
1514 273 €3 747 €2 212 €10 526 €---
1614 559 €3 568 €2 033 €10 990 €---
1714 850 €3 384 €1 848 €11 466 €---
1815 147 €3 193 €1 658 €11 954 €---
1915 450 €2 996 €1 461 €12 454 €---
2015 759 €2 792 €1 257 €12 967 €---
2116 074 €2 582 €1 047 €13 492 €---
2216 396 €2 365 €829 €14 031 €---
2316 724 €2 140 €605 €14 584 €---
2417 058 €1 908 €373 €15 150 €---
2517 399 €1 668 €133 €15 731 €---
TOTAL346 485 €98 663 €60 280 €247 822 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 247 822 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 817 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 272 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 272 €+1 528 €+744 €
2+2 272 €+1 627 €+645 €
3+2 272 €+1 729 €+543 €
4+2 272 €+1 832 €+440 €
5+2 272 €+1 939 €+333 €
6+2 272 €+2 048 €+224 €
7+2 272 €+2 159 €+113 €
8+2 272 €+2 274 €-2 €
9+2 272 €+2 391 €-119 €
10+2 272 €+2 511 €-239 €
11+2 272 €+2 634 €-362 €
12+2 272 €+2 760 €-488 €
13+2 272 €+2 889 €-617 €
14+2 272 €+3 022 €-750 €
15+2 272 €+3 158 €-886 €
16+2 272 €+3 297 €-1 025 €
17+2 272 €+3 440 €-1 168 €
18+2 272 €+3 586 €-1 314 €
19+2 272 €+3 736 €-1 464 €
20+2 272 €+3 890 €-1 618 €
21+2 272 €+4 048 €-1 776 €
22+2 272 €+4 209 €-1 937 €
23+2 272 €+4 375 €-2 103 €
24+2 272 €+4 545 €-2 273 €
25+2 272 €+4 719 €-2 447 €
Total+56 800 €+74 347 €+-17 547 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 170 jours
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