Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

Bien expiré
VilleGourdon (46)
Surface240
Coût Total310 950
Loyer Annuel23 675
Rentabilité7.61%
Cashflow/mois+145
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 220 000 €
Surface : 240 m²
Prix au m² : 916,67 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 11
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Cuisine équipée, Salon (total 34 m²), 5 chambres, Entrée séparée, 5 parkings: Box de stationnement, Garage, 3 parkings, Jardin, Terrasse, Exposition sud, Pas de balcon

Maison en pierre de standing à rafraichir, à 5 minutes des commerces et services de Gourdon. 240 m2 habitables / 355 m2 au total / 11 pièces / 5 chambres. 1er étage : balcon couvert (12 m2), entrée(9 m2), dégagement avec placards (11 m2), cuisine aménagée (18 m2), bureau (11,5 m2), pièce à vivre (35 m2) avec cheminée et insert donnant sur terrasse (44 m2), chambres 1 et 2 (13 et 15,5 m2), salle d'eau (6 m2), WC (2 m2). 2ème étage : palier et couloir (11 m2), chambres 3, 4 et 5 (10, 13 et 14 m2), salle d'eau (4,5 m2), WC (2 m2), dressing (17 m2), dressing (2,5 m2). Rez-de-jardin : dégagement (3 m2), salle de billard (35 m2) avec placards, dégagement (7 m2), garage (39 m2), buanderie (14,5 m2), cave (17 m2), cave à vin (8 m2) climatisée. Orangerie sous terrasse (31,5 m2) et abri bois (5 m2) sous l'entrée. Double vitrage à structure alu. Chauffage central au gaz. Assainissement tout-à-l'égout. Jardin de 1000 m².

Ville : Gourdon
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46300
Coordonnées : 44.735873, 1.377650
Total : 310 950
Prix d'acquisition : 220 000
Travaux : 73 350
Valeur du bien : 293 350
Frais de notaire : 17 600
Coût estimé : 17 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 240
Loyer prédit : 8.22€/m²/mois
Fourchette : 6.36€ - 10.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 1973€/mois
Loyer annuel estimé : 23675€/an
Fourchette totale : 1526€ - 2550€/mois
Fourchette annuelle : 18315€ - 30605€/an
Rentabilité brute :7.61%
Fourchette de rentabilité :5.89% - 9.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 327,38 €/m²
Basé sur :50 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :318 571
Prix d'achat :220 000
Décote à l'achat :-98 571 (-30.9%)
Marge achat-revente :7 621€ (2.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :310 950
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 540,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :90,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 630,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :151 068,66
Coût de l'assurance :27 208,12
Taxe foncière : 2 367,52€/an
Soit par mois : 197,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 972,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 828,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :144,89€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 210 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 240 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au gaz
Quantité: 1 système pour 240 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par des modèles à double vitrage performant
Quantité: 30 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine aménagée avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine à rafraîchir
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la salle d'eau avec douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle d'eau complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon à rafraîchir
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 2 salles à manger (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 - Salles à manger à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 350(306 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:9 600
    Isolation combles: 240 m² × 40€/m² = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:22 500
    Fenêtres double vitrage: 30 fenêtres × 750€ = 22500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200
    Parquet flottant: 70 m² × 60€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 100
    Peinture murs et plafonds: 70 m² × 30€/m² = 2100€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:750
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle à manger - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gourdon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 44 100✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 973 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 675 €/an
Calcul : 1 973 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 438 €/an
Base de calcul : Emprunt de 310 950 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 088 €/an
Calcul : 91 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 368 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 350
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 244
Revenus locatifs : +23 675
Charges déductibles : -87 244
Résultat foncier Année 1 : -63 568(Déficit de 63 568 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 168
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 894 €/an
Revenus locatifs : +23 675
Charges déductibles : -13 894
Résultat foncier Années 2+ : 9 782 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42168.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 220 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 143 000(65% de 220 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 200 €/an
Calcul : 143 000 € × 3,636% = 5 200
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 67587 25410 448-63 57821 400 €42 178 €42 178 €
224 14913 62610 17010 522--31 656 €
324 63213 3399 88311 292--20 364 €
425 12413 0429 58712 082--8 282 €
525 62712 7359 27912 892---
626 13912 4178 96213 722---
726 66212 0898 63314 573---
827 19511 7498 29315 447---
927 73911 3977 94116 342---
1028 29411 0337 57717 261---
1128 86010 6567 20018 204---
1229 43710 2676 81119 170---
1330 0269 8646 40820 162---
1430 6269 4475 99121 180---
1531 2399 0155 56022 224---
1631 8648 5695 11323 295---
1732 5018 1084 65224 393---
1833 1517 6304 17425 521---
1933 8147 1363 68026 678---
2034 4906 6253 16927 866---
2135 1806 0962 64029 084---
2235 8845 5492 09330 335---
2336 6014 9831 52731 618---
2437 3334 39794232 936---
2538 0803 79233634 288---
TOTAL758 325310 815151 069447 51021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 447 510
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 675 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 972 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 972-6 420+11 392
2+4 9720+4 972
3+4 9720+4 972
4+4 9720+4 972
5+4 972+1 383+3 589
6+4 972+4 117+855
7+4 972+4 372+600
8+4 972+4 634+338
9+4 972+4 903+69
10+4 972+5 178-206
11+4 972+5 461-489
12+4 972+5 751-779
13+4 972+6 049-1 077
14+4 972+6 354-1 382
15+4 972+6 667-1 695
16+4 972+6 988-2 016
17+4 972+7 318-2 346
18+4 972+7 656-2 684
19+4 972+8 003-3 031
20+4 972+8 360-3 388
21+4 972+8 725-3 753
22+4 972+9 100-4 128
23+4 972+9 486-4 514
24+4 972+9 881-4 909
25+4 972+10 287-5 315
Total+124 300+134 253+-9 953
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →