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Maison à vendre

VilleIffendic (35)
Surface326m²
Coût Total385 258€
Loyer Annuel37 199€
Rentabilité9.66%
Cashflow/mois+750€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 259 720 €
Surface : 326 m²
Prix au m² : 796,69 €/m²
Chambres : 9
Pièces : 12
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 9 chambres

Maison à Vendre à Iffendic (35750) en Ille-et-Vilaine (35)

Cette maison d'une surface habitable de 326 m² est située sur un terrain de 2900 m², environnement agréable. Elle comprend 12 pièces, dont 9 chambres, grange dépendance, petite maison devant, l'ensemble offrant un espace de vie conséquent. La distribution des pièces permet d'envisager plusieurs configurations selon les besoins de chaque occupant. Beau potentiel.

La localisation d'Iffendic permet un accès à diverses commodités. On trouve des écoles, des commerces et des services à proximité. La ville bénéficie également d'un cadre naturel apprécié, avec des espaces verts et des zones propices aux activités de plein air.

Le prix de vente de cette maison est de 259720 euros. Cette propriété peut convenir à des familles nombreuses ou à un projet de colocation, grâce à son agencement et son nombre de chambres.

Contactez notre office notarial pour obtenir de plus amples renseignements sur cette maison à vendre à Iffendic.

259 720 euros. 250 000 euros + Honoraires de négo. : 9 720 euros (soit 3,89% à la charge de l'acquéreur)

Ville : Iffendic
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35750
Coordonnées : 48.111708, -2.022996
Total : 385 258€
Prix d'acquisition : 259 720€
Travaux : 104 760€
Valeur du bien : 364 480€
Frais de notaire : 20 778€
Coût estimé : 20 778€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 326m²
Loyer prédit : 9.51€/m²/mois
Fourchette : 7.56€ - 11.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 3100€/mois
Loyer annuel estimé : 37199€/an
Fourchette totale : 2463€ - 3901€/mois
Fourchette annuelle : 29560€ - 46812€/an
Rentabilité brute :9.66%
Fourchette de rentabilité :7.67% - 12.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 104,61 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :686 103 €
Prix d'achat :259 720 €
Décote à l'achat :-426 383€ (-62.1%)
Marge achat-revente :300 845€ (43.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :385 258€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 885,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :154,10€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 2 039,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :180 414,61€
Coût de l'assurance :46 230,96€
Taxe foncière : 3 719,88€/an
Soit par mois : 309,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 099,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 349,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :750,23€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 312 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 326 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 326 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 40 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 9 chambres
Quantité: 9 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 9 chambres
Quantité: 9 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger et l'entrée
Quantité: 20 m²
Raison: État 3.5/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :104 760 €(321 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:19 560€
    Isolation toiture: 326 m² × 60€/m² = 19560€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:28 000€
    Fenêtres double vitrage: 40 fenêtres × 700€ = 28000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:8 100€
    Parquet flottant: 90 m² × 90€/m² = 8100€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:3 600€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 40€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salle à manger et entrée: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Iffendic (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 59 060€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 100 €/mois
Revenus locatifs annuels : 37 199 €/an
Calcul : 3 100 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 511 €/an
Base de calcul : Emprunt de 385 258 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 849 €/an
Calcul : 154 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 720 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 104 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 122 840 €
Revenus locatifs : +37 199 €
Charges déductibles : -122 840 €
Résultat foncier Année 1 : -85 642 €(Déficit de 85 642 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 64 242 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 080 €/an
Revenus locatifs : +37 199 €
Charges déductibles : -18 080 €
Résultat foncier Années 2+ : 19 118 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 64241.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 259 720 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 168 818 €(65% de 259 720 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 139 €/an
Calcul : 168 818 € × 3,636% = 6 139 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
137 199 €122 853 €12 524 €-85 654 €21 400 €64 254 €64 254 €
237 943 €17 755 €12 186 €20 188 €--44 066 €
338 702 €17 406 €11 837 €21 295 €--22 771 €
439 476 €17 046 €11 477 €22 430 €--342 €
540 265 €16 674 €11 105 €23 591 €---
641 070 €16 289 €10 720 €24 782 €---
741 892 €15 891 €10 322 €26 001 €---
842 730 €15 480 €9 911 €27 250 €---
943 584 €15 055 €9 486 €28 529 €---
1044 456 €14 616 €9 047 €29 839 €---
1145 345 €14 163 €8 594 €31 182 €---
1246 252 €13 694 €8 125 €32 558 €---
1347 177 €13 210 €7 641 €33 967 €---
1448 121 €12 709 €7 140 €35 411 €---
1549 083 €12 192 €6 623 €36 891 €---
1650 065 €11 657 €6 088 €38 407 €---
1751 066 €11 105 €5 536 €39 961 €---
1852 087 €10 534 €4 965 €41 553 €---
1953 129 €9 944 €4 375 €43 185 €---
2054 192 €9 335 €3 766 €44 857 €---
2155 275 €8 705 €3 136 €46 571 €---
2256 381 €8 054 €2 485 €48 327 €---
2357 509 €7 381 €1 812 €50 128 €---
2458 659 €6 686 €1 117 €51 973 €---
2559 832 €5 967 €398 €53 865 €---
TOTAL1 191 488 €424 403 €180 415 €767 086 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 767 086 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 37 199 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 812 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 812 €-6 420 €+14 232 €
2+7 812 €0 €+7 812 €
3+7 812 €0 €+7 812 €
4+7 812 €0 €+7 812 €
5+7 812 €+6 975 €+837 €
6+7 812 €+7 434 €+378 €
7+7 812 €+7 800 €+12 €
8+7 812 €+8 175 €-363 €
9+7 812 €+8 559 €-747 €
10+7 812 €+8 952 €-1 140 €
11+7 812 €+9 355 €-1 543 €
12+7 812 €+9 767 €-1 955 €
13+7 812 €+10 190 €-2 378 €
14+7 812 €+10 623 €-2 811 €
15+7 812 €+11 067 €-3 255 €
16+7 812 €+11 522 €-3 710 €
17+7 812 €+11 988 €-4 176 €
18+7 812 €+12 466 €-4 654 €
19+7 812 €+12 955 €-5 143 €
20+7 812 €+13 457 €-5 645 €
21+7 812 €+13 971 €-6 159 €
22+7 812 €+14 498 €-6 686 €
23+7 812 €+15 038 €-7 226 €
24+7 812 €+15 592 €-7 780 €
25+7 812 €+16 159 €-8 347 €
Total+195 300 €+230 126 €+-34 826 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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