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Achat maison

Bien expiré
VilleBourges (18)
Surface207m²
Coût Total296 700€
Loyer Annuel24 482€
Rentabilité8.25%
Cashflow/mois+283€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 215 000 €
Surface : 207 m²
Prix au m² : 1 038,65 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Balcon, Cave, Surface de 207 m², 7 Pièces, 6 Chambres, Année de construction 1900, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 2 Toilettes, Parquet, Chauffage individuel gaz radiateur, Une entrée, Salle à manger, Jardin, Terrain de 320 m²

Superbe maison de maître ayant conservé tout son charme avec jardin et garage. Belle entrée avec sa mosaïque de marbre, cuisine , séjour salle à manger avec son parquet chêne massif, deux chambres, salle d'eau, wc. A l'étage palier trois chambres, bureau avec balcon, salle de bains, pièce et wc. Au 2ème étage, grande pièce palière, chambre, dressing. Cave et garage. Jardin clos de murs d'env 300 m². Travaux à prévoir. Proche toutes commodités. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Bourges
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18000
Coordonnées : 47.074899, 2.404418
Total : 296 700€
Prix d'acquisition : 215 000€
Travaux : 64 500€
Valeur du bien : 279 500€
Frais de notaire : 17 200€
Coût estimé : 17 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 207m²
Loyer prédit : 9.86€/m²/mois
Fourchette : 7.64€ - 12.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 2040€/mois
Loyer annuel estimé : 24482€/an
Fourchette totale : 1582€ - 2631€/mois
Fourchette annuelle : 18987€ - 31567€/an
Rentabilité brute :8.25%
Fourchette de rentabilité :6.40% - 10.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :296 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 466,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :86,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 552,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :143 197,13€
Coût de l'assurance :25 961,25€
Taxe foncière : 2 448,18€/an
Soit par mois : 204,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 040,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 756,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :283,27€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 208 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 207 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 26 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m² pour 207 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, électroménager, et revêtement
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 8 m² assumé)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à vérifier et mettre à jour
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la plomberie générale
Quantité: toute la maison
Raison: Assurer que la tuyauterie est en bon état et conforme

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 500 €(312 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:19 500€
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 750€ = 19500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:5 400€
    Parquet flottant: 72 m² × 75€/m² = 5400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 72 m² × 25€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Second œuvre - Électricité:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Second œuvre - Plomberie:3 000€
    Mise à jour plomberie générale: 1 maison × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 32 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 040 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 482 €/an
Calcul : 2 040 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 901 €/an
Base de calcul : Emprunt de 296 700 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 038 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 448 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 887 €
Revenus locatifs : +24 482 €
Charges déductibles : -77 887 €
Résultat foncier Année 1 : -53 405 €(Déficit de 53 405 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 005 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 387 €/an
Revenus locatifs : +24 482 €
Charges déductibles : -13 387 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 095 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32005.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 215 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 139 750 €(65% de 215 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 082 €/an
Calcul : 139 750 € × 3,636% = 5 082 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 482 €77 897 €9 910 €-53 415 €21 400 €32 015 €32 015 €
224 971 €13 133 €9 646 €11 838 €--20 176 €
325 471 €12 860 €9 373 €12 611 €--7 566 €
425 980 €12 578 €9 091 €13 403 €---
526 500 €12 286 €8 799 €14 214 €---
627 030 €11 984 €8 497 €15 046 €---
727 570 €11 671 €8 185 €15 899 €---
828 122 €11 348 €7 862 €16 773 €---
928 684 €11 014 €7 528 €17 670 €---
1029 258 €10 669 €7 182 €18 589 €---
1129 843 €10 311 €6 824 €19 532 €---
1230 440 €9 941 €6 455 €20 499 €---
1331 049 €9 559 €6 072 €21 490 €---
1431 670 €9 163 €5 677 €22 506 €---
1532 303 €8 754 €5 267 €23 549 €---
1632 949 €8 331 €4 844 €24 618 €---
1733 608 €7 893 €4 407 €25 715 €---
1834 280 €7 440 €3 954 €26 840 €---
1934 966 €6 972 €3 485 €27 994 €---
2035 665 €6 488 €3 001 €29 178 €---
2136 379 €5 987 €2 500 €30 392 €---
2237 106 €5 468 €1 982 €31 638 €---
2337 848 €4 932 €1 446 €32 916 €---
2438 605 €4 378 €891 €34 227 €---
2539 377 €3 805 €318 €35 573 €---
TOTAL784 158 €294 863 €143 197 €489 296 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 489 296 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 482 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 141 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 141 €-6 420 €+11 561 €
2+5 141 €0 €+5 141 €
3+5 141 €0 €+5 141 €
4+5 141 €+1 751 €+3 390 €
5+5 141 €+4 264 €+877 €
6+5 141 €+4 514 €+627 €
7+5 141 €+4 770 €+371 €
8+5 141 €+5 032 €+109 €
9+5 141 €+5 301 €-160 €
10+5 141 €+5 577 €-436 €
11+5 141 €+5 860 €-719 €
12+5 141 €+6 150 €-1 009 €
13+5 141 €+6 447 €-1 306 €
14+5 141 €+6 752 €-1 611 €
15+5 141 €+7 065 €-1 924 €
16+5 141 €+7 385 €-2 244 €
17+5 141 €+7 715 €-2 574 €
18+5 141 €+8 052 €-2 911 €
19+5 141 €+8 398 €-3 257 €
20+5 141 €+8 753 €-3 612 €
21+5 141 €+9 118 €-3 977 €
22+5 141 €+9 491 €-4 350 €
23+5 141 €+9 875 €-4 734 €
24+5 141 €+10 268 €-5 127 €
25+5 141 €+10 672 €-5 531 €
Total+128 525 €+146 789 €+-18 264 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 135 jours
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