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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleAvon (77)
Surface73.4m²
Coût Total216 400€
Loyer Annuel12 747€
Rentabilité5.89%
Cashflow/mois-179€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 158 000 €
Surface : 73.4 m²
Prix au m² : 2 152,59 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/4 étage, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 28 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Digicode, Interphone, Pas de balcon

AVON, au sein d'une copropriété bien entretenue et au calme, appartement situé au deuxième étage sans ascenseur, composé d'une entrée avec penderie, un séjour double avec terrasse couverte, une cuisine équipée, un cellier, 2 chambres dont l'une bénéficiant d'un accès terrasse, une salle d'eau et des toilettes indépendants. Excellent état, très lumineux du fait de sa vue dégagée. Cave. Possibilité d'acquérir un garage.

Ville : Avon
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77210
Coordonnées : 48.409678, 2.732071
Total : 216 400€
Prix d'acquisition : 158 000€
Travaux : 45 760€
Valeur du bien : 203 760€
Frais de notaire : 12 640€
Coût estimé : 12 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73.4m²
Loyer prédit : 14.47€/m²/mois
Fourchette : 11.71€ - 17.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 1062€/mois
Loyer annuel estimé : 12747€/an
Fourchette totale : 859€ - 1313€/mois
Fourchette annuelle : 10314€ - 15753€/an
Rentabilité brute :5.89%
Fourchette de rentabilité :4.77% - 7.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 727,72 €/m²
Basé sur :294 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :200 215 €
Prix d'achat :158 000 €
Décote à l'achat :-42 215€ (-21.1%)
Marge achat-revente :-16 185€ (-8.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :216 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 071,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :63,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 134,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 133,49€
Coût de l'assurance :18 935,00€
Taxe foncière : 1 274,66€/an
Soit par mois : 106,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 062,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 241,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-178,90€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 264 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 73.4 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager, peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine fonctionnelle mais nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 760 €(623 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12 000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:6 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€ = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€ = 960€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€ = 1000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Avon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 062 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 747 €/an
Calcul : 1 062 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 264 €/an
Base de calcul : Emprunt de 216 400 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 757 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 275 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 056 €
Revenus locatifs : +12 747 €
Charges déductibles : -55 056 €
Résultat foncier Année 1 : -42 309 €(Déficit de 42 309 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 909 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 296 €/an
Revenus locatifs : +12 747 €
Charges déductibles : -9 296 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 451 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20909.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 158 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 102 700 €(65% de 158 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 735 €/an
Calcul : 102 700 € × 3,636% = 3 735 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 747 €55 063 €7 271 €-42 316 €21 400 €20 916 €20 916 €
213 002 €9 110 €7 078 €3 892 €--17 025 €
313 262 €8 910 €6 878 €4 351 €--12 674 €
413 527 €8 704 €6 672 €4 823 €--7 850 €
513 797 €8 490 €6 458 €5 307 €--2 543 €
614 073 €8 269 €6 237 €5 805 €---
714 355 €8 040 €6 008 €6 315 €---
814 642 €7 803 €5 771 €6 839 €---
914 935 €7 558 €5 526 €7 376 €---
1015 233 €7 305 €5 273 €7 928 €---
1115 538 €7 043 €5 011 €8 495 €---
1215 849 €6 772 €4 740 €9 077 €---
1316 166 €6 491 €4 459 €9 674 €---
1416 489 €6 201 €4 169 €10 288 €---
1516 819 €5 901 €3 869 €10 918 €---
1617 155 €5 591 €3 559 €11 565 €---
1717 498 €5 269 €3 237 €12 229 €---
1817 848 €4 937 €2 905 €12 911 €---
1918 205 €4 593 €2 561 €13 612 €---
2018 569 €4 237 €2 205 €14 332 €---
2118 941 €3 869 €1 837 €15 071 €---
2219 320 €3 489 €1 457 €15 831 €---
2319 706 €3 095 €1 063 €16 611 €---
2420 100 €2 687 €655 €17 413 €---
2520 502 €2 266 €234 €18 236 €---
TOTAL408 278 €201 695 €105 133 €206 583 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 206 583 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 747 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 677 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 677 €-6 420 €+9 097 €
2+2 677 €0 €+2 677 €
3+2 677 €0 €+2 677 €
4+2 677 €0 €+2 677 €
5+2 677 €0 €+2 677 €
6+2 677 €+978 €+1 699 €
7+2 677 €+1 894 €+783 €
8+2 677 €+2 052 €+625 €
9+2 677 €+2 213 €+464 €
10+2 677 €+2 378 €+299 €
11+2 677 €+2 548 €+129 €
12+2 677 €+2 723 €-46 €
13+2 677 €+2 902 €-225 €
14+2 677 €+3 086 €-409 €
15+2 677 €+3 275 €-598 €
16+2 677 €+3 469 €-792 €
17+2 677 €+3 669 €-992 €
18+2 677 €+3 873 €-1 196 €
19+2 677 €+4 084 €-1 407 €
20+2 677 €+4 300 €-1 623 €
21+2 677 €+4 521 €-1 844 €
22+2 677 €+4 749 €-2 072 €
23+2 677 €+4 983 €-2 306 €
24+2 677 €+5 224 €-2 547 €
25+2 677 €+5 471 €-2 794 €
Total+66 925 €+61 975 €+4 950 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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