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Appartement Vesoul 4 pièces 103 m2 en duplex

VilleVesoul (70)
Surface103
Coût Total154 460
Loyer Annuel10 523
Rentabilité6.81%
Cashflow/mois-177
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 500 €
Surface : 103 m²
Prix au m² : 1 063,11 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 103 m², 4 pièces, Parquet

Situé à Vesoul, au 3ème et dernier étage d'une copropriété bien entretenue de seulement trois appartements, ce duplex cosy de 103 m² saura vous séduire par ses beaux volumes et son cadre de vie agréable. Il se compose, d'une entrée desservant une pièce de vie lumineuse de plus de 38 m² avec parquet massif, idéale pour recevoir. Vous y trouverez également une cuisine équipée neuve, une chambre de 12 m² avec placard, une salle de bains entièrement rénovée avec double vasque, ainsi que des toilettes séparées. A l'étage, l'espace nuit se poursuit avec une chambre supplémentaire, un bureau et une pièce polyvalente pouvant s'adapter à vos besoins (salle de jeux, dressing, espace télétravail?). Les peintures de cet étage seront entièrement refaites à neuf. Une cave située en rez-de-chaussée de l'immeuble vient compléter ce bien. Le chauffage est assuré par une chaudière collective au fioul. Idéalement situé à proximité immédiate des commerces du centre-ville, cet appartement offre un confort de vie au quotidien. A visiter sans tarder ! Visite virtuelle disponible. Copropriété de 8 lots - dont 3 lots habitation. Charges annuelles : 2000 euros.

Ville : Vesoul
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70000
Coordonnées : 47.623470, 6.155900
Total : 154 460
Prix d'acquisition : 109 500
Travaux : 36 200
Valeur du bien : 145 700
Frais de notaire : 8 760
Coût estimé : 8 760
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 103
Loyer prédit : 8.51€/m²/mois
Fourchette : 6.70€ - 10.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 877€/mois
Loyer annuel estimé : 10523€/an
Fourchette totale : 690€ - 1114€/mois
Fourchette annuelle : 8284€ - 13368€/an
Rentabilité brute :6.81%
Fourchette de rentabilité :5.36% - 8.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 133,33 €/m²
Basé sur :299 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :116 733
Prix d'achat :109 500
Décote à l'achat :-7 233 (-6.2%)
Marge achat-revente :-37 727€ (-32.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 460
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :754,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :45,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 799,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 842,46
Coût de l'assurance :13 515,25
Taxe foncière : 1 052,33€/an
Soit par mois : 87,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 166,67€/mois
Soit par an : 2 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 876,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 053,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-176,81€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière collective au fioul
Quantité: 1 système pour 103 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 200(351 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 500
    Fenêtres double vitrage PVC: 10 fenêtres × 1050€ = 10500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (incluant nouveaux sanitaires, carrelage, et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:720
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:480
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vesoul (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 877 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 523 €/an
Calcul : 877 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 985 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 460 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 541 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 052 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 000 €/an
Calcul : 167 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 778
Revenus locatifs : +10 523
Charges déductibles : -44 778
Résultat foncier Année 1 : -34 255(Déficit de 34 255 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 855
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 578 €/an
Revenus locatifs : +10 523
Charges déductibles : -8 578
Résultat foncier Années 2+ : 1 945 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12855.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 175(65% de 109 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 588 €/an
Calcul : 71 175 € × 3,636% = 2 588
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 52344 7834 990-34 26021 400 €12 860 €12 860 €
210 7348 4484 8552 285--10 575 €
310 9488 3094 7162 639--7 935 €
411 1678 1654 5723 002--4 933 €
511 3918 0164 4243 374--1 559 €
611 6197 8634 2703 756---
711 8517 7044 1114 147---
812 0887 5403 9474 548---
912 3307 3713 7784 959---
1012 5767 1963 6035 381---
1112 8287 0153 4225 813---
1213 0846 8283 2356 257---
1313 3466 6353 0426 711---
1413 6136 4352 8427 178---
1513 8856 2292 6367 656---
1614 1636 0162 4238 147---
1714 4465 7962 2038 650---
1814 7355 5691 9769 166---
1915 0305 3341 7419 696---
2015 3305 0911 49810 239---
2115 6374 8401 24710 797---
2215 9504 58198811 369---
2316 2694 31472111 955---
2416 5944 03744412 557---
2516 9263 75115813 175---
TOTAL337 063197 86671 842139 19721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 139 197
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 523 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 210 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 210-6 420+8 630
2+2 2100+2 210
3+2 2100+2 210
4+2 2100+2 210
5+2 2100+2 210
6+2 210+659+1 551
7+2 210+1 244+966
8+2 210+1 364+846
9+2 210+1 488+722
10+2 210+1 614+596
11+2 210+1 744+466
12+2 210+1 877+333
13+2 210+2 013+197
14+2 210+2 153+57
15+2 210+2 297-87
16+2 210+2 444-234
17+2 210+2 595-385
18+2 210+2 750-540
19+2 210+2 909-699
20+2 210+3 072-862
21+2 210+3 239-1 029
22+2 210+3 411-1 201
23+2 210+3 587-1 377
24+2 210+3 767-1 557
25+2 210+3 952-1 742
Total+55 250+41 759+13 491
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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