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Ensemble immobilier de 2 appartements

Bien expiré
VilleMont-Saint-Sulpice (89)
Surface80m²
Coût Total109 720€
Loyer Annuel7 866€
Rentabilité7.17%
Cashflow/mois+24€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 69 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 862,5 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Ensemble immobilier composé de 2 logements : un logement loué 500€ mais pouvant être disponible pour y habiter si l’acquéreur le souhaite et un autre à rénover Les 2 logements type F2 d’environ 40m2 chacun Cour et garage complète cet ensemble

Ville : Mont-Saint-Sulpice
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89250
Coordonnées : 47.952260, 3.634870
Total : 109 720€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 35 200€
Valeur du bien : 104 200€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 8.19€/m²/mois
Fourchette : 6.55€ - 10.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 656€/mois
Loyer annuel estimé : 7866€/an
Fourchette totale : 524€ - 821€/mois
Fourchette annuelle : 6284€ - 9847€/an
Rentabilité brute :7.17%
Fourchette de rentabilité :5.73% - 8.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :535,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :31,09€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 566,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 858,94€
Coût de l'assurance :9 326,20€
Taxe foncière : 786,64€/an
Soit par mois : 65,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 655,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 631,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :23,63€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 200 €(440 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 400€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 400€
  • Menuiseries:5 200€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 600€ = 4800€, Main d'œuvre: 400€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:2 400€
    Peinture chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre: 1440€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mont-Saint-Sulpice (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 656 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 866 €/an
Calcul : 656 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 530 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 720 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 373 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 787 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 890 €
Revenus locatifs : +7 866 €
Charges déductibles : -39 890 €
Résultat foncier Année 1 : -32 024 €(Déficit de 32 024 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 624 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 690 €/an
Revenus locatifs : +7 866 €
Charges déductibles : -4 690 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 176 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10623.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 866 €39 894 €3 534 €-32 027 €21 400 €10 627 €10 627 €
28 024 €4 598 €3 438 €3 426 €--7 202 €
38 184 €4 499 €3 340 €3 685 €--3 517 €
48 348 €4 397 €3 238 €3 951 €---
58 515 €4 292 €3 132 €4 223 €---
68 685 €4 183 €3 023 €4 502 €---
78 859 €4 070 €2 911 €4 788 €---
89 036 €3 954 €2 794 €5 082 €---
99 217 €3 834 €2 674 €5 383 €---
109 401 €3 710 €2 550 €5 691 €---
119 589 €3 582 €2 422 €6 007 €---
129 781 €3 449 €2 290 €6 331 €---
139 977 €3 313 €2 153 €6 664 €---
1410 176 €3 171 €2 012 €7 005 €---
1510 380 €3 025 €1 866 €7 354 €---
1610 587 €2 875 €1 715 €7 713 €---
1710 799 €2 719 €1 559 €8 080 €---
1811 015 €2 558 €1 398 €8 457 €---
1911 235 €2 392 €1 232 €8 844 €---
2011 460 €2 220 €1 060 €9 240 €---
2111 689 €2 042 €883 €9 647 €---
2211 923 €1 859 €699 €10 064 €---
2312 161 €1 670 €510 €10 492 €---
2412 405 €1 474 €314 €10 931 €---
2512 653 €1 272 €112 €11 381 €---
TOTAL251 963 €115 051 €50 859 €136 912 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 136 912 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 866 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 652 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 652 €-6 420 €+8 072 €
2+1 652 €0 €+1 652 €
3+1 652 €0 €+1 652 €
4+1 652 €+130 €+1 522 €
5+1 652 €+1 267 €+385 €
6+1 652 €+1 351 €+301 €
7+1 652 €+1 437 €+215 €
8+1 652 €+1 525 €+127 €
9+1 652 €+1 615 €+37 €
10+1 652 €+1 707 €-55 €
11+1 652 €+1 802 €-150 €
12+1 652 €+1 899 €-247 €
13+1 652 €+1 999 €-347 €
14+1 652 €+2 101 €-449 €
15+1 652 €+2 206 €-554 €
16+1 652 €+2 314 €-662 €
17+1 652 €+2 424 €-772 €
18+1 652 €+2 537 €-885 €
19+1 652 €+2 653 €-1 001 €
20+1 652 €+2 772 €-1 120 €
21+1 652 €+2 894 €-1 242 €
22+1 652 €+3 019 €-1 367 €
23+1 652 €+3 148 €-1 496 €
24+1 652 €+3 279 €-1 627 €
25+1 652 €+3 414 €-1 762 €
Total+41 300 €+41 074 €+226 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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