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Achat maison

Bien expiré
VilleSaint-Désiré (03)
Surface63m²
Coût Total123 160€
Loyer Annuel4 887€
Rentabilité3.97%
Cashflow/mois-269€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 46 000 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 730,16 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cheminée, Surface de 63 m², 3 Pièces, 1 Chambre, Chauffage individuel, Cuisine aucune, 1 Box, Terrain de 853 m², Travaux, Calme, Situation : campagne

Maison à rénover de 63 m² à vendre à SAINT DESIRE (03370).

Venez découvrir cette maison individuelle de 63 m² en cour de rénovation, les réseaux électrique et eau sont fait avec une partie des cloisons. Deux cheminées sont présentes dans la maison.

Pour votre véhicule, elle possède un garage d'environ 30 m² avec un accés direct à la maison ou pouvant servir d'agrandissement pour améliorer votre confort et espace de vie. Deux caves voutées, un débarras, une grange et un terrain de 853 m² complètent ce bien.

Elle est à vendre pour la somme de 51 000 euros. Les frais d'agence sont à la charge du vendeur.

Contactez votre conseiller Endie Immobilier : Nicolas LOMBARDY - EI - Agent commercial indépendant Ville du greffe : MONTLUCON RSAC N° 905 239 257 - Le barème de nos honoraires est disponible (réf. 030053415) (Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : )

Ville : Saint-Désiré
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03370
Coordonnées : 46.514700, 2.426810
Total : 123 160€
Prix d'acquisition : 46 000€
Travaux : 73 480€
Valeur du bien : 119 480€
Frais de notaire : 3 680€
Coût estimé : 3 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 6.46€/m²/mois
Fourchette : 5.00€ - 8.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 407€/mois
Loyer annuel estimé : 4887€/an
Fourchette totale : 315€ - 527€/mois
Fourchette annuelle : 3779€ - 6319€/an
Rentabilité brute :3.97%
Fourchette de rentabilité :3.07% - 5.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :600,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :34,90€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 635,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 088,84€
Coût de l'assurance :10 468,60€
Taxe foncière : 488,66€/an
Soit par mois : 40,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 407,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 676,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-269,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (63 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le score DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 1/5 visible sur photos - salle de bain en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des murs, revêtement de sol, électricité
Quantité: 40 m² (estimation totale salon)
Raison: État 1/5 visible sur photos - salon en très mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée, plomberie et électricité à mettre aux normes
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 480 €(1 166 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€
  • Isolation:3 780€
    Isolation toiture/combles: 63 m² × 60€/m² = 3780€
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 900€ = 7200€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€
  • Salon:12 000€
    Rénovation complète salon: 40 m² × 300€/m² = 12000€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€
  • Chambres:6 000€
    Rénovation complète chambre: 12 m² × 500€/m² = 6000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Désiré (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 407 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 887 €/an
Calcul : 407 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 963 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 160 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 419 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 489 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 350 €
Revenus locatifs : +4 887 €
Charges déductibles : -78 350 €
Résultat foncier Année 1 : -73 464 €(Déficit de 73 464 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 52 064 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 870 €/an
Revenus locatifs : +4 887 €
Charges déductibles : -4 870 €
Résultat foncier Années 2+ : 16 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 52063.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 46 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 900 €(65% de 46 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 087 €/an
Calcul : 29 900 € × 3,636% = 1 087 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 887 €78 354 €3 967 €-73 468 €21 400 €52 068 €52 068 €
24 984 €4 767 €3 860 €217 €--51 850 €
35 084 €4 656 €3 749 €428 €--51 422 €
45 186 €4 542 €3 634 €644 €--50 778 €
55 289 €4 423 €3 516 €866 €--49 912 €
65 395 €4 301 €3 394 €1 094 €--48 818 €
75 503 €4 175 €3 267 €1 328 €--47 489 €
85 613 €4 044 €3 137 €1 569 €--45 920 €
95 725 €3 909 €3 002 €1 816 €--44 104 €
105 840 €3 770 €2 863 €2 070 €--42 035 €
115 957 €3 626 €2 719 €2 330 €--39 704 €
126 076 €3 478 €2 570 €2 598 €---
136 197 €3 324 €2 417 €2 873 €---
146 321 €3 166 €2 258 €3 156 €---
156 448 €3 002 €2 094 €3 446 €---
166 577 €2 832 €1 925 €3 744 €---
176 708 €2 657 €1 750 €4 051 €---
186 842 €2 477 €1 569 €4 366 €---
196 979 €2 290 €1 383 €4 689 €---
207 119 €2 097 €1 190 €5 021 €---
217 261 €1 898 €991 €5 363 €---
227 406 €1 692 €785 €5 714 €---
237 555 €1 480 €572 €6 075 €---
247 706 €1 260 €353 €6 446 €---
257 860 €1 033 €126 €6 827 €---
TOTAL156 518 €153 254 €57 089 €3 264 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 3 264 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 887 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 026 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 026 €-6 420 €+7 446 €
2+1 026 €0 €+1 026 €
3+1 026 €0 €+1 026 €
4+1 026 €0 €+1 026 €
5+1 026 €0 €+1 026 €
6+1 026 €0 €+1 026 €
7+1 026 €0 €+1 026 €
8+1 026 €0 €+1 026 €
9+1 026 €0 €+1 026 €
10+1 026 €0 €+1 026 €
11+1 026 €0 €+1 026 €
12+1 026 €+779 €+247 €
13+1 026 €+862 €+164 €
14+1 026 €+947 €+79 €
15+1 026 €+1 034 €-8 €
16+1 026 €+1 123 €-97 €
17+1 026 €+1 215 €-189 €
18+1 026 €+1 310 €-284 €
19+1 026 €+1 407 €-381 €
20+1 026 €+1 506 €-480 €
21+1 026 €+1 609 €-583 €
22+1 026 €+1 714 €-688 €
23+1 026 €+1 822 €-796 €
24+1 026 €+1 934 €-908 €
25+1 026 €+2 048 €-1 022 €
Total+25 650 €+12 891 €+12 759 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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