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T5 spacieux à rénover

VilleClermont-Ferrand (63)
Surface93m²
Coût Total166 800€
Loyer Annuel12 098€
Rentabilité7.25%
Cashflow/mois+10€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 500 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 1 048,39 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 5, Mandat exclusif

Découvrez ce bel appartement traversant de 93,55 m² situé au 3ème étage d'une petite copropriété à proximité de la gare, côté Avenue Edouard Michelin. Ce bien bénéficie d'une configuration idéale et d'une surface généreuse, parfaite pour créer un espace de vie selon vos envies.

L'appartement présente de beaux éléments de caractère avec son parquet authentique et sa cheminée qui apporte une touche de charme indéniable. Ses atouts techniques incluent un chauffage individuel au gaz et un double vitrage récent, garantissant un meilleur confort thermique et acoustique.

À rénover entièrement, ce bien offre un fort potentiel d'aménagement pour les amateurs de projets immobiliers. Vous bénéficiez également de deux caves privatives et d'une possibilité de localisation de garage dans la rue pour un stationnement facilité. - https://fr.foncia.com/agence-immobiliere/clermont-ferrand-63/agence-immobiliere/foncia-transaction-clermont-ferrand-6920

Ville : Clermont-Ferrand
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63000
Coordonnées : 45.780593, 3.108108
Total : 166 800€
Prix d'acquisition : 97 500€
Travaux : 61 500€
Valeur du bien : 159 000€
Frais de notaire : 7 800€
Coût estimé : 7 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 10.84€/m²/mois
Fourchette : 8.46€ - 13.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 1008€/mois
Loyer annuel estimé : 12098€/an
Fourchette totale : 787€ - 1291€/mois
Fourchette annuelle : 9446€ - 15496€/an
Rentabilité brute :7.25%
Fourchette de rentabilité :5.66% - 9.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 022,96 €/m²
Basé sur :310 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :188 135 €
Prix d'achat :97 500 €
Décote à l'achat :-90 635€ (-48.2%)
Marge achat-revente :21 335€ (11.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :166 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :830,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :66,72€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 897,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 372,18€
Coût de l'assurance :20 016,00€
Taxe foncière : 1 209,85€/an
Soit par mois : 100,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 008,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 998,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :10,09€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 253 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 93 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 93 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée, réfection plomberie et électricité, revêtement sol et murs
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols usés nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - décoration très datée nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon incluant revêtement sol, peinture, réfection électricité
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 500 €(661 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 700€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 700€
  • Menuiseries:11 600€
    Fenêtres double vitrage PVC: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 200€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² carrelage × 70€/m² = 4200€, Baignoire: 1000€, Lavabo: 500€, WC: 300€, Plomberie: 800€, Électricité: 700€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Revêtement sol: 1500€, Revêtement murs: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:6 000€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 300€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Clermont-Ferrand. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix ont été adaptés selon les spécificités régionales.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 008 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 098 €/an
Calcul : 1 008 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 682 €/an
Base de calcul : Emprunt de 166 800 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 801 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 210 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 192 €
Revenus locatifs : +12 098 €
Charges déductibles : -69 192 €
Résultat foncier Année 1 : -57 094 €(Déficit de 57 094 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 694 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 692 €/an
Revenus locatifs : +12 098 €
Charges déductibles : -7 692 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 406 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35693.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 375 €(65% de 97 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 305 €/an
Calcul : 63 375 € × 3,636% = 2 305 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 098 €69 198 €5 687 €-57 099 €21 400 €35 699 €35 699 €
212 340 €7 548 €5 537 €4 793 €--30 907 €
312 587 €7 393 €5 382 €5 195 €--25 712 €
412 839 €7 232 €5 221 €5 607 €--20 105 €
513 096 €7 066 €5 055 €6 030 €--14 075 €
613 358 €6 893 €4 883 €6 464 €--7 611 €
713 625 €6 715 €4 705 €6 910 €--701 €
813 897 €6 531 €4 520 €7 367 €---
914 175 €6 340 €4 329 €7 835 €---
1014 459 €6 142 €4 132 €8 317 €---
1114 748 €5 938 €3 927 €8 810 €---
1215 043 €5 726 €3 716 €9 317 €---
1315 344 €5 507 €3 496 €9 837 €---
1415 651 €5 280 €3 270 €10 371 €---
1515 964 €5 045 €3 035 €10 918 €---
1616 283 €4 802 €2 792 €11 481 €---
1716 609 €4 551 €2 540 €12 058 €---
1816 941 €4 291 €2 280 €12 650 €---
1917 280 €4 021 €2 011 €13 258 €---
2017 625 €3 742 €1 732 €13 883 €---
2117 978 €3 454 €1 443 €14 524 €---
2218 337 €3 155 €1 144 €15 182 €---
2318 704 €2 846 €835 €15 858 €---
2419 078 €2 526 €515 €16 552 €---
2519 460 €2 194 €184 €17 265 €---
TOTAL387 517 €194 134 €82 372 €193 383 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 193 383 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 098 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 541 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 541 €-6 420 €+8 961 €
2+2 541 €0 €+2 541 €
3+2 541 €0 €+2 541 €
4+2 541 €0 €+2 541 €
5+2 541 €0 €+2 541 €
6+2 541 €0 €+2 541 €
7+2 541 €0 €+2 541 €
8+2 541 €+2 000 €+541 €
9+2 541 €+2 351 €+190 €
10+2 541 €+2 495 €+46 €
11+2 541 €+2 643 €-102 €
12+2 541 €+2 795 €-254 €
13+2 541 €+2 951 €-410 €
14+2 541 €+3 111 €-570 €
15+2 541 €+3 275 €-734 €
16+2 541 €+3 444 €-903 €
17+2 541 €+3 617 €-1 076 €
18+2 541 €+3 795 €-1 254 €
19+2 541 €+3 978 €-1 437 €
20+2 541 €+4 165 €-1 624 €
21+2 541 €+4 357 €-1 816 €
22+2 541 €+4 555 €-2 014 €
23+2 541 €+4 757 €-2 216 €
24+2 541 €+4 966 €-2 425 €
25+2 541 €+5 180 €-2 639 €
Total+63 525 €+58 015 €+5 510 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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