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Appartement F5 110m2 - 3 chambres - Epinal

Bien expiré
VilleÉpinal (88)
Surface110m²
Coût Total141 900€
Loyer Annuel11 815€
Rentabilité8.33%
Cashflow/mois+134€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 1 172,73 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur collectif, Nombre d'égages : 16, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

En exclusivité, je vous invite à venir découvrir ce lumineux appartement de 110m2 à Epinal dans la copropriété Les Aiglons. Situé au premier étage, il est composé d'une large entrée desservant la cuisine équipée avec accès à une logia, un superbe salon séjour baigné de lumière avec accès à un balcon. Côté nuit, un couloir donne accès aux trois grandes chambres, à la salle de bain et aux toilettes. Une cave privative complète le bien ainsi qu'un local vélo. Un garage est actuellement loué dans la copropriété avec possibilité de reprendre le bail. Le DPE est en C ce qui indique de faibles consommations énergétiques. Ref > 273. Contact pour ce bien Guillaume SIMON Bien soumis au statut de la copropriété (dans les charges sont compris : le chauffage, l'eau froide, l'électricité des communs, l'assurance, le gaz de ville, la location du compteur, le syndic professionnel, entretien des communs et des extérieurs, fond de travaux). Pas de procédure en cours. Honoraires charge vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Votre agence JEAN-GUI'HOME se situe 13 rue de Remiremont - 88380 ARCHES. Plus de renseignements sur demande. - https://agence-jgm.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Épinal
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88000
Coordonnées : 48.179192, 6.458566
Total : 141 900€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 2 580€
Valeur du bien : 131 580€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 8.95€/m²/mois
Fourchette : 7.00€ - 11.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 985€/mois
Loyer annuel estimé : 11815€/an
Fourchette totale : 770€ - 1259€/mois
Fourchette annuelle : 9241€ - 15107€/an
Rentabilité brute :8.33%
Fourchette de rentabilité :6.51% - 10.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 263,51 €/m²
Basé sur :191 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :138 986 €
Prix d'achat :129 000 €
Décote à l'achat :-9 986€ (-7.2%)
Marge achat-revente :-2 914€ (-2.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :710,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :41,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 751,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 215,45€
Coût de l'assurance :12 416,25€
Taxe foncière : 1 181,53€/an
Soit par mois : 98,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 984,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 850,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :134,37€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 170 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et changement de robinetterie si nécessaire
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: État 4/5 supposé - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 supposé - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 580 €(23 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:780€
    Peinture murs: 5 m² × 40€/m² = 200€, Changement robinetterie: 1 robinet × 80€ = 80€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Épinal. Les prix de peinture sont estimés à 40€/m² incluant la main d'œuvre. La robinetterie a été estimée à 80€ pour un modèle standard.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 985 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 815 €/an
Calcul : 985 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 904 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 900 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 497 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 182 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 162 €
Revenus locatifs : +11 815 €
Charges déductibles : -9 162 €
Résultat foncier Année 1 : 2 653 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 582 €/an
Revenus locatifs : +11 815 €
Charges déductibles : -6 582 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 233 €/an
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 815 €9 167 €4 909 €2 648 €---
212 052 €6 458 €4 780 €5 593 €---
312 293 €6 325 €4 647 €5 967 €---
412 538 €6 187 €4 509 €6 351 €---
512 789 €6 045 €4 366 €6 745 €---
613 045 €5 897 €4 218 €7 148 €---
713 306 €5 743 €4 065 €7 562 €---
813 572 €5 585 €3 907 €7 987 €---
913 843 €5 421 €3 742 €8 423 €---
1014 120 €5 251 €3 572 €8 870 €---
1114 403 €5 074 €3 396 €9 328 €---
1214 691 €4 892 €3 214 €9 799 €---
1314 985 €4 703 €3 025 €10 281 €---
1415 284 €4 508 €2 829 €10 777 €---
1515 590 €4 305 €2 627 €11 285 €---
1615 902 €4 095 €2 417 €11 807 €---
1716 220 €3 878 €2 200 €12 342 €---
1816 544 €3 653 €1 975 €12 891 €---
1916 875 €3 420 €1 742 €13 455 €---
2017 213 €3 179 €1 501 €14 034 €---
2117 557 €2 929 €1 251 €14 628 €---
2217 908 €2 670 €992 €15 238 €---
2318 266 €2 402 €724 €15 864 €---
2418 631 €2 125 €447 €16 507 €---
2519 004 €1 838 €159 €17 166 €---
TOTAL378 446 €115 750 €71 215 €262 696 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 262 696 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 815 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 481 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 481 €+794 €+1 687 €
2+2 481 €+1 678 €+803 €
3+2 481 €+1 790 €+691 €
4+2 481 €+1 905 €+576 €
5+2 481 €+2 023 €+458 €
6+2 481 €+2 145 €+336 €
7+2 481 €+2 269 €+212 €
8+2 481 €+2 396 €+85 €
9+2 481 €+2 527 €-46 €
10+2 481 €+2 661 €-180 €
11+2 481 €+2 798 €-317 €
12+2 481 €+2 940 €-459 €
13+2 481 €+3 084 €-603 €
14+2 481 €+3 233 €-752 €
15+2 481 €+3 386 €-905 €
16+2 481 €+3 542 €-1 061 €
17+2 481 €+3 703 €-1 222 €
18+2 481 €+3 867 €-1 386 €
19+2 481 €+4 037 €-1 556 €
20+2 481 €+4 210 €-1 729 €
21+2 481 €+4 388 €-1 907 €
22+2 481 €+4 571 €-2 090 €
23+2 481 €+4 759 €-2 278 €
24+2 481 €+4 952 €-2 471 €
25+2 481 €+5 150 €-2 669 €
Total+62 025 €+78 809 €+-16 784 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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