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Saint Max quartier proche mairie, cinéma, et rue Jean XXIII,

VilleSaint-Max (54)
Surface73.69m²
Coût Total131 700€
Loyer Annuel9 407€
Rentabilité7.14%
Cashflow/mois+24€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 73.69 m²
Prix au m² : 1 153,48 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Nombre d'égages : 4, Cave, Nombre de WC : 1

Dossier no 5431 Il se compose d'une entrée avec dégagement desservant un double salon-séjour lumineux ouvrant sur un balcon, d'une cuisine indépendante avec également un balcon, de deux chambres, d'une salle de bains avec baignoire ainsi que de WC séparés. Une cave privative vient compléter ce bien, ainsi qu'un garage fermé. Vous apprécierez sa situation idéale, à proximité immédiate des commerces, des écoles, des transports en commun et de toutes les commodités du quotidien. Honoraires charge vendeur. Ref : 5431 Ne laissez pas passer cette opportunité, contacter PHILIPPE GARON Mandataire indépendant SIRET 38078392800035 au 06 88 56 87 75 . Toutes nos annonces sur www.immoconseil-debever.com.

  • https://www.immoconseil-debever.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Saint-Max
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54130
Coordonnées : 48.701402, 6.214008
Total : 131 700€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 39 900€
Valeur du bien : 124 900€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73.69m²
Loyer prédit : 10.64€/m²/mois
Fourchette : 8.59€ - 13.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 784€/mois
Loyer annuel estimé : 9407€/an
Fourchette totale : 633€ - 971€/mois
Fourchette annuelle : 7596€ - 11651€/an
Rentabilité brute :7.14%
Fourchette de rentabilité :5.77% - 8.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 755,56 €/m²
Basé sur :263 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :129 367 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :-44 367€ (-34.3%)
Marge achat-revente :-2 333€ (-1.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :648,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :32,93€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 681,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 932,18€
Coût de l'assurance :9 877,50€
Taxe foncière : 940,74€/an
Soit par mois : 78,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 783,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 760,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :23,85€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 376 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 73.69 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, carrelage et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec meubles anciens et carrelage daté
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec carrelage ancien et fixtures datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible - salon avec murs en mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 900 €(541 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage performant: 7 fenêtres × 800€ = 5600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1200€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:7 200€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1200€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Max (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 784 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 407 €/an
Calcul : 784 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 355 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 700 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 395 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 941 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 591 €
Revenus locatifs : +9 407 €
Charges déductibles : -45 591 €
Résultat foncier Année 1 : -36 184 €(Déficit de 36 184 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 784 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 691 €/an
Revenus locatifs : +9 407 €
Charges déductibles : -5 691 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 716 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14783.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 407 €45 596 €4 360 €-36 188 €21 400 €14 788 €14 788 €
29 596 €5 579 €4 243 €4 017 €--10 772 €
39 787 €5 458 €4 123 €4 329 €--6 443 €
49 983 €5 334 €3 998 €4 649 €--1 793 €
510 183 €5 205 €3 869 €4 978 €---
610 386 €5 072 €3 736 €5 315 €---
710 594 €4 934 €3 598 €5 660 €---
810 806 €4 792 €3 456 €6 014 €---
911 022 €4 644 €3 308 €6 378 €---
1011 243 €4 492 €3 156 €6 751 €---
1111 468 €4 335 €2 999 €7 133 €---
1211 697 €4 172 €2 836 €7 525 €---
1311 931 €4 003 €2 668 €7 927 €---
1412 169 €3 829 €2 493 €8 340 €---
1512 413 €3 649 €2 313 €8 764 €---
1612 661 €3 463 €2 127 €9 198 €---
1712 914 €3 271 €1 935 €9 644 €---
1813 173 €3 072 €1 736 €10 101 €---
1913 436 €2 866 €1 530 €10 570 €---
2013 705 €2 653 €1 317 €11 052 €---
2113 979 €2 433 €1 097 €11 546 €---
2214 258 €2 205 €870 €12 053 €---
2314 544 €1 970 €634 €12 573 €---
2414 834 €1 727 €391 €13 108 €---
2515 131 €1 475 €139 €13 656 €---
TOTAL301 320 €136 228 €62 932 €165 092 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 165 092 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 407 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 976 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 976 €-6 420 €+8 396 €
2+1 976 €0 €+1 976 €
3+1 976 €0 €+1 976 €
4+1 976 €0 €+1 976 €
5+1 976 €+955 €+1 021 €
6+1 976 €+1 594 €+382 €
7+1 976 €+1 698 €+278 €
8+1 976 €+1 804 €+172 €
9+1 976 €+1 913 €+63 €
10+1 976 €+2 025 €-49 €
11+1 976 €+2 140 €-164 €
12+1 976 €+2 258 €-282 €
13+1 976 €+2 378 €-402 €
14+1 976 €+2 502 €-526 €
15+1 976 €+2 629 €-653 €
16+1 976 €+2 759 €-783 €
17+1 976 €+2 893 €-917 €
18+1 976 €+3 030 €-1 054 €
19+1 976 €+3 171 €-1 195 €
20+1 976 €+3 316 €-1 340 €
21+1 976 €+3 464 €-1 488 €
22+1 976 €+3 616 €-1 640 €
23+1 976 €+3 772 €-1 796 €
24+1 976 €+3 932 €-1 956 €
25+1 976 €+4 097 €-2 121 €
Total+49 400 €+49 528 €+-128 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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