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Maison 8 pièces 227 m²

Bien expiré
VilleChâlus (87)
Surface227
Coût Total156 230
Loyer Annuel19 316
Rentabilité12.36%
Cashflow/mois+631
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 136 250 €
Surface : 227 m²
Prix au m² : 600,22 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 8 pièces 227 m² - Maison polyvalente avec potentiel - emplacement idéal

A41651IS87 - Cette propriété idéalement située, à quelques pas des commerces locaux, offre un excellent potentiel en tant que maison familiale ou projet locatif. Elle comprend deux appartements indépendants avec leurs propres entrées et compteurs, six chambres au total, des espaces de vie lumineux et un grenier offrant des possibilités supplémentaires. La maison dispose de tout-à-l'égout, de chauffage central au gaz et de double vitrage, tandis que le jardin de 750 m² et l'annexe ajoutent un attrait supplémentaire. Avec quelques travaux de rénovation, il s'agit d'une belle opportunité pour valoriser un bien dans un secteur recherché.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : UF-A41651IS87 Date de réalisation du diagnostic : 22/02/2026 Prix hors honoraires : 125 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 910 € et 5 290 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Châlus
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87230
Coordonnées : 45.649467, 0.977377
Total : 156 230
Prix d'acquisition : 136 250
Travaux : 9 080
Valeur du bien : 145 330
Frais de notaire : 10 900
Coût estimé : 10 900
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 227
Loyer prédit : 7.09€/m²/mois
Fourchette : 5.35€ - 9.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 1610€/mois
Loyer annuel estimé : 19316€/an
Fourchette totale : 1215€ - 2133€/mois
Fourchette annuelle : 14575€ - 25599€/an
Rentabilité brute :12.36%
Fourchette de rentabilité :9.33% - 16.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 230
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :772,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :45,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 817,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 401,71
Coût de l'assurance :13 670,13
Taxe foncière : 1 931,59€/an
Soit par mois : 160,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 609,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 978,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :631,02€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 227 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au gaz si nécessaire
Quantité: 1 système pour 227 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 28 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - fixtures très datées nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour toutes les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - bon état général, usure minime

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 080(40 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:9 080
    Isolation combles perdus: 227 m² × 40€/m² = 9080€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 9 080✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 610 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 316 €/an
Calcul : 1 610 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 213 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 230 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 547 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 932 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 080
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 772
Revenus locatifs : +19 316
Charges déductibles : -16 772
Résultat foncier Année 1 : 2 544

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 692 €/an
Revenus locatifs : +19 316
Charges déductibles : -7 692
Résultat foncier Années 2+ : 11 624 €/an
Prix d'achat du bien : 136 250
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 88 563(65% de 136 250 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 220 €/an
Calcul : 88 563 € × 3,636% = 3 220
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 31616 7775 2182 539---
219 7027 5585 07912 145---
320 0967 4144 93612 682---
420 4987 2654 78713 233---
520 9087 1124 63313 797---
621 3266 9534 47414 374---
721 7536 7884 31014 965---
822 1886 6184 14015 570---
922 6326 4423 96416 190---
1023 0846 2603 78216 824---
1123 5466 0723 59317 474---
1224 0175 8773 39918 140---
1324 4975 6763 19718 821---
1424 9875 4672 98919 520---
1525 4875 2522 77420 235---
1625 9975 0292 55120 968---
1726 5174 7992 32021 718---
1827 0474 5602 08222 487---
1927 5884 3141 83523 274---
2028 1404 0591 58024 081---
2128 7023 7951 31624 908---
2229 2773 5221 04425 755---
2329 8623 24076126 622---
2430 4592 94846927 512---
2531 0682 64616728 423---
TOTAL618 695146 44275 402472 2540Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 472 254
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 316 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 056 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 056+762+3 294
2+4 056+3 643+413
3+4 056+3 805+251
4+4 056+3 970+86
5+4 056+4 139-83
6+4 056+4 312-256
7+4 056+4 489-433
8+4 056+4 671-615
9+4 056+4 857-801
10+4 056+5 047-991
11+4 056+5 242-1 186
12+4 056+5 442-1 386
13+4 056+5 646-1 590
14+4 056+5 856-1 800
15+4 056+6 070-2 014
16+4 056+6 290-2 234
17+4 056+6 515-2 459
18+4 056+6 746-2 690
19+4 056+6 982-2 926
20+4 056+7 224-3 168
21+4 056+7 472-3 416
22+4 056+7 726-3 670
23+4 056+7 987-3 931
24+4 056+8 253-4 197
25+4 056+8 527-4 471
Total+101 400+141 676+-40 276
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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