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Maison à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Junien (87)
Surface134.1m²
Coût Total215 710€
Loyer Annuel15 075€
Rentabilité6.99%
Cashflow/mois+16€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 000 €
Surface : 134.1 m²
Prix au m² : 1 044 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, Cheminée, 3 chambres, 2 parkings: Garage, Parking, Balcon, Terrasse, Non meublé

Charmante maison individuelle. Située à Saint-Junien, cette bâtisse de 134.06 m², offre un fort potentiel grâce à ses volumes et ses dépendances.

Au rez-de-chaussée, un séjour lumineux, trois chambres et les espaces de vie à repenser promettent une belle distribution. La propriété bénéficie d'un sous-sol offrant de nombreuses possibilités de rangement ou d'aménagement. À l'extérieur, jardin et terrasse invitent à la détente et aux repas en plein air, tandis qu'un balcon complète les espaces extérieurs.

Pour le stationnement, vous disposez d'un garage en sous sol et en annexe. L'accès au tout-à-l'égout est disponible.

Propriété à remettre au goût du jour, parfaite pour un projet de rénovation avec fort potentiel de valorisation. Contactez-nous pour plus d'informations et organiser une visite. Référence agence : 204

Ville : Saint-Junien
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87200
Coordonnées : 45.895952, 0.924318
Total : 215 710€
Prix d'acquisition : 140 000€
Travaux : 64 510€
Valeur du bien : 204 510€
Frais de notaire : 11 200€
Coût estimé : 11 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 134.1m²
Loyer prédit : 9.37€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 11.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 1256€/mois
Loyer annuel estimé : 15075€/an
Fourchette totale : 989€ - 1596€/mois
Fourchette annuelle : 11862€ - 19157€/an
Rentabilité brute :6.99%
Fourchette de rentabilité :5.50% - 8.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 108,55 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :282 757 €
Prix d'achat :140 000 €
Décote à l'achat :-142 757€ (-50.5%)
Marge achat-revente :67 047€ (23.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :215 710€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 053,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :61,12€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 114,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 331,07€
Coût de l'assurance :18 335,35€
Taxe foncière : 1 507,46€/an
Soit par mois : 125,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 256,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 240,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :16,01€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 294 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 134.1 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 134.1 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine et électroménager, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un léger rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - nécessaire pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection de la plomberie pour assurer l'étanchéité et la conformité
Quantité: entière maison
Raison: Normes de plomberie - nécessaire pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 510 €(481 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:13 410€
    Isolation toiture: 134.1 m² × 100€/m² = 13410€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 200€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 600€ = 10200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:4 500€
    Rénovation chambres: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:2 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 maison × 2000€ = 2000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Junien (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 610€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 256 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 075 €/an
Calcul : 1 256 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 962 €/an
Base de calcul : Emprunt de 215 710 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 733 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 507 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 510 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 713 €
Revenus locatifs : +15 075 €
Charges déductibles : -73 713 €
Résultat foncier Année 1 : -58 639 €(Déficit de 58 639 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 239 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 203 €/an
Revenus locatifs : +15 075 €
Charges déductibles : -9 203 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 871 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37238.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 140 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 000 €(65% de 140 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 91 000 € × 3,636% = 3 309 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 075 €73 720 €6 969 €-58 645 €21 400 €37 245 €37 245 €
215 376 €9 022 €6 781 €6 354 €--30 891 €
315 684 €8 827 €6 586 €6 856 €--24 035 €
415 997 €8 626 €6 385 €7 371 €--16 664 €
516 317 €8 419 €6 178 €7 899 €--8 765 €
616 644 €8 204 €5 963 €8 440 €--326 €
716 976 €7 982 €5 741 €8 994 €---
817 316 €7 753 €5 512 €9 563 €---
917 662 €7 517 €5 276 €10 146 €---
1018 016 €7 272 €5 031 €10 743 €---
1118 376 €7 019 €4 779 €11 356 €---
1218 743 €6 758 €4 518 €11 985 €---
1319 118 €6 489 €4 248 €12 629 €---
1419 501 €6 210 €3 969 €13 290 €---
1519 891 €5 922 €3 681 €13 968 €---
1620 288 €5 625 €3 384 €14 664 €---
1720 694 €5 318 €3 077 €15 377 €---
1821 108 €5 000 €2 759 €16 108 €---
1921 530 €4 672 €2 431 €16 858 €---
2021 961 €4 333 €2 092 €17 628 €---
2122 400 €3 983 €1 742 €18 417 €---
2222 848 €3 621 €1 380 €19 227 €---
2323 305 €3 247 €1 006 €20 058 €---
2423 771 €2 861 €620 €20 910 €---
2524 247 €2 462 €221 €21 785 €---
TOTAL482 844 €220 863 €100 331 €261 981 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 261 981 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 075 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 166 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 166 €-6 420 €+9 586 €
2+3 166 €0 €+3 166 €
3+3 166 €0 €+3 166 €
4+3 166 €0 €+3 166 €
5+3 166 €0 €+3 166 €
6+3 166 €0 €+3 166 €
7+3 166 €+2 601 €+565 €
8+3 166 €+2 869 €+297 €
9+3 166 €+3 044 €+122 €
10+3 166 €+3 223 €-57 €
11+3 166 €+3 407 €-241 €
12+3 166 €+3 595 €-429 €
13+3 166 €+3 789 €-623 €
14+3 166 €+3 987 €-821 €
15+3 166 €+4 190 €-1 024 €
16+3 166 €+4 399 €-1 233 €
17+3 166 €+4 613 €-1 447 €
18+3 166 €+4 832 €-1 666 €
19+3 166 €+5 057 €-1 891 €
20+3 166 €+5 288 €-2 122 €
21+3 166 €+5 525 €-2 359 €
22+3 166 €+5 768 €-2 602 €
23+3 166 €+6 017 €-2 851 €
24+3 166 €+6 273 €-3 107 €
25+3 166 €+6 535 €-3 369 €
Total+79 150 €+78 594 €+556 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
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