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Achat : Maison Juvigny-sous-Andaine (61140)

VilleJuvigny-sous-Andaine (61)
Surface82m²
Coût Total94 264€
Loyer Annuel6 103€
Rentabilité6.47%
Cashflow/mois-30€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 43 300 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 528,05 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 82 m², 5 pièces, 2 chambres, 710 m² de terrain, Cave, 1 garage

Maison à rénover comprenant au Rdc : cuisine (Poêle à bois) - salle à manger - débarras - salle de bains et Wc Etage : palier - débarras - deux chambres. Grenier. Cave en sous-sol. Puits. Chauffage central fuel. Menuiseries Pvc, volets roulants. Dépendance séparée à usage de remise. Jardin d'agrément. L'ensemble pour 710 m²

Ville : Juvigny-sous-Andaine
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61140
Coordonnées : 48.550830, -0.507500
Total : 94 264€
Prix d'acquisition : 43 300€
Travaux : 47 500€
Valeur du bien : 90 800€
Frais de notaire : 3 464€
Coût estimé : 3 464€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 6.20€/m²/mois
Fourchette : 4.92€ - 7.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 509€/mois
Loyer annuel estimé : 6103€/an
Fourchette totale : 404€ - 641€/mois
Fourchette annuelle : 4845€ - 7688€/an
Rentabilité brute :6.47%
Fourchette de rentabilité :5.14% - 8.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :855,55 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :70 155 €
Prix d'achat :43 300 €
Décote à l'achat :-26 855€ (-38.3%)
Marge achat-revente :-24 109€ (-34.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :94 264€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :460,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :27,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 487,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 844,09€
Coût de l'assurance :8 248,10€
Taxe foncière : 610,32€/an
Soit par mois : 50,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 508,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 538,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-30,11€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 82 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au fioul
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - rénovation nécessaire pour mise aux normes
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - cuisine vétuste nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 500 €(579 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 420€
    Isolation toiture/combles: 82 m² × 60€/m² = 4920€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€
  • Menuiseries - Fenêtres:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€
  • Cuisine - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 22 m² × 100€/m² = 2200€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture chambres: 22 m² × 40€/m² = 880€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Juvigny-sous-Andaine (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 920€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 509 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 103 €/an
Calcul : 509 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 043 €/an
Base de calcul : Emprunt de 94 264 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 330 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 610 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 483 €
Revenus locatifs : +6 103 €
Charges déductibles : -51 483 €
Résultat foncier Année 1 : -45 380 €(Déficit de 45 380 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 980 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 983 €/an
Revenus locatifs : +6 103 €
Charges déductibles : -3 983 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 120 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23979.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 43 300 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 28 145 €(65% de 43 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 023 €/an
Calcul : 28 145 € × 3,636% = 1 023 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 103 €51 486 €3 046 €-45 383 €21 400 €23 983 €23 983 €
26 225 €3 903 €2 963 €2 322 €--21 661 €
36 350 €3 818 €2 878 €2 531 €--19 129 €
46 477 €3 731 €2 790 €2 746 €--16 383 €
56 606 €3 640 €2 700 €2 966 €--13 417 €
66 738 €3 546 €2 606 €3 192 €--10 224 €
76 873 €3 449 €2 509 €3 424 €--6 800 €
87 011 €3 349 €2 409 €3 662 €--3 139 €
97 151 €3 246 €2 305 €3 905 €---
107 294 €3 139 €2 199 €4 155 €---
117 440 €3 028 €2 088 €4 411 €---
127 589 €2 914 €1 974 €4 674 €---
137 740 €2 797 €1 856 €4 944 €---
147 895 €2 675 €1 735 €5 220 €---
158 053 €2 549 €1 609 €5 504 €---
168 214 €2 419 €1 479 €5 795 €---
178 378 €2 285 €1 344 €6 094 €---
188 546 €2 146 €1 206 €6 400 €---
198 717 €2 003 €1 062 €6 714 €---
208 891 €1 855 €914 €7 037 €---
219 069 €1 701 €761 €7 368 €---
229 250 €1 543 €603 €7 707 €---
239 435 €1 380 €440 €8 055 €---
249 624 €1 211 €271 €8 413 €---
259 817 €1 037 €97 €8 780 €---
TOTAL195 488 €114 850 €43 844 €80 638 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 80 638 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 103 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 282 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 282 €-6 420 €+7 702 €
2+1 282 €0 €+1 282 €
3+1 282 €0 €+1 282 €
4+1 282 €0 €+1 282 €
5+1 282 €0 €+1 282 €
6+1 282 €0 €+1 282 €
7+1 282 €0 €+1 282 €
8+1 282 €0 €+1 282 €
9+1 282 €+230 €+1 052 €
10+1 282 €+1 247 €+35 €
11+1 282 €+1 323 €-41 €
12+1 282 €+1 402 €-120 €
13+1 282 €+1 483 €-201 €
14+1 282 €+1 566 €-284 €
15+1 282 €+1 651 €-369 €
16+1 282 €+1 739 €-457 €
17+1 282 €+1 828 €-546 €
18+1 282 €+1 920 €-638 €
19+1 282 €+2 014 €-732 €
20+1 282 €+2 111 €-829 €
21+1 282 €+2 210 €-928 €
22+1 282 €+2 312 €-1 030 €
23+1 282 €+2 417 €-1 135 €
24+1 282 €+2 524 €-1 242 €
25+1 282 €+2 634 €-1 352 €
Total+32 050 €+24 191 €+7 859 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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