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À SAISIR : Maison de village à beau potentiel -

VilleFeusines (36)
Surface118.2m²
Coût Total70 421€
Loyer Annuel8 631€
Rentabilité12.26%
Cashflow/mois+321€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 732 €
Surface : 118.2 m²
Prix au m² : 505,35 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 2, Jardin

À seulement 4 km des commerces et commodités, découvrez cette agréable maison offrant environ 120 m2 habitables, idéale pour un premier achat ou un projet d'investissement locatif. Habitable immédiatement, elle propose de beaux volumes et un potentiel d'évolution intéressant grâce à ses combles aménageables sur une partie.   Au rez-de-chaussée :

  • Une pièce de vie chaleureuse
  • Une vaste salle à manger de plus de 30 m2
  • Une cuisine aménagée
  • Un bureau
  • Deux salles d'eau À l'étage :
  • Deux chambres
  • Un palier desservant l'ensemble   Un véritable atout : les combles de l'une des anciennes habitations restent aménageables et permettent d'envisager la création de chambres supplémentaires, d'un espace de télétravail ou d'une suite parentale avec une trémie déjà en place afin d'acceuillir l'escalier adéquat.  Côté équipements :
  • Double vitrage bois
  • Fibre optique raccordée
  • Poêle à bois
  • Chauffage électrique
  • Assainissement individuel
  • Faible taxe foncière : environ 300 EUR par an Issue de la réunion de deux maisons anciennes, cette habitation offre aujourd'hui une configuration fonctionnelle et de nombreuses possibilités d'aménagement selon vos besoins.   Une belle opportunité pour devenir propriétaire à moindre coût ou réaliser un investissement locatif avec un fort potentiel. À visiter sans tarder en contactant l'agence IMMO HELLO au 02.45.43.00.32.  Ref : 867
  • https://www.immo-hello.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Feusines
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36160
Coordonnées : 46.515792, 2.093042
Total : 70 421€
Prix d'acquisition : 59 732€
Travaux : 5 910€
Valeur du bien : 65 642€
Frais de notaire : 4 779€
Coût estimé : 4 779€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 118.2m²
Loyer prédit : 6.09€/m²/mois
Fourchette : 4.84€ - 7.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 719€/mois
Loyer annuel estimé : 8631€/an
Fourchette totale : 572€ - 905€/mois
Fourchette annuelle : 6858€ - 10863€/an
Rentabilité brute :12.26%
Fourchette de rentabilité :9.74% - 15.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :545,45 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :64 472 €
Prix d'achat :59 732 €
Décote à l'achat :-4 740€ (-7.4%)
Marge achat-revente :-5 949€ (-9.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :70 421€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :352,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :20,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 373,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :35 342,24€
Coût de l'assurance :6 161,84€
Taxe foncière : 300,00€/an
Soit par mois : 25,00€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 719,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 398,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :321,19€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 407 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 118.2 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique
Quantité: 1 système pour 118.2 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire, carrelage partiel ou total, peinture
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 910 €(50 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:5 910€
    Isolation des combles perdus: 118.2 m² × 50€/m² = 5910€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 5 910€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (5 910€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 719 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 631 €/an
Calcul : 719 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 434 €/an
Base de calcul : Emprunt de 70 421 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 246 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 300 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 910 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 8 890 €
Revenus locatifs : +8 631 €
Charges déductibles : -8 890 €
Résultat foncier Année 1 : -259 €(Déficit de 259 €)
Imputable sur revenu global : 259 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 980 €/an
Revenus locatifs : +8 631 €
Charges déductibles : -2 980 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 651 €/an
Prix d'achat du bien : 59 732 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 826 €(65% de 59 732 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 412 €/an
Calcul : 38 826 € × 3,636% = 1 412 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 631 €8 893 €2 436 €-261 €261 €--
28 804 €2 919 €2 372 €5 885 €---
38 980 €2 853 €2 306 €6 127 €---
49 160 €2 784 €2 238 €6 375 €---
59 343 €2 713 €2 167 €6 629 €---
69 530 €2 640 €2 094 €6 890 €---
79 720 €2 564 €2 017 €7 156 €---
89 915 €2 485 €1 939 €7 429 €---
910 113 €2 404 €1 857 €7 709 €---
1010 315 €2 319 €1 773 €7 996 €---
1110 521 €2 232 €1 685 €8 290 €---
1210 732 €2 141 €1 595 €8 590 €---
1310 947 €2 048 €1 501 €8 899 €---
1411 165 €1 951 €1 404 €9 215 €---
1511 389 €1 850 €1 304 €9 539 €---
1611 617 €1 746 €1 199 €9 871 €---
1711 849 €1 638 €1 092 €10 211 €---
1812 086 €1 527 €980 €10 559 €---
1912 328 €1 411 €864 €10 917 €---
2012 574 €1 291 €745 €11 283 €---
2112 826 €1 167 €621 €11 658 €---
2213 082 €1 039 €492 €12 043 €---
2313 344 €906 €359 €12 438 €---
2413 611 €768 €222 €12 842 €---
2513 883 €626 €79 €13 257 €---
TOTAL276 462 €54 914 €35 342 €221 548 €261 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 78 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 221 548 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 631 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 813 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 813 €-78 €+1 891 €
2+1 813 €+1 766 €+47 €
3+1 813 €+1 838 €-25 €
4+1 813 €+1 913 €-100 €
5+1 813 €+1 989 €-176 €
6+1 813 €+2 067 €-254 €
7+1 813 €+2 147 €-334 €
8+1 813 €+2 229 €-416 €
9+1 813 €+2 313 €-500 €
10+1 813 €+2 399 €-586 €
11+1 813 €+2 487 €-674 €
12+1 813 €+2 577 €-764 €
13+1 813 €+2 670 €-857 €
14+1 813 €+2 764 €-951 €
15+1 813 €+2 862 €-1 049 €
16+1 813 €+2 961 €-1 148 €
17+1 813 €+3 063 €-1 250 €
18+1 813 €+3 168 €-1 355 €
19+1 813 €+3 275 €-1 462 €
20+1 813 €+3 385 €-1 572 €
21+1 813 €+3 498 €-1 685 €
22+1 813 €+3 613 €-1 800 €
23+1 813 €+3 731 €-1 918 €
24+1 813 €+3 853 €-2 040 €
25+1 813 €+3 977 €-2 164 €
Total+45 325 €+66 464 €+-21 139 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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