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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleRixheim (68)
Surface96.8m²
Coût Total208 440€
Loyer Annuel14 153€
Rentabilité6.79%
Cashflow/mois-32€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 182 000 €
Surface : 96.8 m²
Prix au m² : 1 880,17 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/10 étage, Salle de bain, 3 chambres, Balcon, Pas de cave, Non meublé

Situé à Rixheim, au 2 € étage d'une résidence bien entretenue avec ascenseur, cet appartement spacieux de 96 m² offre un cadre de vie confortable et fonctionnel.

Il se compose de : 3 chambres Une cuisine indépendante, équipée et aménagée Un spacieux séjour lumineux Une salle de bains WC séparés Un balcon agréable Une cave complète l'offre

L'appartement est en bon état général et libre d'occupation, idéal pour une résidence principale ou un investissement. Localisation recherchée, proche des commodités et des axes principaux.

Ville : Rixheim
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68170
Coordonnées : 47.753337, 7.385294
Total : 208 440€
Prix d'acquisition : 182 000€
Travaux : 11 880€
Valeur du bien : 193 880€
Frais de notaire : 14 560€
Coût estimé : 14 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96.8m²
Loyer prédit : 12.18€/m²/mois
Fourchette : 9.98€ - 14.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 1179€/mois
Loyer annuel estimé : 14153€/an
Fourchette totale : 966€ - 1440€/mois
Fourchette annuelle : 11591€ - 17281€/an
Rentabilité brute :6.79%
Fourchette de rentabilité :5.56% - 8.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :208 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 032,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :60,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 093,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 266,29€
Coût de l'assurance :18 238,50€
Taxe foncière : 1 415,28€/an
Soit par mois : 117,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 179,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 211,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-31,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 162 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche et du lavabo, installation de nouveaux WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement léger
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - quelques marques sur les murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 880 €(123 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rénovation complète:7 800€
    Douche: 1 × 1500€ = 1500€, Lavabo: 1 × 500€ = 500€, WC: 1 × 400€ = 400€, Carrelage murs (5 m²): 5 × 60€/m² = 300€, Carrelage sol (5 m²): 5 × 60€/m² = 300€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1300€
  • Chambres - Revêtement sol:2 040€
    Parquet flottant (34 m²): 34 × 60€/m² = 2040€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:2 040€
    Peinture murs et plafonds (34 m²): 34 × 60€/m² = 2040€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rixheim (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 179 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 153 €/an
Calcul : 1 179 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 997 €/an
Base de calcul : Emprunt de 208 440 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 730 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 415 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 022 €
Revenus locatifs : +14 153 €
Charges déductibles : -21 022 €
Résultat foncier Année 1 : -6 869 €(Déficit de 6 869 €)
Imputable sur revenu global : 6 869 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 142 €/an
Revenus locatifs : +14 153 €
Charges déductibles : -9 142 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 011 €/an
Prix d'achat du bien : 182 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 118 300 €(65% de 182 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 302 €/an
Calcul : 118 300 € × 3,636% = 4 302 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 153 €21 028 €7 004 €-6 876 €6 876 €--
214 436 €8 962 €6 818 €5 473 €---
314 725 €8 770 €6 625 €5 955 €---
415 019 €8 571 €6 426 €6 448 €---
515 319 €8 365 €6 220 €6 954 €---
615 626 €8 152 €6 007 €7 474 €---
715 938 €7 932 €5 787 €8 007 €---
816 257 €7 704 €5 559 €8 553 €---
916 582 €7 468 €5 323 €9 114 €---
1016 914 €7 224 €5 079 €9 690 €---
1117 252 €6 972 €4 827 €10 281 €---
1217 597 €6 710 €4 566 €10 887 €---
1317 949 €6 440 €4 295 €11 509 €---
1418 308 €6 161 €4 016 €12 147 €---
1518 674 €5 872 €3 727 €12 803 €---
1619 048 €5 572 €3 428 €13 475 €---
1719 429 €5 263 €3 118 €14 166 €---
1819 817 €4 943 €2 798 €14 874 €---
1920 214 €4 612 €2 467 €15 602 €---
2020 618 €4 269 €2 124 €16 349 €---
2121 030 €3 915 €1 770 €17 116 €---
2221 451 €3 548 €1 403 €17 903 €---
2321 880 €3 168 €1 024 €18 711 €---
2422 318 €2 776 €631 €19 541 €---
2522 764 €2 370 €225 €20 394 €---
TOTAL453 318 €166 767 €101 266 €286 551 €6 876 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 063 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 286 551 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 153 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 972 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 972 €-2 063 €+5 035 €
2+2 972 €+1 642 €+1 330 €
3+2 972 €+1 786 €+1 186 €
4+2 972 €+1 934 €+1 038 €
5+2 972 €+2 086 €+886 €
6+2 972 €+2 242 €+730 €
7+2 972 €+2 402 €+570 €
8+2 972 €+2 566 €+406 €
9+2 972 €+2 734 €+238 €
10+2 972 €+2 907 €+65 €
11+2 972 €+3 084 €-112 €
12+2 972 €+3 266 €-294 €
13+2 972 €+3 453 €-481 €
14+2 972 €+3 644 €-672 €
15+2 972 €+3 841 €-869 €
16+2 972 €+4 043 €-1 071 €
17+2 972 €+4 250 €-1 278 €
18+2 972 €+4 462 €-1 490 €
19+2 972 €+4 681 €-1 709 €
20+2 972 €+4 905 €-1 933 €
21+2 972 €+5 135 €-2 163 €
22+2 972 €+5 371 €-2 399 €
23+2 972 €+5 613 €-2 641 €
24+2 972 €+5 862 €-2 890 €
25+2 972 €+6 118 €-3 146 €
Total+74 300 €+85 965 €+-11 665 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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