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Appartement 4 pièces 77 m²

VilleSaint-Blaise-du-Buis (38)
Surface77m²
Coût Total156 500€
Loyer Annuel9 873€
Rentabilité6.31%
Cashflow/mois-238€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 1 623,38 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 77 m² - Appartement 4 pièces 77 m²

EXCLUSIVITE Appartement T4 Rénové de 77 m2 au 1er étage sans ascenseur, lumineux et au calme, La Ravignhouse ST BLAISE DU BUIS. Entrée avec placard, Cuisine équipée neuve ouverte sur Séjour-Salon exposé Sud-Ouest, 3 Chambres, une Salle d'eau avec une douche à l'italienne et un WC séparé, une Cave. Fenêtres PVC double vitrage Places de stationnement libres dans la copropriété Chauffage collectif au fioul Assainissement collectif par micro station Charges : 150 / mois (chauffage, eau froide, électricité des communs, ménage et entretien copro..)

Contact France: [Coordonnées masquées] France HERRY (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - grenoble.

Surface : 77 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 18/12/2024

Consommation énergie primaire : 217 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 217 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 830 € et 2 530 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Saint-Blaise-du-Buis
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38140
Coordonnées : 45.377530, 5.522695
Total : 156 500€
Prix d'acquisition : 125 000€
Travaux : 21 500€
Valeur du bien : 146 500€
Frais de notaire : 10 000€
Coût estimé : 10 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 10.69€/m²/mois
Fourchette : 8.17€ - 13.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 823€/mois
Loyer annuel estimé : 9873€/an
Fourchette totale : 629€ - 1076€/mois
Fourchette annuelle : 7547€ - 12917€/an
Rentabilité brute :6.31%
Fourchette de rentabilité :4.82% - 8.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 414,38 €/m²
Basé sur :40 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :185 907 €
Prix d'achat :125 000 €
Décote à l'achat :-60 907€ (-32.8%)
Marge achat-revente :29 407€ (15.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :765,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :62,60€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 828,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 288,25€
Coût de l'assurance :18 780,00€
Taxe foncière : 987,35€/an
Soit par mois : 82,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 822,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 060,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-238,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 217 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage collectif au fioul par un système de chauffage plus performant, comme une pompe à chaleur air/eau.
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour réduire la consommation énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau pour 77 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire pour améliorer l'esthétique.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire pour améliorer l'esthétique.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement des fixtures de la salle de bain pour moderniser l'espace.
Quantité: 1 salle de bain (6 m²)
Raison: État 3/5 - Modernisation nécessaire pour améliorer l'esthétique.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la cuisine pour rafraîchir l'espace.
Quantité: 1 cuisine (10 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger pour améliorer l'esthétique.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 500 €(279 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 600€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 9500€, Main d'œuvre: 1100€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant 30 m²: 60€/m² × 30 = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs 30 m²: 40€/m² × 30 = 1200€
  • Salle de bain - Rénovation partielle:3 000€
    Rénovation salle de bain 6 m²: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine - Peinture:800€
    Peinture cuisine 10 m²: 40€/m² × 10 = 400€, Main d'œuvre: 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Blaise-du-Buis (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 823 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 873 €/an
Calcul : 823 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 082 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 500 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 751 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 987 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 121 €
Revenus locatifs : +9 873 €
Charges déductibles : -30 121 €
Résultat foncier Année 1 : -20 247 €(Déficit de 20 247 €)
Imputable sur revenu global : 20 247 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 621 €/an
Revenus locatifs : +9 873 €
Charges déductibles : -8 621 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 253 €/an
Prix d'achat du bien : 125 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250 €(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 873 €30 126 €5 087 €-20 252 €20 252 €--
210 071 €8 489 €4 950 €1 582 €---
310 272 €8 347 €4 809 €1 925 €---
410 478 €8 201 €4 662 €2 277 €---
510 687 €8 049 €4 511 €2 638 €---
610 901 €7 893 €4 355 €3 008 €---
711 119 €7 732 €4 193 €3 388 €---
811 342 €7 565 €4 026 €3 777 €---
911 568 €7 392 €3 854 €4 176 €---
1011 800 €7 214 €3 675 €4 586 €---
1112 036 €7 030 €3 491 €5 006 €---
1212 276 €6 839 €3 301 €5 437 €---
1312 522 €6 642 €3 104 €5 880 €---
1412 772 €6 439 €2 900 €6 333 €---
1513 028 €6 229 €2 690 €6 799 €---
1613 288 €6 012 €2 473 €7 277 €---
1713 554 €5 787 €2 249 €7 767 €---
1813 825 €5 555 €2 017 €8 270 €---
1914 102 €5 316 €1 777 €8 786 €---
2014 384 €5 068 €1 530 €9 316 €---
2114 671 €4 812 €1 274 €9 859 €---
2214 965 €4 548 €1 009 €10 417 €---
2315 264 €4 275 €736 €10 990 €---
2415 569 €3 992 €454 €11 577 €---
2515 881 €3 700 €162 €12 181 €---
TOTAL316 251 €183 252 €73 288 €132 999 €20 252 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 076 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 132 999 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 873 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 073 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 073 €-6 076 €+8 149 €
2+2 073 €+475 €+1 598 €
3+2 073 €+578 €+1 495 €
4+2 073 €+683 €+1 390 €
5+2 073 €+791 €+1 282 €
6+2 073 €+902 €+1 171 €
7+2 073 €+1 016 €+1 057 €
8+2 073 €+1 133 €+940 €
9+2 073 €+1 253 €+820 €
10+2 073 €+1 376 €+697 €
11+2 073 €+1 502 €+571 €
12+2 073 €+1 631 €+442 €
13+2 073 €+1 764 €+309 €
14+2 073 €+1 900 €+173 €
15+2 073 €+2 040 €+33 €
16+2 073 €+2 183 €-110 €
17+2 073 €+2 330 €-257 €
18+2 073 €+2 481 €-408 €
19+2 073 €+2 636 €-563 €
20+2 073 €+2 795 €-722 €
21+2 073 €+2 958 €-885 €
22+2 073 €+3 125 €-1 052 €
23+2 073 €+3 297 €-1 224 €
24+2 073 €+3 473 €-1 400 €
25+2 073 €+3 654 €-1 581 €
Total+51 825 €+39 900 €+11 925 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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