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Achat maison

Bien expiré
VilleTurenne (19)
Surface60m²
Coût Total113 772€
Loyer Annuel6 431€
Rentabilité5.65%
Cashflow/mois-113€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 48 400 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 806,67 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Au coeur de Turenne, ancienne maison remplie d'histoire à restaurer. Un début de rénovation a été effectuée, les raccordements à l'eau, l'électricité et au tout à l'égout sont prévus. Au RDC, pièce avec cheminée. Au 1er avec accès sur la rue, pièce avec cheminée et évier en pierre. Combles aménageables.

Ville : Turenne
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19500
Coordonnées : 45.045190, 1.553020
Total : 113 772€
Prix d'acquisition : 48 400€
Travaux : 61 500€
Valeur du bien : 109 900€
Frais de notaire : 3 872€
Coût estimé : 3 872€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 8.93€/m²/mois
Fourchette : 6.92€ - 11.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 536€/mois
Loyer annuel estimé : 6431€/an
Fourchette totale : 415€ - 692€/mois
Fourchette annuelle : 4981€ - 8303€/an
Rentabilité brute :5.65%
Fourchette de rentabilité :4.38% - 7.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 772€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :561,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :34,13€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 595,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 728,41€
Coût de l'assurance :10 239,48€
Taxe foncière : 643,07€/an
Soit par mois : 53,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 535,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 649,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-113,50€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles aménageables avec laine soufflée
Quantité: 60 m²
Raison: DPE F - Maison - Très efficace pour gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec électroménager et plomberie mise aux normes
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC, avec carrelage et plomberie mise aux normes
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 500 €(1 025 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Isolation:3 600€
    Isolation combles: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:900€
    Parquet flottant: 15 m² × 60€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant salon: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Turenne (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 536 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 431 €/an
Calcul : 536 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 785 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 772 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 410 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 643 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 338 €
Revenus locatifs : +6 431 €
Charges déductibles : -66 338 €
Résultat foncier Année 1 : -59 907 €(Déficit de 59 907 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 507 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 838 €/an
Revenus locatifs : +6 431 €
Charges déductibles : -4 838 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 593 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38507.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 48 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 460 €(65% de 48 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 144 €/an
Calcul : 31 460 € × 3,636% = 1 144 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 431 €66 341 €3 789 €-59 911 €21 400 €38 511 €38 511 €
26 559 €4 740 €3 688 €1 819 €--36 692 €
36 691 €4 636 €3 583 €2 055 €--34 637 €
46 824 €4 528 €3 475 €2 296 €--32 341 €
56 961 €4 416 €3 364 €2 545 €--29 796 €
67 100 €4 301 €3 248 €2 799 €--26 997 €
77 242 €4 181 €3 128 €3 061 €--23 936 €
87 387 €4 058 €3 005 €3 329 €--20 607 €
97 535 €3 930 €2 877 €3 605 €--17 002 €
107 685 €3 797 €2 745 €3 888 €--13 114 €
117 839 €3 661 €2 608 €4 178 €--8 936 €
127 996 €3 519 €2 467 €4 476 €---
138 156 €3 373 €2 320 €4 783 €---
148 319 €3 222 €2 169 €5 097 €---
158 485 €3 065 €2 013 €5 420 €---
168 655 €2 904 €1 851 €5 751 €---
178 828 €2 736 €1 684 €6 092 €---
189 005 €2 563 €1 511 €6 441 €---
199 185 €2 384 €1 332 €6 800 €---
209 368 €2 199 €1 146 €7 169 €---
219 556 €2 008 €955 €7 548 €---
229 747 €1 810 €757 €7 937 €---
239 942 €1 605 €552 €8 337 €---
2410 141 €1 393 €340 €8 747 €---
2510 343 €1 174 €121 €9 169 €---
TOTAL205 978 €142 545 €54 728 €63 433 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 63 433 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 431 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 350 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 350 €-6 420 €+7 770 €
2+1 350 €0 €+1 350 €
3+1 350 €0 €+1 350 €
4+1 350 €0 €+1 350 €
5+1 350 €0 €+1 350 €
6+1 350 €0 €+1 350 €
7+1 350 €0 €+1 350 €
8+1 350 €0 €+1 350 €
9+1 350 €0 €+1 350 €
10+1 350 €0 €+1 350 €
11+1 350 €0 €+1 350 €
12+1 350 €+1 343 €+7 €
13+1 350 €+1 435 €-85 €
14+1 350 €+1 529 €-179 €
15+1 350 €+1 626 €-276 €
16+1 350 €+1 725 €-375 €
17+1 350 €+1 828 €-478 €
18+1 350 €+1 932 €-582 €
19+1 350 €+2 040 €-690 €
20+1 350 €+2 151 €-801 €
21+1 350 €+2 264 €-914 €
22+1 350 €+2 381 €-1 031 €
23+1 350 €+2 501 €-1 151 €
24+1 350 €+2 624 €-1 274 €
25+1 350 €+2 751 €-1 401 €
Total+33 750 €+21 711 €+12 039 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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